Детали купли-продажи дома с земельным участком

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2020 году

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

  • поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
  • распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
  • при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

  • свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2020 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт на дом (с января 2020 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2020 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

  1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
  2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
  3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

За переход права собственности оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей, квитанция об оплате данного сбора представляется в оригинале.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

  1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
  2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
  3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
  4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2020 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2020 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Также нужно учитывать, что с марта 2020 года будут ограничены любые виды распоряжения объектами недвижимости, не прошедшими процедуру кадастрового учета. Это вызвано необходимостью надлежащим образом систематизировать все сведения о недвижимости в единой федеральной базе данных ЕГРН.

Как проверить дом перед покупкой онлайн в 2020 году? Покупка частного дома: пошаговая инструкция, документы, советы, отзывы

Из данной статьи вы узнаете, как правильно купить дом и какие у этого процесса есть особенности.

Каждый хотя бы раз мечтал о покупке частного дома, тем более что на рынке сейчас предлагается много разных вариантов. Застройщики, да и простые люди на вторичном рынке предлагают огромный выбор недвижимости на любой вкус. И это осложняет выбор. Давайте с вами узнаем, как правильно выбрать дом и оформить его покупку.

Как проверить дом перед покупкой онлайн в 2020 году?

Вообще, что такое проверка дома? В данном случае имеется ввиду юридическая чистота, то есть, что у дома нет никаких обременений и других собственников, к примеру. Итак, любая покупка дома в 2020 году начинается именно с проверки.

Чтобы провести разведку, не обязательно куда-то ходить. Сделать это можно через интернет. В частности, нас интересует получение такого документа как выписка из ЕГРН. Именно она показывает собственников и обременения.

Чтобы ее получить, много действий делать не требуется.

Подробно о том, как получить выписку мы рассказывали в статье — «Как получить выписку из ЕГРН?».

Итак, что мы в ней видим:

Выписка из ЕГРН

В первую очередь, обратите внимание на собственника. То есть, это должен быть именно тот человек, который продает вам дом. Конечно, за него может делать все представитель, но в любом случае вы должны знать собственника.

В случае с частным домом стоит учесть и тот момент, кому принадлежит участок земли. Так что на него тоже желательно запросить документ.

Второе, на что надо смотреть — это наличие обременений. Конечно, никому не хочется купить дом под арестом или в залоге. Во всяком случае, обычно продать такую недвижимость нельзя, но мошенники могут обмануть, подсунув поддельные документы и исчезнуть после продажи, оставив человека без денег и без дома.

При этом, выписку рекомендуется запрашивать поближе ко дню покупки. Обусловлено это тем, что с момента запроса выписки может появиться обременение на недвижимости.

Покупка частного дома: пошаговая инструкция 2020

Чтобы покупка дома в 2020 году была совершена, то нужно понять, в каком порядке и что делается.

Сначала вам нужно найти дом для покупки. Он должен понравиться вам, но при этом нельзя забывать об основных требованиях. Прежде всего, он должен быть пригодным для проживания или подлежать выкупу. Более того, все документы на дом должны быть в порядке. То есть, проверять надо не только выписку из ЕГРН, но и документы о праве собственности, технический план и так далее.

Порядок покупки дома

Когда вы определитесь с тем, какой дом хотите купить, то встретьтесь с продавцом и обсудите детали сделки. Если вас все устраивает, то составьте и подпишите договор.

После этого осуществляется передача средств. Учтите, что всегда по данному факту составляется расписка. Она позволяет избежать большинства проблем в будущем. В частности, это убережет вас от мошеннических действий.

Когда деньги переданы, обратитесь в Росреестр и зарегистрируйте право собственности и договор купли-продажи. Последний является основанием для регистрации нового собственника.

На этом совершение сделки завершено. На первый взгляд, конечно, все выглядит очень просто, но в зависимости от способа покупки есть свои особенности. О них мы поговорим чуть позже, а пока давайте разберем, как правильно составляется договор купли-продажи.

Как составить договор купли-продажи дома: образец, особенности

Покупка дома в 2020 году возможна только при условии составления договора купли-продажи. Конечно, есть и другие схемы, но во избежание обмана лучше их не использовать.

Составляется договор в 3 экземплярах, если вы совершаете регистрацию через Росреестр напрямую или придется составить еще один для МФЦ.

Выглядит договор следующим образом:

Договор купли-продажи дома

  • Составление договора начинается с самого названия. Вы должны обозначить, что за документ вы вообще составляете
  • Следующее, что нужно сделать — это написать данные обоих сторон сделки подробно — это ФИО, данные паспорта и контакты.
  • Дальше описывается сам дом. Дается его подробная характеристика. В частности, описывается кадастровый номер, какие-то особенности, площадь, количество этажей и так далее.
  • Обязательно укажите сумму сделки, причем не только цифрами, но и прописью. Это нужно во избежание исправлений.
  • Подробно опишите способ, валюту и сроки передачи средств. Кроме того, стоит добавить несколько пунктов, касающихся ответственности за невыполнение условий.
  • Кроме того, должен присутствовать акт, в котором отражается — когда собственники покинут дом и какое имущество после них останется.

Важно отметить, что подготавливает договор и оплачивает его составление продавец.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома в 2020 году?

Очень часто люди, когда совершена покупка дома в 2020 году, сомневаются, какую сумму стоит отразить. Нередко советуют поставить меньше, чтобы не платить налог. Однако, тут надо понимать, что могут появиться проблемы.

Прежде всего, никогда не стоит забывать, что продавец может оказаться мошенником. Соответственно, проставив по договору меньшую сумму, вы при обращении в суд получите именно ее, потому что она прописана в договоре, а разница останется у продавца. Кстати, нередко именно на этом мошенники зарабатывают.

Еще одна проблема — это налоговый вычет. Дело в том, что без налога владелец дома может совершить продажу в течение пяти лет после его приобретения. Так, человек, который владеет домом может попросить указать в договоре сумму до 1 миллиона рублей. Лучше от этого отказаться, прежде всего, потому что вы получите в таком случае возврат только с 70% стоимости покупки. Соответственно, если дом будет дороже миллиона, то придется продавцу доплатить 13%, но их вы потом вернете в виде вычета. Такой подход считается невыгодным. Если же в договоре будет указана сумма более 70% кадастровой стоимости, то налог будет рассчитан от нее. Учтите, что чем выше сумма по договору, тем больше вы вернете.

Как оформляется покупка дома на материнский капитал: особенности

Покупка дома на материнский капитал

Если покупка дома в 2020 году осуществляется на средства материнского капитала, то для совершения сделки, в первую очередь, надо получить согласие ПФР, но перед этим выбирается дом.

В данном случае важно несколько критериев:

  • Прежде всего, недвижимость должна быть подходящей для проживания в ней независимо от времени года
  • Все документы должны быть в порядке
  • Для дома должен быть определен конкретный адрес и есть возможность оформления прописка

Вы должны понимать, что ПФР никогда не разрешит купить ветхий или аварийный дом. Тем более, что в нем должны быть созданы условия для проживания в виде подключенных коммуникаций.

Так как получить наличные деньги с материнского капитала нельзя, то придется при выборе дома обговорить вопрос зачисления средств на его счет. Большинство людей не слишком любят связываться с материнским капиталом, так как это долго, да и есть сомнения по поводу возможности обналичивания. Хоть это и предрассудки, все же ждать будет готов не каждый.

Так что вам придется еще найти не только подходящий дом, но и продавца, чтобы он был либо грамотный, либо вы смогли его убедить в безопасности сделки.

Чтобы средства на покупку дома были переведены продавцу, гражданам нужно обратиться в Пенсионный фонд с документами и написать заявление. После их рассмотрения будет вынесено решение о предоставлении средств и в течение двух месяцев они будут перечислены продавцу.

Как оформляется покупка дома в ипотеку в 2020 году: особенности

Оформление ипотеки

Если покупка дома в 2020 году осуществляется в ипотеку, то порядок ее совершения также будет немного отличаться:

  • Для начала гражданин должен обратиться в банк и оформить соответствующий договор. То есть, он подает заявку на ипотеку и ждет одобрения.
  • Когда заявка одобрена, то можно искать новый дом для покупки. Как правило, банки дают на это три месяца и потом придется заново подавать заявку, но есть и те, кто дает полгода.
  • Когда подходящий дом найден, сотрудники банка проверяют, насколько чиста сделка и выносят окончательное решение.
  • Соответственно, только после этого с продавцом оформляется договор купли-продажи. Он подлежит регистрации в Росреестре.
  • Уже после регистрации банк переводит деньги продавцу, а покупатель подписывает ипотечный договор.

На этом весь процесс завершен. Однако, бывают сложности с участками земли. Если они не оформлены в собственность, то предоставляется документ с подтверждением срока аренды. При этом, он должен быть не меньше, чем срок действия кредита.

Покупка частного дома с участком в 2020 году — какие нужны документы?

Покупка дома в 2020 году требует обязательного наличия пакета документов для прохождения регистрации в Росреестре.

Для этого вам потребуется:

Документы

Когда сотрудники рассмотрят документацию, то они внесут информацию о собственнике в ЕГРН. После этого на руки будет предоставлена соответствующая выписка с новыми данными.

Чем грозит покупка дома с обременением в рассрочку?

По сути, есть и такой вариант, когда покупка дома в 2020 году совершается в рассрочку. В таком случае, пока вся сумма за квартиру не будет выплачена прошлому владельцу, обременение не будет снято. При этом, разрешается сделать и как бы первый взнос, а остаток суммы выплачивать постепенно.

Но тут очень важно, чтобы договор купли-продажи был грамотно составлен. Должны быть четко установлены сроки и суммы оплаты, а также ответственность за нарушение условий.

Некоторые думают, что обременение есть и ладно, все равно продавать никто не собирается, но в жизни случается всякое. В любом случае будьте готовы к тому, что продать, подарить или сделать что-то еще с домом будет нельзя.

Бывает и так, что при покупке дома вдруг оказывается, что на нем есть обременение. Это достаточно опасная ситуация, потому что если, к примеру, дом в залоге, то банк его может забрать. Либо если на него наложили арест, то также возникнут сложности.

Налоговый вычет при покупке частного дома — как получить?

Когда совершена покупка дома в 2020 году, то у новых владельцев встает вопрос о получении налогового вычета. Он действительно полагается при приобретении жилья, но только при условии, что если раньше его граждане не оформляли. Так, в течение некоторого времени возвращается 13% от покупки. Подробно о том, как правильно оформить документы и как осуществляются выплаты мы рассказывали в статье — «Как получить налоговый вычет на покупку участка?».

Советы при покупке дома с участком: особенности

Советы при покупке дома

Нередко, когда планируется покупка дома в 2020 году, люди делают ошибки. И совершаются они не от глупости, а просто по незнанию. Давайте с вами разберем несколько советов, которых важно придерживаться.

  • Не приезжайте на осмотр дома всей семьей. Конечно, покупка дома — очень важное дело. Но только не стоит делать из этого развлечение. Когда толпа большая, то сложно обращать внимание на детали. К тому же, родственники могут разойтись по комнатам и риэлтору или самому хозяину сложно будет обеспечить безопасность имущества. Так что, приехать можно максимум втроем.
  • Не работайте с большим количеством риэлторов. Безусловно, хочется получить лучший объект, но вам стоит выбрать пару профессионалов и не больше. В противном случае качество услуг сильно упадет.
  • Держите эмоции при себе. Не стоит слишком восторгаться каждой мелочи в доме, потому что сами собственники убеждаются, что их дом уникален. Более того, не стоит проводить на показе два часа. В среднем, чтобы осмотреть дом достаточно 30-40 минут.
  • Не торгуйтесь прямо на показе. Обычно такое поведение вытекает из предыдущего пункта и в таких случаях тяжело искать компромиссы. Никогда не торгуйтесь на месте, потому что это говорит о несерьезности. Собственник понимает это и никогда не предложит хорошие условия.
  • Не покупайте дом без строительной медицины. Таунхаус или особняк всегда имеет особенности, потому что даже собственники не до конца знают, кто и как там что строил, а уж тем более, соблюдались ли нормы. Если, к примеру, сделана неправильно гидроизоляция, то она может внешне не мешать, но потребует больших вложений на исправление. Лучше потратить 40-80 тысяч рублей на экспертизу, чем в несколько раз больше на ремонт.

Оформление покупки дома

  • Не ждите, пока упадет цена. Каждый хочет сэкономить. Если находится предложение по цене в 20-30% ниже рыночной, то надо быстрее соглашаться. Как правило, таким продавцам срочно нужны деньги. Соответственно, если вы станете ждать, пока еще подешевеет дом, то можете остаться без него совсем. Придется искать другой по обычной цене.
  • Выбирайте юриста грамотно. Если вы не доверяете агентству недвижимости, то выбирайте юриста на стороне. Только учтите, что он должен специализироваться на недвижимости. Сопровождение сделок осуществляется только профессионалами.
  • Передавайте задаток только по расписке. Учтите, что она должна быть правильно оформлена, в противном случае никакой силы она иметь не будет. Такой документ является отличным подтверждением передачи средств. Подробно о составлении такого документа мы рассказывали в статье «Как правильно составить расписку о передаче денег?».
  • Заказывайте выписку из ЕГРН. Это обязательно. В преддверии совершения сделки закажите документ и проверьте, нет ли на доме обременений. В противном случае у вас могут быть проблемы с оформлением документов.
  • Делайте подробную опись интерьера в доме. При покупке дома с внутренней отделкой, стоит описать ее состояние, а также интерьер. Можно ничего не описывать, а сделать фото. В противном случае, если не зафиксировать, что, например, шкаф входит в стоимость, то можно остаться без всего, потому что тогда прошлый собственник может все забрать.

Как проверить дом перед покупкой в 2020 году?

Прежде чем покупка дома в 2020 году будет совершена, нужно для начала осмотреть помещения. В частности, вас должно заинтересовать несколько моментов:

  • Уточните, когда был построен дом и как долго владеет им текущий хозяин
  • Узнайте, будет ли как-то развиваться территория
  • Уточните, из каких материалов выполнена постройка
  • Проверьте, чтобы все коммуникации были подключены и работали
  • Попросите посмотреть квитанции ЖКХ за лето и зиму, чтобы посмотреть разницу. Также узнаете, нет ли долгов на доме
  • Поговорите с будущими соседями, потому что вам скоро придется с ними жить
  • О цене говорите только с собственником, либо тем, кто решает продавать ли дом

Покупка дома в 2020 году: отзывы

Покупка дома в 2020 году достаточно хлопотное дело. Многие, кто уже прошел через это, оставляют свои отзывы на форумах, а также дают ответы. Большинство придерживается мнения, что покупка дома должна осуществляться при помощи грамотного специалиста, потому что если вы сами не разбираетесь в конструктивных и других особенностях, то вполне можете упустить важные детали.

Видео: Как выбрать дом по уму? Проверка дома при покупке

Читайте также:

Когда можно и нельзя оформить прописку без согласия собственников в России?

Надо ли и сколько лет хранить квитанции об оплате коммунальных услуг в России?

Как разделить лицевой счет в квартире: способы

Как принять черновую, чистовую квартиру в новостройке: порядок

Какой дом считается многоквартирным по Жилищному кодексу в 2020 году?

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2020 года

Сделка по продаже жилой недвижимости в виде частного дома имеет свои особенности. Такое строение нераздельно связано с земельным участком, на котором оно расположено. Это необходимо учитывать при составлении договора купли-продажи (ДКП).

Образцы договоров купли-продажи дома с земельным участком 2020 года

  • договор купли-продажи земли с домом: скачать образец Росреестр
  • договор купли-продажи дома с земельным участком: скачать бланк и образец 2020 года
  • договор купли-продажи дома и земельного участка за материнский капитал при долевой собственности: скачать бланк и образец
  • договор купли-продажи дома с земельным участком для ипотеки Сбербанка: скачать бланк и образец
  • договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа: скачать бланк и образец
  • Образец типового договора купли-продажи земельного участка без дома

Правовое регулирование

Вопросы совершения сделки с объектами недвижимости регулируются гражданским законодательством РФ. Распоряжение жилым домом должно происходить с соблюдением следующих требований:

  • на жилое строение право собственности должно переходить вместе с земельным участком, на котором оно расположено;
  • переход права собственности объектов недвижимости подлежит государственной регистрации.

Сложность составления договора сделки заключается в том, что оба объекта обозначаются в рамках одного документа, но обладают разными характеристиками. При этом они должны находиться в собственности одного человека – продавца. Если же дом построен, введен в эксплуатацию, а земля еще не оформлена, то перед сделкой потребуется поставить ее на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности и только после уже заниматься продажей.

Купля продажа дома с земельным участком под ним, заключается договором в простой письменной форме. Обе стороны сделки обязательно скрепляют свое решение подписанием документа.

Нотариальное заверение ДКП в большинстве случаев не требуется, обычно это остается на усмотрение сторон. Но существует ряд моментов, когда закон обязывает присутствие подписи нотариуса при совершении купли-продажи. Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ определяет перечень сделок по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательному заверению нотариусом:

  • когда собственником является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, либо признанно ограничено дееспособным;
  • при направлении документов в Росреестр на государственную регистрацию по почте;
  • при наличии нескольких владельцев, которым выделены доли.

Обязанность по регистрации договоров купли-продажи дома с землей установлена ст. 551 ГК.

Как заполнить договор купли-продажи дома с земельным участком?

Соглашение о продаже и покупке является результатом устных договоренностей сторон и должно быть оформлено правильно. Законодательство не устанавливает строгой формы документа, говоря, что он может быть составлен в простой письменной форме. Однако, для того, чтобы он имел юридическую силу, необходимо отразить в договоре основные моменты сделки.

Существенными условиями, которые в обязательном порядке необходимо прописать в соглашении, являются предмет договора и его цена.

Предмет сделки

Отчуждение жилого дома происходит одновременно с участком земли и переход прав собственности на оба недвижимых объекта к покупателю осуществляется на основании статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса.

Поэтому особое внимание уделяется описанию предмета договора с указанием характеристик объектов, которые позволят идентифицировать их среди подобных. В соответствующем пункте соглашения обязательно прописываются:

  • жилой дом с точным адресом, площадью общей и жилой, кадастровый номер, присвоенный в ходе постановки объекта на учет, этажность и иные характерные особенности. Дополнительно прописываются сведения о документе, подтверждающем право собственности на строение продавца. С 2020 года таким документом является выписка их ЕГНР;
  • земельный участок характеризуется точным адресом, площадью, кадастровым номером, а также категорией земли, к которой он отнесен, и видом разрешенного использования. Здесь также указываются реквизиты документа о праве собственности на надел. Это отдельное свидетельство или выписка из ЕГРН.

Указанные в пункте сведения должны строго соответствовать правоустанавливающим документам.

Цена по договору

Существенным условием является не только перечень отчуждаемого имущества, но и его стоимостная оценка. Цена договора устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем. Это та сумма жилого строения и земельного участка под ним, о которой стороны договорились. В соглашении, как правило, нет необходимости выделять цену отдельно по каждому из объектов, она включает в себя общую стоимость.

Порядок расчетов прописывается в договоре между сторонами сделки:

  • полный расчет и переход права собственности к покупателю сразу после регистрации, если соглашением не установлено иных условий;
  • поэтапное внесение платежей с указанием сроков и сумм в договоре.

Стороны вправе самостоятельно определить способ расчета: наличными или безналичным переводом средств на счет продавца.

Дополнительные условия

В этом пункте обе стороны вправе отразить все моменты, которые были оговорены устно. Это могут быть:

  • условия и порядок передачи имущества к покупателю;
  • распределение расходов, которые связаны с оформлением сделки, и т.д.

Нюансы ДКП жилого дома с земельным участком

В ДКП допустимо разделить стоимость дома и земли. Зачастую это необходимо для тех, кто оформляет покупку, используя средства материнского капитала, а также привлекая ипотечный кредит. Также значение будет иметь и отдельная стоимость жилого дома при предоставлении налогового вычета на его покупку.

Передача объектов недвижимости, служащих предметом сделки, происходит на основании передаточного акта или самого договора, где указан соответствующий пункт (основание – статья 556 ГК).

Перед заключение основного договора для предотвращения срыва сделки используют предварительный договор купли-продажи.

При переходе права собственности в рамках договора делает покупателя плательщиком налога на имущество и земельного налога. Некоторые граждане пытаются занизить стоимость недвижимых объектов с целью снижения налоговой нагрузки. Но следует помнить, что в таком случае рискует сам же покупатель. Если в последствии возникнет ситуация с признанием сделки недействительной, вернуть все потраченные средства на приобретение дома и участка будет очень сложно.

Подписывается соглашение обеими сторонами сделки, которые прописаны в преамбуле документа.

Инструкция по покупке дома без посредников

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней). 

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора. 

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5.  Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 2020 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает. 

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  1. Выбрать район проживания;
  2. Изучить порядок цен;
  3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
  8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Как купить дом за материнский капитал

Как купить земельный участок напрямую у собственника

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: