Что такое субаренда земельного участка и порядок ее оформления

Регистрация договоров субаренды и переуступки права аренды земельного участка в 2022 году

Существует несколько вариантов земельных взаимоотношений между субъектами права, которые отличаются между собой не только порядком оформления, но и конечным результатом, при котором участники операции приобретают разные права и обязательства.

Одним из таких вариантов является передача земли в аренду на определённый период времени некоторому заинтересованному в этом лицу. При этом составляется соглашение, в котором обговариваются все условия передачи объекта во временное пользование и определена фиксированная плата за пользование. При этом владелец надела выступает в роли арендодателя, а лицо, получаемое надел в пользование – арендатором.

Важно! В ЗК РФ существует такое понятие, как сервитут земельного участка.

Он принципиально разнится с арендой и предполагает только право на ограниченное пользованием участка.

Существует четыре основных вида аренды, именуемые субарендой, наймом, лизингом и поднаймом.

Субаренда земельного участка – это один из вариантов оформления участка земли, при котором временный арендатор недвижимого имущества передаёт права на него третьему лицу. При этом арендующий переходит в статус арендодателя, а третье лицо именуется арендатором.

Переуступка права или перенайм – это вариант земельных взаимоотношений между субъектами права, при котором арендатор переуступает права и обязанности по своему документа аренды третьему лицу. При этом третье лицо переходит в статус арендатора.

Формы землепользования

Так при оформлении угодья в субаренду, арендодатель вправе установить свои условия по документу субаренды, но при этом он не освобождается от обязательств по документу аренды. При оформлении же переуступки на недвижимое имущество, первый арендатор теряет права на землю и освобождается от обязательств, как только документ о переуступке вступает в законную силу. А обязательства основного договора переходят к новому арендатору.

Субаренда земли

Арендатор участка, при согласовании с его собственником, может передавать землю во временное пользование иным лицам, определив при этом точные сроки и условия. Операция оформляется в виде письменно составленного документа, имеющего юридическую силу.

Содержание документа

Обязательное содержание соглашения субаренды земли:

  • актуальные персональные сведения всех участников процесса, включая владельца, арендатора и субарендатора. Для составления соглашения между физическими лицами достаточно указать данные паспорта гражданина РФ. Для юридических же лиц, кроме документа подтверждающего личность, потребуется свидетельство о государственной регистрации. И паспорта и свидетельства участники сделки должны иметь при себе;

    Образец документа субаренды участка

  • уточнённые характеристики арендуемого объекта. В описание предмета субаренды входит адрес его местонахождения, точные границы участка и подробный перечень и свойства находящихся там построек, инфраструктуры;
  • подробное описание условий, на которых сдаётся земля, включая плату за аренду, сроки и график её внесения, ограничения в пользовании.

Предметом договора при этом является недвижимое имущество в виде земельного надела и права на его использование в течение оговорённого времени.

К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:

  • данные об общей площади;
  • принадлежность к определённой категории земель;
  • номер кадастрового учёта;
  • точное местонахождение;
  • цель аренды;
  • описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).

Нюансы при оформлении

Составляется документр о субаренде по тем же правилам, что и аренды, с тем лишь отличием, что для обеспечения гарантий исполнения его условий потребуется государственная регистрация и внесение его в Единый Государственный Реестр.

Только после процедуры регистрации права субаренды субарендатор сможет быть уверен в надлежащем исполнении владельцем земли и её арендатором своих обязательств по договору, ведь тогда документ приобретает полноценную юридическую силу.

Регистрация коммерческой сделки происходит только после того, как юридически грамотно составленный договор был заключен официально, и между её участниками достигнуты все договорённости.

Внесение данных о сделке в Росреестр не является обязательной процедурой в случае, если срок переаренды составляет менее одного года. В остальных же случаях регистрация необходима, её сроки и порядок проведения четко определены на законодательном уровне.

Чтобы в процессе регистрации соглашения не возникло сложностей и задержек, нужно исключить следующие возможные ситуации:

  • не корректное составление документа;
  • споры между сторонами.

Чтобы подобных проблем не возникло, составление документа, и последующее сопровождение сделки следует доверить квалифицированному в этом вопросе юристу. Он сможет учесть все специфические особенности предмета договора, требования всех заинтересованных сторон, соблюдение условий договора субаренды, которые не должны противоречить изначальному договору, и ускорить процесс дальнейшей регистрации в ЕГРП.

Порядок повторной передачи прав

Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.

Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.

Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.

Дополнительная документация

Составление договора предполагает не только указание основных условий, но и наличие определённой сопутствующей документации. Пакет документов формируется в зависимости от срока действия соглашения и включает в себя:

  • Для договора, сроком более одного года:

    • документ с подробным описанием всех характеристик земельного угодья;
    • паспорта кадастрового учёта как на землю, так и на находящиеся на ней постройки;
    • график внесения платежей по аренде;
    • свидетельство о государственной регистрации права переаренды.

      Правила субаренды

  • Для договора менее одного года:

    • акт приёма и передачи арендованного недвижимого имущества;
    • доп.соглашение;
    • протокол с разногласиями;
    • протокол с согласованием разногласий.

При необходимости срок субаренды можно продлить, составив при этом соответствующий документ.

Таким образом, процесс оформления переаренды участка земли практически идентичен оформлению аренды, за исключением лишь некоторых специфических особенностей. Но, всё же, для правильной организации этого процесса рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного специалиста.

При самостоятельном же оформлении документа следует внимательно изучить все нормативно-правовые документы, касающиеся этого вопроса. К ним относится Земельный и Гражданский Кодексы РФ.

Особенности субаренды муниципальной собственности

Получить в аренду площадь, находящуюся в собственности у муниципалитета можно двумя путями: при проведении торгов и без них. Проводя торги, муниципальное управление  выставляет свои условия временной продажи прав собственности, и тот, кто имеет возможность выполнить эти условия в полном объёме, получает недвижимость в аренду.

Аренда муниципального имущества

Получение же права арендовать муниципальное имущество без проведения торгов, возможно при соблюдении одного из следующих пунктов:

  • намерение повторной аренды данного объекта при условии надлежащего исполнения прошлого соглашения;
  • наличие у арендатора лицензии на выполнение каких-либо работ, сроком не менее чем на один год и возможность предоставить соответствующую подтверждающую документацию;
  • отсутствие других заявок на объект;
  • право аренды переходит арендатору взамен на изымаемое имущество для нужд муниципалитета;
  • предполагаемый арендатор – орган государственной власти, созданный по указу РФ;
  • решение об отмене торгов принял Совет Депутатов.

Образец соглашения на участок муниципального имущества

Подача заявки возможна при наличии следующих документов:

  • заявка;
  • оригиналы или заверенные в нотариальной конторе копии учредительной документации, если предполагаемый арендатор – юрлицо, или свидетельство о регистрации, если предполагаемый арендатор – частное лицо, индивидуальный предприниматель;
  • баланс предполагаемого арендатора на дату подачи заявки или одним днём ранее;
  • справки об отсутствии или имеющихся задолженностях по аренде или коммунальным платежам;
  • справки об отсутствии или имеющихся задолженностях перед бюджетом всех уровней, на дату подачи заявки или одним днём ранее, заверенные в налоговом органе.

Договор заключается в течение одного месяца после предоставления заявителем пакета документов, поэтому составить его нужно заранее, изучив предварительно все тонкости и нюансы. Так, обязательно нужно предусмотреть следующие пункты:

  1. Информация обо всех участниках сделки: арендодатель, балансодержатель, арендатор. Где арендодатель – председатель Комитета по управлению имуществом муниципального образования, а балансодержатель – учреждение муниципального образования, на балансе которого находится объект.
  2. Развёрнутая характеристика объекта с указанием точной площади, адреса и инфраструктуры.
  3. Срок действия документа.
  4. График внесения платежей по аренде, расчёт платы, условия её изменения и таблица коэффициентов, на основании которой производился расчёт. Таблица оформляется в виде приложения к основному договору.

    Права арендатора земельного надела

  5. Развёрнутая информация о правах и обязанностях арендатора. Если в этом пункте не будут указаны конкретные права, то арендатор может делать на участке всё, согласно Гражданскому и Земельному кодексу РФ. Именно в этом пункте следует предусмотреть возможность арендатора сдавать участок в перенайм или субаренду.
  6. При необходимости вносите свои условия в обязанности арендодателя, требуйте его присутствия в момент передачи имущества арендатору и указания конкретных сроков оповещения о любых изменениях в стоимости аренды.
  7. Информация об обязанностях балансодержателя.
  8. Информация об ответственности каждой из сторон в случае нарушения условий соглашения.
  9. Информация о способах и сроках уведомления арендатора в случае изменений платежей по аренде.

Нюансы при оформлении имущества, принадлежащего муниципалитету

Оформляя соответствующий документ, следует учитывать, что неуказанные условия использования имущества определяются впоследствии статьями ГК, ЗК, федеральными законами и местными подзаконными актами.

В целях избегания недопониманий между сторонами, нужно заранее изучить все особенности арендуемого надела, его вид и способы использования.

Важно! На законодательном уровне определено, что арендатор не может быть наделён правом заключения новых сделок с объектом без проведения торговых процедур.

Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.

Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в  ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.

Образец арендного договора на ЗУ

Передача земельного участка в субаренду, если она возможна по условиям договора аренды, происходит в точности по этой же схеме.

Для более подробной проработки вопроса аренды и субаренды муниципальной собственности рекомендуется воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на данном вопросе.

Перенайм участка земли

При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия. Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

Регистрация перенайма

Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

  1. Договор оформлен более чем на год.
  2. Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

При этом действие договора начнётся с даты его полной регистрации. Отсутствие регистрации такого документа лишит его юридической силы.

Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

  • заявка;
  • оригинал паспорта;
  • оригинал паспорта и заверенная у нотариуса доверенность, если обращается представитель заявителя;
  • документация, подтверждающая права на участок;
  • подписанные оригиналы договоров о перенайме в двух экземплярах;
  • согласие на передачу прав (если есть);

    Пример заявления о согласии на переуступку

  • согласие Комитета по управлению имуществом, в случае если предмет соглашения является сельскохозяйственной землёй;
  • документ о согласии супруга;
  • в случае если имеет место быть залог земельного участка – согласование на передачу от залогодателя;
  • доверенность на право совершения сделки, если одна из сторон – юридическое лицо;
  • нотариально заверенные ксерокопии учредительного и уставного документа организации, если одна из сторон – юридическое лицо.

Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Содержание и образец договора

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

Все дополнительные бумаги, которые являются неотъемлемой частью договора, подписываются участниками сделки или подлежать прошиванию и нумерации вместе с основным документом.

В договор обязательно вносятся следующие сведения:

  • данные реквизитов каждой из сторон;
  • число, месяц и год составления;
  • подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
  • дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
  • размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
  • условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

Важно! Все находящиеся на территории объекта постройки необходимо указывать при регистрации. А при наличии незаконных построек, их предварительно нужно узаконить и оформить должным образом. В противном случае регистратор вправе отказать в осуществлении сделки.

Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.

Регистрация договора субаренды

Апрель 05, 2022 Нет комментариев

В текущих российских реалиях довольно сложно приобрести нежилое помещение для занятия предпринимательской деятельности.

Благодаря чему возможность оформления договора аренды и получить право временного пользования объектом недвижимости, позволяет развивать малый и средний бизнес.

Но в отдельных случаях организация или частное лицо теряет интерес в дальнейшем съеме недвижимого имущества либо предприниматель не может больше выплачивать арендную плату. В этом случае он может пересдать нежилое помещение по договору субаренды.

В этой статье рассматриваются вопросы о том, в чем заключается суть сделки субаренды, кому она выгода, порядок ее заключения, условия сделки, а также права и обязанности сторон по договору и нужна ли ее регистрация в ФКП Росреестра.

Суть сделки

Собственники нежилых помещений часто сдают их в наем. Если владелец объекта недвижимого имущества выразил согласие на то в отдельном пункте договора аренды или отдельным соглашением, арендатор помещений также имеет право при необходимости пересдать их на время в субаренду.

Сделка субаренды является разновидностью гражданско-правовой сделки, в которой по сути принимают участие три стороны.

На основании субаренды арендатор сдает стороннему лицу арендованную недвижимость, принадлежащую на праве собственности арендодателю.

Указанные сделки, которые выглядят на первый взгляд немного запутанными, достаточно распространены в сфере малого и среднего предпринимательства и аренды иных объектов недвижимости (зданий, сооружений, жилья, земельных участков). Данные сделки являются полностью законными и соответствующими законодательству РФ.

В качестве обязательного условия для заключения договора субаренды выступает получение письменного согласия собственника нежилого помещения на сдачу его в наем третьему лицу.

При отсутствии письменного разрешения владельца на субаренды от имени владельца имущества, сделка будет являться незаконной.

Возможны 2 способа получения согласования у собственника объекта:

Возможность поднайма по устанавливается в основном договоре аренды При таком варианте, прописав свое согласие на сдачу своего имущества другим лицам по субаренде, собственник фактически соглашается на неопределенное количество возможных сделок по его пересдаче недвижимости
 Оформление отдельного дополнительного соглашения к договору, в котором выражено согласие владельца объекта наилучший вариант согласовать субаренду, поскольку согласие собственника нежилого помещения необходимо всякий раз, когда потребуется пересдать его по субаренде

Договор субаренды – это юридический документ, в котором должны в обязательном порядке содержаться следующие условия:

 Сведения о сторонах сделки арендаторе и субарендаторе
 Описание предмета договора Чтобы обезопасить себя от возможных спорных моментов, необходимо дать предельно подробное описание недвижимости, передаваемой в наем, включая его технические параметры и иные характеристики
 Обязательства контрагентов существенный пункт, который устанавливает правоотношения сторон сделки субаренды
 Размер арендной платы и порядок ее уплаты в этом пункте стороны определяют порядок и систематичность внесения платы по договору за пользование арендованным имуществом
 Срок действия договор может оформляться на срок, который не превышает срок действия основного арендного соглашения

Правовое регулирование

Договор субаренды согласно действующему законодательству является разновидностью сделки аренды. Вследствие чего в отношении нее подлежат применению те же правила и нормы, что и в отношении аренды (ст. 606 – 625 Гражданского кодекса РФ).

К соглашению субаренды предъявляются определенные условия:

 Отдельные существенные условия основного договора аренды также должны содержаться в субарендном договоре
 Вслед за заключением сделки ответственность за сохранность нежилого помещения все равно лежит на первоначальном арендаторе
 Сделка субаренды должна пройти процедуру регистрации в ФКП Росреестра в случае, если ее срок более одного года. Если договор субаренды нежилого помещения на срок более 1 года не зарегистрирован, то сделка между сторонами является недействительной
 Описание предмета субаренды должно быть полностью сходным с описанием недвижимости по основному соглашению аренды

Какие риски несут стороны

Заключая сделку субаренды, его стороны несут определенные риски:

Риски, которые несет собственник сводятся к тому, что по соглашению субаренды сдается его собственный объект недвижимости (строение, помещение, земельный участок и т.д.). Понизить вероятные риски до минимума можно с помощью оформления договора страхования имущества от возможных страховых случаев (ущерб, пожар, подтопление и т.д.)
 Риски нанимателя сдавая в наем нежилое помещение, у его владельца всегда возникают риски. Сдавая в субаренду чужую недвижимость, арендатор также в большой степени рискует.

Неответственный субарендатор может причинить вред помещению либо ухудшить его состояние и не возместить ущерб вследствие этого. Ответственность по договору за приведение нежилого помещения в пригодное состояние и возмещение морального вреда понесет непосредственно арендатор. Кроме того, если договор будет досрочно расторгнут, арендатору придется возмещать убытки субарендатора.

 Риски 3-их лиц При оформлении сделки поднайма важно понимать, что это соглашение находится в зависимости от выполнения обязанностей первоначальным арендатором. Если возникают конфликтные ситуации между владельцем имущества и арендатором (неуплата арендной платы, невыполнение текущего ремонта и др.) негативные последствия прежде всего понесет и субарендатор. Он вынужден будет освободить занимаемый объект недвижимости, вне зависимости от его возможных убытков

Особенности договора

Как и другие юридические сделки, договор субаренды имеет ряд нюансов, соблюдая которые позволит сторонам избежать проблемных ситуаций:

  Получение разрешения собственника имущества является обязательным требованием при оформлении сделки субаренды, иначе она является недействительной, и не порождает возникновение прав и обязанностей у контрагентов
 Регистрация сделки в службе Росреестра Если срок действия договора составляет более одного года, то он подлежит государственной регистрации в федеральной службе кадастра и картографии. Это условие необходимо для государственного учета недвижимого имущества и контроля легитимности сделок с ним
Срок действия договора поднайма не может быть больше, чем срок основного арендного договора иначе такая сделка будет признана незаконной, а стороны должны будут возвратить все полученное по такому соглашению
 Возможность регистрации организации по адресу нежилого помещения, являющегося предметом субаренды адрес признается юридическим адресом по договору поднайма

Образец дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения ищите в статье: дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения.

Государственная регистрация договора субаренды

При заключении субарендного соглашения на срок более одного года, оно подлежит обязательной процедуре государственной регистрации в службе Росреестра.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса РФ, сделка, которая подлежит госрегистрации, считается заключенной с момента их регистрации.

Поэтому без прохождения процедуры государственной регистрации подписанного договора, он не будет являться действительным.

Иначе говоря, до момента оформления регистрации договора субаренды нежилого помещения в установленном порядке субарендатор не имеет право занимать объект недвижимости.

Нежилого помещения

В случае необходимости заключения договора субаренды недвижимого имущества на срок более одного года, важно знать, что эта сделка обязательно требует регистрации в службе Росреестра. Заявление на регистрацию может быть подано через местного отделение МФЦ.

На основании поданного заявления и приложенных документов специалисты регистрационной службы осуществляют внесение записи в ЕГРН (Единый реестр недвижимости).

В ходе оформления сделки субаренды нежилого помещения не установлено какого-либо конкретного срока для совершения процедуры ее государственной регистрации.

Чтобы сократить срок процесса заключения сделки рекомендуется внести соответствующее условие в текст договора (в какой срок стороны договора подают документы на регистрацию, в какое отделение МФЦ, какие документы подготавливает каждая из сторон).

Земельного участка

В ходе сдачи участка земли в субаренду применяются другие нормы, чем при поднаёме в отношении нежилых помещений.

Для передачи арендованного земельного надела на основании субарендного соглашения другим лицам, не нужно разрешения владельца земли.

Необходимо просто известить о дате совершения такой сделки. Указанное правило регулируется п. 6 статьи 22 Земельного Кодекса РФ.

В остальном порядок заключения договора субаренды земельных участков аналогичен порядку заключения поднайма других видом имущества:

  • в рамках срока основной арендной сделки;
  • требуется регистрация сделки в Росреестре, которая оформляется на срок более 1-го года.

Комплект документов

Чтобы осуществить процедуру государственной регистрации договора субаренды в отношении коммерческих площадей, нужно подать в отделение МФЦ по месту нахождения недвижимости необходимый комплект документов.

Исходя из предмета соглашения сторон (здание, нежилое помещение, земельный участок и др.), список бумаг может видоизменяться, как правило, подлежит подаче следующие:

 Заявление инициировать процедуру регистрации могут и арендатор, и субарендатор
 Оригинал договора аренды этот документ составляется и заверяется в установленном порядке
 Технический паспорт на арендуемое помещение а также паспорт заявителя
 Заявление о постановке на учет ИП как налогоплательщика ИНН и ОГРН
 Если стороной сделки является юридическое лицо Устав организации, приказ о назначении руководителя, ОГРН, а также квитанция об оплате государственной пошлины

Срок регистрации

В соответствии с действующим законодательством не действует установленного срока, в течение которого нужно совершить госрегистрацию договора субаренды недвижимого имущества.

Стороны сделки самостоятельно уславливаются об удобном времени обращения в регистрационную службу

Следует напомнить, что до момента регистрации и внесения определенных сведений в ЕГРН такая сделка считается незаключенной.

Исключением считается только сделка субаренды жилья. Договор поднайма жилого помещения должен пройти регистрацию в течение одного месяца после подписания.

Сколько стоит

Стоимость регистрации договора субаренды в службе Росреестра зависит от правового статуса сторон сделки:

 Для граждан госпошлина равна 2 тыс. руб., если за регистрацией обращаются обе стороны госпошлина делится между ними поровну
 Для организаций стоимость составляет 22 тыс. рублей, если за регистрацией субаренды обращаются несколько юр.лиц государственная пошлина делится между ними поровну

Если одним из участников по сделке выступает государственный или муниципальный орган, то пошлину он не уплачивает согласно Налоговому кодексу РФ. В этом случае весь размер государственной пошлины уплачивается другой стороной сделки.

В заключение стоит отметить, что сделка субаренды достаточно распространена между коммерческих предприятий и частных лиц в нашей стране.

Важнейшим условием законности этого правового действия является согласие владельца недвижимости, а также регистрация его в службе Росреестра.

Видео: Регистрация договора субаренды нежилого помещения: 

Условия заключения договора субаренды участка земли + образец документа

Договор субаренды земельного участка надо заключать в письменной форме, поскольку к нему применимы стандартные законодательные нормы ГК РФ и ЗК РФ. Документом описывается общий порядок передачи надела во временное владение и пользование. Такой документ заключают для земель садового некоммерческого товарищества (СНТ), индивидуального жилищного строительства и т. д.

Стороны договора

Сторонами сделки стандартно являются арендатор и субарендатор (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ). По желанию может быть составлен трехсторонний договор с прямым участием собственника объекта.

Иногда такие участки сдают крупные промышленные предприятия (статьи 659—660 ГК РФ). Они давно сняли землю — к примеру, сельскохозяйственного назначения — у государства, но сейчас в ней нет никакой необходимости, поэтому организации выгоднее сдавать наделы в субаренду более мелким компаниям и получать доход. В некоторых случаях территорию начинают сдавать — например, из-за сокращения производственных процессов или внезапного повышения месячных ставок.

Вас  может заинтересовать: как арендовать земельный участок с/х назначения.

Стороны сделки могут иметь любой правовой статус. Арендовать землю разрешено не только индивидуальным предпринимателям и организациям, но и физическим лицам. При этом нет никаких ограничений относительно гражданства человека или доли иностранного капитала в бюджете компании даже в случае приграничной территории (там распространяется запрет исключительно на саму собственность).

Права и обязанности участников

Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды. Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды. Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.

Наличие договора переуступки не аннулирует права и обязанности сторон по уже имеющемуся соглашению. При этом наниматель может сам разорвать взаимоотношения с субарендатором, если тот не будет ежемесячно платить или организует опасное (незаконное) производство (узнайте, как расторгнуть договор аренды земельного участка). Есть и дополнительные основания для расторжения сделки, которое осуществляется в судебном порядке:

  • систематическое нарушение ГК РФ;
  • стихийные бедствия и аварии на вверенной территории;
  • нарушение установленного целевого вида использования земли;
  • изъятие надела для муниципальных или общественных нужд.

Если субарендатор нарушил законодательство, то расторжение договора не освобождает его от юридической ответственности за свои действия. Размер штрафа определяется индивидуально в соответствии с действующим законодательством РФ.

Предмет договора, требования к описанию земельного участка для полной идентификации

Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.

Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:

  • площадь сдаваемого участка;
  • точный адрес месторасположения (по карте);
  • кадастровый номер;
  • перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
  • лесные дороги;
  • склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
  • биоэнергетические объекты какого-либо производства;
  • противопожарные минерализованные участки;
  • индивидуальные жилые дома с гаражами;
  • объекты незавершенного строительства;
  • питомники животных;
  • лодочные станции;
  • автостоянки;
  • здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
  • физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
  • гидротехнические постройки;
  • пожарные наблюдательные вышки;
  • посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
  • жилые индивидуальные дома (редко);
  • ЛЭП, трубопроводы и т. д.

Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.

Роль собственника надела

Если основной договор аренды оформлен на срок менее 12 месяцев, то ключевым условием субарендных отношений будет являться согласие хозяина земли. В противном случае его разрешения не требуется — достаточно стандартного уведомления. Статья 22 ЗК РФ допускает сдачу земли третьим лицам на срок, который установлен основным договором, без разрешения владельца объекта. В случае длительной аренды участок может перейти в собственность нанимателя, если он до этого принадлежал государству, т. к. относится к вещам, которые не ограничены в обороте.

Порядок заключения договора

В соответствии с российским законодательством договор субаренды надо обязательно регистрировать в Службе государственной регистрации (Росреестр), если он оформлен на срок более года. Документ считается заключенным не с даты подписания, а с момента внесения данных об обременении в ЕГРН.

Необходимость оформления

Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.

Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.

В этом документе больше всего заинтересован именно субарендатор. Бумага защищает его интересы, но все выплаты по ней стоит проводить только безналичным способом, чтобы иметь неоспоримые подтверждения денежных перечислений.

Важные условия типового договора

Структура субарендного договора типична для недвижимости. Некоторые уклонения от стандартной формы могут наблюдаться в пунктах, связанных с ежемесячными выплатами, правилами землепользования и правовым регулированием возникших споров. Например, стоимость субаренды может быть фиксированной или плавающей в зависимости от деятельности компании или физического лица.

Договор субаренды не должен противоречить основному соглашению. Ведь передача арендных прав может ухудшить состояние участка для его дальнейшей эксплуатации.

В интересах субарендатора надо включить в договор ссылки на главу 55 ГК РФ и дополнительные пункты о том, что обе стороны собираются объединить усилия (в том числе в экономическом плане) ради достижения общей цели. Эта часть документа защитит в случае недобросовестности ключевого нанимателя по отношению к государственным структурам. Однако, тот может просто не пойти на такое оформление, поскольку оно обяжет его больше, чем обычные субарендные взаимоотношения.

Документы, необходимые для заключения договора

При оформлении сделки арендатору необходимо принести следующие документы:

  • основной договор, заключенный с собственником надела;
  • разрешение на право сдачи, если такое необходимо по закону:
    • специальный пункт в соглашении;
    • официальное письмо;
    • протокол комиссии и т. д.
  • удостоверение личности;
  • выписка ЕГРН;
  • нотариальное согласие супруги или супруга;
  • протокол уполномоченного лица на проведении сделки, если действует юрлицо;
  • свидетельства о праве собственности на имеющиеся постройки.

Субарендатор предоставляет только паспорт (для частных лиц) или учредительные документы (для фирм).

Непредставление одной из сторон договора всех необходимых справок можно посчитать уклонением от госрегистрации. В этом случае второй участник сделки будет подавать судебный иск, чтобы зарегистрировать обременение.

Пошаговая инструкция заключения договора

Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30—90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор. Этот документ лучше всего заказать у юриста, специализирующегося на земельных делах.

Из-за неправильно составленного соглашения Росреестр приостановит регистрацию или вовсе откажет в процедуре. Для составления нового документа или донесения справок потребуется много времени, в течение которого срок действия государственного разрешения на субаренду просто истечет, и его необходимо будет получать снова.

Если нет надобности получать официальные разрешения от собственников, можно бесплатно скачать в сети образец договора субаренды земли сельхозназначения (или ИЖС) и доработать его в соответствии с требуемыми нормативами. После подписания бумага сдается в территориальный офис Росреестра или многофункциональный центр.

Как правило, через 5—10 дней (срок устанавливается в договоре) после госрегистрации прав субарендатор может пользоваться наделом. Предоставление земельного надела сопровождается составлением передаточного акта в двух экземплярах. Если наниматель не смог передать объект в оговоренные сроки, он выплачивает субарендатору штраф, размер которого определяется путем согласования сторон.

Срок оформления

Договор субаренды заключается на срок, который не может быть больше периода, указанного в основном соглашении. Если наниматель снял надел у государства на 10 лет, то и в поднаем он может сдать его только на это время или меньше (несколько месяцев).

Требования к оформлению

Договор заключается в простой письменной форме, он не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.

Структура документа

В договоре субаренды должны содержаться такие сведения:

  • необходимо указать время и место оформления документа (написание города нужно, чтобы в случае судебных разбирательств процесс шел в населенном пункте, где фактически расположен объект, а не там, где находится юридический адрес одной из сторон);
  • в начале документа должно стоять наименование договора субаренды;
  • на бумаге следует точно написать реквизиты обеих сторон, а также однозначно определить их роли, при этом не важно, названы они «наниматель», «субарендатор» или по-другому;
  • нужно прописать данные из документа, который стал основанием для его оформления (основной договор аренды с реквизитами заключения);
  • в конце стороны подписывают договор (если бумагу визирует уполномоченное лицо компании, то необходимо указать основания для этого).

Расходы при оформлении договора

При подаче документов стороны оплачивают госпошлину:

  • 2 тысячи рублей — для физлиц;
  • 22 тысячи рублей — для компаний.

Если в сделке участвует сразу несколько юридических или физических лиц, то вышеуказанная сумма разделяется пропорционально между ними всеми. Пошлина оплачивается за саму регистрацию вне зависимости от количества объектов, которые сдаются в субаренду.

Оплачивать надо:

  • через терминалы Многофункционального центра (МФЦ);
  • в банкоматах или на сайте любого банка, где предусмотрены онлайн-платежи.

Сегодня наличие бумажной квитанции не является главным подтверждением оплаты, поскольку офисы МФЦ и Росреестра оборудованы внутренней электронной сетью, позволяющей видеть платежи онлайн. Без уплаты госпошлины регистрировать договор не будут.

Возможные спорные ситуации

Существует масса ситуаций, при которых будут иметь место разногласия у участников сделки. Все споры лучше регулировать в досудебном порядке. Для этого необходимо включить изначально соответствующий пункт в договор.

Судебная практика субаренды участков довольно обширна. Это связано с тем, что в ГК РФ не дано точного определения субаренды, а потому участники подписывают соглашения, которые можно трактовать двояко. Малейшее отступление от ключевых параметров основного договора аренды грозит расторжением сделки.

Вопрос №1. Что делать, если договор субаренды заключен, но не определены границы надела?

Ответ. Необходимо разработать проект освоения участка и пройти межевание (читайте о том, что такое процедура межевания). Это все должен делать ключевой наниматель участка, ведь именно с ним заключен договор у муниципального образования. Субарендатор может только частично материально поучаствовать в решении вопроса для ускорения процесса, но самостоятельно проводить межевание ему нельзя. Если даже он и разработает проект освоения территории, эта бумага никого не заинтересует в администрации, поскольку у государственной организации нет письменно оформленных договоренностей с нанимателем второго уровня.

Вопрос №2. Как заставить главного нанимателя зарегистрировать договор?

Ответ. Если не были предоставлены все необходимые документы для госрегистрации, то сделка считается незавершенной, а потому субарендатор вправе не платить по соглашению. При этом фактическая передача надела и подписанный акт не являются основанием для выплат.

Вопрос №3. Субарендатор покинул объект раньше окончания срока в договоре и отказывается платить. Правомерно ли это?

Ответ. Досрочное прекращение землепользования не считается основанием для расторжения субарендного соглашения и дальнейшего невнесения платы.

Вопрос №4. Что делать, если ключевой наниматель не справляется с обслуживанием территории и ежеквартально поднимает сумму найма?

Ответ. Обращаться в суд и выходить на собственника надела напрямую. При досрочном расторжении по инициативе хозяина участка наниматель второго уровня не имеет прав даже при полном соблюдении законодательства. Лучше регулировать все вопросы сразу с владельцем.

Вопрос №5. Что делать, если собственник надела дал разрешения на перенаем участка, не указав при этом период?

Ответ. Арендатор вправе установить его самостоятельно и перезаключать новые договоры субаренды, не получая предварительного разрешения у владельца объекта. Если же оно не получено, любой договор поднайма недействителен, а фальсификация сведений преследуется по закону.

Законодательные акты

Субаренда земли регулируется различными правовыми актами:

  • статья 615 ГК, где дается разрешение ключевому нанимателю на сдачу участка в субаренду;
  • статья 619 ГК о досрочном расторжении, применима для договоров аренды;
  • статья 46З ГК о целевом назначении надела;
  • некоторые федеральные законы — например, 136-ФЗ «О возможной передаче арендных прав».

При рассмотрении правовых норм придется учитывать региональное законотворчество.

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

  1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
  2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
  3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

  1. Использовать землю исключительно по назначению.
  2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
  3. Не передавать имущество в субаренду.
  4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
  5. Своевременно вносить оплату.
  6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

  • культурно-исторических памятников;
  • редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

  1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
  2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
  3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
  4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
  5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
  6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

  • детальное описание территории;
  • кадастровый паспорт;
  • график внесения платежей за аренду;
  • технические паспорта расположенных на земле сооружений;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

  • акт приема-передачи земельного участка;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий;
  • дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

  • дата и место, в котором была заключена сделка;
  • идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
  • информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
  • описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
  • порядок внесения оплаты и реквизиты;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за пренебрежение условиями соглашения;
  • период действия договора;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • количество экземпляров договора;
  • подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

  • Скачать бланк договора субаренды земельного участка
  • Скачать образец договора субаренды земельного участка

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

  • перепахивание;
  • выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

  • S – площадь надела;
  • C – установленная ставка;
  • K1 – личный коэффициент;
  • K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

  1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
  2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
  3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
  4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
  5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
  6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

  1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
  2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
  3. Описание участка земли.
  4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
  5. Дата и подписи.
  • Скачать бланк соглашения о расторжении договора субаренды
  • Скачать образец соглашения о расторжении договора субаренды

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: