Алгоритм обмена земельного участка, находящегося в государственной собственности

Любые операции, затрагивающие права собственности на недвижимое имущество, подробно регулируются нормами действующего законодательства, в связи с чем их проведение должно осуществляться в полном соответствии с установленными правилами.

Многие граждане не знают о том, какие нормы и ограничения предусматриваются действующим законодательством и что нужно принимать во внимание для того, чтобы избежать каких-либо сложностей.

В частности, полезно будет разобраться с тем, как в 2021 году правильно должен осуществляться обмен земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Положения статьи

Процедура обмена земельного участка, являющегося собственностью муниципальных или государственных органов, регулируется статьей 39.21 Земельного кодекса. Проведение данной процедуры осуществляется в том случае, если обменивается территория на участок, который является частной собственностью или же изымается для реализации каких-либо муниципальных или государственных нужд.

Также обменивать такие территории можно на те земельные участки, которые являются собственностью физических лиц и предназначаются для того, чтобы размещать какие-либо объекты социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры, установленным проектом межевания и планировки территории.

Статья 39.21. Случаи обмена земельного участка на находящийся в частной собственности

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Основания и образец мены

В действующем законодательстве прописано несколько ситуаций, при которых предусматривается возможность обмена земельного участка, находящегося в распоряжении государственных или муниципальных органов, на частное имущество. Таким образом, проводить подобные операции можно будет только в том случае, если в качестве объекта обмена выступает территория, предназначенная для размещения каких-либо инфраструктурных объектов или же изымаемая для нужд государственных органов.

Стороны проводимой сделки являются равноправными, в связи с чем изначально предусматривается, что обмениваемые земельные участки также будут равнозначными. В качестве первого участника выступает государственный орган или территориальная администрация, которая распоряжается территориями, в то время как вторым участником является владелец другой площади.

Предметом соглашения в данном случае являются территории, которые будут обмениваться, находящиеся в собственности каждой из сторон. Помимо самих земельных участков, в качестве предмета сделки могут предусматриваться также различные объекты недвижимости, расположенные на их территории.

Если же земельный участок вместе с размещенными на нем постройками является собственностью определенного лица, то в таком случае предусматривается возможность оформления стандартного договора обмена вместе с безвозмездной передачей недвижимого имущества в государственную собственность или в распоряжение муниципального органа.

Скачать договор мены земельных участков

Договор должен оформляться в письменном виде с обязательным перечислением всех ключевых моментов. Обмениваемые земельные участки в обязательном порядке должны иметь одинаковую ценность, а также быть зарегистрированными в полном соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством. Также должен регистрироваться и оформленный договор обмена.

Ключевым требованием к договору является то, что, если на нем присутствует какое-либо недвижимое имущество, ее в обязательном порядке нужно оценить, если она не будет передаваться безвозмездно в распоряжение соответствующего ведомства.

Единственным исключением, при котором владельцу земельного участка, могут предоставить в качестве обмена территорию, имеющую неравнозначную стоимость, является ситуация, когда цена государственного надела меньше. В таком случае частному лицу на протяжении трех месяцев выплачивается компенсация в виде разницы между выкупной стоимостью и ценой предложенной территории.

Образец паспорта гражданина РФ

Требуемые документы

Нормами Земельного кодекса устанавливается перечень обязательных документов, которые могут потребоваться для оформления договора обмена.

В частности, это касается:

гражданский паспорт каждого из участников;
правоустанавливающая документация на земельные территории, которые будут подлежать обмену;
техническая документация, включая кадастровый паспорт участка, справку, полученную в Бюро технической инвентаризации на объекты недвижимости, а также межевую схему — Скачать форму межевого плана;
справка, подтверждающая полное отсутствие каких-либо обременений или задолженностей у второй стороны сделки — Скачать выписку об обременении;
оценочный акт, если есть необходимость в предоставлении этого документа;
разрешение, предоставленное супругой или супругом для оформления сделки обмена, если объектом является частный земельный участок.

Порядок обмена земельного участка, находящегося в государственной собственности

Процедура обмена земельных участков осуществляется в полном соответствии с нормами, установленными законодательным регламентом.

Таким образом, проводить ее нужно следующим образом:

Стороны, которые хотят провести процедуру обмена, собирают полный пакет необходимых документов.
Если есть законные основания для проведения данной процедуры, оформляется договор обмена.
Если на территории земельного участка присутствует какая-либо недвижимость, которая не будет предоставляться государственным или муниципальным органам на безвозмездной основе, в обязательном порядке проводится процедура оценки этого имущества.
После того, как будет окончательно сформирован договор обмена, осуществляется процедура регистрации проводимой сделки в территориальном отделении Росреестра.
В конечном итоге оформляется передаточный акт, которым подтверждается условие сделки о проведении обмена.
После того, как подписывается передаточный акт, сделка считается оконченной, и участки переходят к каждой стороне.

Регистрация права собственности на полученную территорию должна быть проведена на протяжении месяца. В связи с этим общий период времени, который требуется для проведения такой сделки, составляет не менее этого промежутка.

План-схема земельного участка

Возможность в случае с частным владением

В соответствии с действующим законодательством не предусматривается возможность оформления договора обмены в том случае, если одним из объектов является частный земельный участок. Пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса указывает на то, что имущественные отношения, связанные с владением, использованием или распоряжением различными земельными участками, а также проведение сделок с таким имуществом регулируется гражданским законодательством.

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

Статьей 28 земельного кодекса устанавливается возможность передачи гражданам или юридическим лицам территорий в частную собственность. Однако для того, чтобы передать такое имущество в частную собственность под строительство, существует особый порядок. В частности, предусматривается обязательное проведение торгов в виде открытого аукциона или конкурса.

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Действующее гражданское законодательство не устанавливает никаких ограничений на оформление по отношению к земельным участкам договора обмена. В соответствии с действующим законодательством Земельный кодекс имеет приоритет над Гражданско-правовым.

В связи с этим в процессе передачи государственных территорий под строительство в обязательном порядке должны соблюдаться нормы, прописанные в статьях 30 и 38 Земельного кодекса. Таким образом, обменивать земельные участки, являющиеся частной собственностью, на государственные не получится.

Статья 30. Правила землепользования и застройки

Статья 38. Исключительная подсудность

При этом некоторые суды, руководствуясь нормами Гражданского кодекса, считают договор обмена частных территорий на государственные правомерным, хотя Президиум Верховного Арбитражного суда не согласен с таким мнением.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Таким образом, можно сделать несколько важных выводов:

Обмен государственных участков или муниципальных территорий на частные является законным, но только в том случае, если на это есть какие-либо правовые основания, а все действия, которые проводятся сторонами договоренности, осуществляются в полном соответствии с установленным регламентом.
Договор обмена представляет собой документальное оформление правоотношений такого типа и представляет собой типовой бланк, заполняемый каждой из сторон.
В процессе оформления данной сделки принимает участие две стороны. одной из сторон является уполномоченный государственный орган, имеющий право распоряжаться определенной территорией, в то время как второй стороной выступает собственник второго земельного участка.
В договоре должны принимать участие равнозначные территории, и возможность получения доплаты предусматривается только в исключительных ситуациях.
В качестве предмета соглашения могут выступать сами земельные участки, а также любые объекты недвижимого имущества, которые находятся на их территории. Всевозможные постройки предоставляются в безвозмездном порядке или же за них должна быть предоставлена определенная сумма доплаты после того, как будет проведена соответствующая процедура оценки.
Если земельный участок изымается для обеспечения реализации нужд государственных или муниципальных органов, а также, если гражданину предлагается земельный участок, стоимость которого не достигает цены отчужденного надела, он должен получить выплату разницы на протяжении трех месяцев с момента изъятия.

Порядок, в соответствии с которым должен оформляться договор, также прописан в Земельном кодексе и включает в себя нормы, регулирующие этапы передачи земельных участков и последующей их постановки на государственный учет.

Порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года

Земельные участки, в соответствии со ст.11.7 Земельного кодекса могут быть перераспределены между собственниками. В статье подробно разберем, какой существует порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года.

Правила образования земельных участков в 2021 году

В соответствии с земельным кодексом (ст.11.2) существует несколько способов возникновения новых земельных наделов. Вот так звучат общие правила образования земельных участков, в 2021 году:

Выдел одного, или наоборот, объединение нескольких участков
Перераспределение земельных участков
Раздел (один участок делится на несколько)

Но мы остановим свое внимание на образовании земельных участков путем перераспределения. Уточним какова процедура и порядок перераспределения земельного участка в 2021 году. Также выясним куда стоит обращаться и какие документы следует собрать.

Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков?

Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.

Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.

Особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года

Какие существуют особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года? По закону нельзя перераспределить дачные участки. Но это связано лишь с тем, что понятие дачный участок с 2021 года упразднили и заменили на садовый участок. Другие новшества в законодательстве касаются общих изменений в системе кадастра. Они связаны со вступлением в силу с 16.09.2021 закона 150-ФЗ (от 17.06.2021), который предусматривает новый порядок комплексных кадастровых работ для согласования границ земельных участков СНТ, территорий общего пользования и прочих участков, находящихся в собственности граждан. Что же получается в результате перераспределения земельного участка между собственниками? Все просто — возникает новый участок (участки), с другими координатами и площадью. Насчет кадастрового номера – будет ли он изменен или нет, это решит кадастровая палата.

Порядок действий при перераспределении

Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:

ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
Кадастровые номера участков

Неотъемлемой частью заявления будет пакет документов, необходимых при перераспределении между земельными участками:

выписка из ЕГРН, либо копии документов о собственности или ином правообладании на землю
проект межевания территории
схема расположения земельного участка (если нет проекта межевания)
выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (для юридических лиц).

Это не исчерпывающий список документов. При перераспределении земельных участков, находящихся, в частной собственности или в государственной собственности, могут понадобиться еще какие-нибудь уточняющие документы, все зависит от индивидуального случая.

Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков

В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:

Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.

Если заявление рассмотрено, и дан положительный ответ, тогда следующим шагом будет Соглашение о перераспределении земельных участков.
Соглашение о перераспределении земельных участков заключается обязательно в письменном виде – это добровольное желание сторон с подробным описанием способов и мотивов перераспределения.
Соглашение составляется между заинтересованными собственниками участков. Собственниками могут выступать как частники, так и государство или муниципалитет.

Кто оформляет перераспределение земельного участка

Мы выяснили, что для перераспределения земельных участков требуется ряд документов. А кто оформляет перераспределение земельного участка? Порядок перераспределения земельных участков предполагает участие не только собственников земель, в том числе муниципальных, государственных органов, но других структур и лиц. Так, в результате перераспределения готовится межевой план, право подписи которого принадлежит только зарегистрированному кадастровому инженеру, кроме того, кадастровый инженер дает консультации и оказывает помощь как на этапе подготовки документов (схем, проектов), так и после заключения соглашения.

Для того, чтобы оформить межевание следует выбрать кадастровую компанию или кадастрового инженера в своем регионе. Мы подготовили для этого бесплатный и удобный онлайн сервис — калькулятор цен на кадастровые услуги, с помощью которого можно выбрать исполнителя кадастровых работ.
Диск с межеванием, а также пакет документов для регистрации вновь созданных перераспределенных земельных участков, передается в местный МФЦ, для последующей регистрации в органах Росреестра.
Когда вновь созданные участки будут поставлены на кадастровый учет, тогда старые прекратят свое существование.
Таким образом, за счет перераспределения земельных участков возможно увеличение или уменьшение площади таковых. Увеличение площади (прирезка земельного участка) может быть как за счет государственных (муниципальных) земель, так и за счет частной собственности. Как правило, при таком раскладе, в соглашении обычно прописывается денежная компенсация.