Как формируется рыночная стоимость земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Результаты оценки участка кадастровыми специалистами рассматриваются специальной комиссией, а затем утверждаются на уровне субъектов РФ. Только после этого начинается начисление налога на землю. Проведение оценки  – одна из обязательных стадий при постановке участка на учет.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

  1. Обратиться к независимому оценщику.
  2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
  3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

  • доходный метод;
  • затратный метод;
  • метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

  • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
  • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
  • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Метод сравнения продаж

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

  • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
  • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

Скачать пример отчета о рыночной стоимости.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Покупка земли достаточно сложная процедура, требующая значительных инвестиций. Перед тем как совершить сделку, предметом которой является данный объект недвижимости, граждане в первую очередь ориентируются на аналогичные объявления, сравнивая цену и параметры схожих наделов, нередко рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиками.

Что это такое

Рыночная стоимость земли зависит от колебаний спроса и предложения. Фактически она представляет собой ориентировочную денежную величину, по которой можно реализовать участок в разумный период времени. Иными словами, это цена, которую готов заплатить покупатель за предмет сделки, а владелец продать его. В некоторых случаях, например, когда оценка земли необходима для решения материально-правового спора в суде, используются услуги независимого оценщика.

Важно знать, что рыночная и кадастровая стоимость земли могут иметь расхождения. Обычно кадастровая стоимость ниже той цены, которая сформирована на конкурентном рынке, но бывает и наоборот, если участок был поставлен на кадастровый учет в период, когда наблюдался пик спроса на данную землю или с учетом того, что на прилегающей территории была хорошо развита инфраструктура.

Что влияет земельную стоимость

Рыночная стоимость участка земли определяется с учетом ряда факторов. Вот некоторые из основных.

Местонахождение участка

Чем больше город, тем дороже стоимость квадратного метра. Земельные наделы, которые находятся в пределах городской черты, являются самыми дорогими, обычно их стоимость снижается пропорционально удалению от города. Но существуют и исключения, если участки располагаются в элитных пригородах крупных областных центров.

Инфраструктура

Стоимость земельного надела зависит и от того, насколько в районе его нахождения развита инфраструктура. Присутствие асфальтированных дорог, доступность городского общественного транспорта, наличие сети водоснабжения и канализации или возможности для подключения всех требующихся коммуникаций в короткие сроки. На цену влияет нахождение рядом садика, школы, банковских организаций, почты, больницы, что особенно важно в тех случаях, когда участок приобретается для строительства жилого дома. Именно поэтому перед тем как установить цену или приобрести землю, необходимо обратить внимание, насколько она удалена от города.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Окружающая среда

Оценивается физическая пригодность земли для нужд будущего владельца. С этой целью проверяется рельеф местности, наличие на земельном участке водоемов, оврагов, деревьев, болота, которые не позволяют использовать надел по назначению. Обычно стоимость выше, если рядом есть выход к озеру или недалеко находится лес. Возведенные на участке хозяйственные помещения увеличивают его стоимость.

Оценка земли производится с учетом вышеуказанных факторов, однако нельзя забывать, что фактическая цена продажи участка в конечном счете определяется также  платежеспособностью покупателей.

Методы оценки

Для того, чтобы наиболее точно и справедливо установить стоимость земельного участка, прибегают к различным методам, среди которых выделяют:

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный.

Первый вариант подразумевает, что оценка рыночной стоимости земельного участка будет складываться с учетом предполагаемого дохода, который может быть получен после приобретения объекта недвижимости. Например, если  продаваемая земля относится к категории сельхозназначения или территория  приобретается для возведения на ней промышленного или любого другого предприятия, то в дальнейшем новый владелец будет получать определенную прибыль от своей деятельности.

Второй способ предусматривает анализ расходов, необходимых для приведения участка в надлежащее состояние. А именно, в стоимость могут включаться затраты на проведение инженерных сетей, бурение скважин и выполнения иных подобных работ. При оценке учитывается степень изношенности подсобных построек, которые были возведены на земельном участке. При затратном методе необходимо соизмерять потенциальный доход, который земля принесет в будущем, и фактические вложения в нее, учитывая этот фактор, корректируется цена надела.

Сравнительная методика предполагает оценку земельных наделов, схожих по своим параметрам, местоположению и другим характеристикам.  Обычно заинтересованное лицо для более точного определения цены земли сравнивает от 3 до 6 аналогичных участков.

Процесс оценки земли

Заняться оценкой земельного надела можно как самостоятельно, так и обратившись к профессиональным оценщикам. В настоящее время услуги по оценке предлагают всевозможные агентства недвижимости, юридические компании, оценочные бюро и независимые специалисты. Данный вид деятельности регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии со ст. 66 ЗК РФ, государство старается сократить разрыв между кадастровой и рыночной ценой земли, поэтому самостоятельно примерную стоимость можно узнать по кадастровому номеру на сайте Росреестра. При этом определяя денежный эквивалент земельного надела, необходимо учитывать вышеперечисленные факторы, а также спрос на аналогичные участки и цену, которая за них предлагается.

При обращении  в оценочную компанию с экспертом обязательно заключается письменный договор. Требования к форме и содержанию такого документа установлены в ст. 10 закона 135-ФЗ.

В частности, в соглашении должна быть прописана цель оценки и ряд вопросов, на которые необходимо получить четкие ответы, правильная характеристика земельного участка, позволяющая точно его идентифицировать, сумма денежной выплаты за проведенную работу, ответственность эксперта, дата, когда была произведена экспертиза, сроки и методы ее проведения, реквизиты организации.

После того как будет заключен договор, оценщик приступит к процедуре оценки. Для этого эксперту в установленную дату и время необходимо выехать непосредственно на сам объект недвижимости и оценить его индивидуальные особенности. Кроме того, специалист должен ознакомиться с правоустанавливающими документами на земельный участок, а также получить техническую документацию, кадастровую справку о его стоимости, выписку из ЕГРН.

По факту завершения экспертизы, в соответствии со ст. 11 закона 135-ФЗ, заинтересованному лицу будет выдан подробный отчет об оценке земельного надела. В данном документе прописана рыночная стоимость объекта недвижимости, дата проведения процедуры, методика ее проведения, реквизиты оценщика. При несогласии с рыночной стоимостью, которая установлена экспертизой, выводы оценщика могут быть оспорены в судебной инстанции.

Согласно ст. 12 закона 135-ФЗ, стоимость земли, которая определена в отчете, рекомендуется для продажи либо совершения каких-либо других гражданско-правовых сделок в течение полугода после осуществления экспертной оценки. По истечении 6 месяцев лучше всего заново установить стоимость земли, которая сложилась на рынке, так как цены могут существенно колебаться.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: