Как можно оспорить кадастровую стоимость земельного участка в 2021 году

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Одной из самых важных характеристик земельного надела, зарегистрированного в Росреестре, является кадастровая стоимость. Так называется расчетная величина, установленная Кадастровой палатой по результатам оценки земли. Этот показатель учитывается при определении выкупной цены (в случае выкупа участка у государства и муниципалитета), расчете ставки земельного налога и в некоторых других ситуациях. Если есть основания считать, что кадастровая стоимость необоснованно завышена, ее можно оспорить. Стоит подробнее узнать о том, что представляет собой процедура оспаривания.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков

Возможность оспаривания кадастровой стоимости земли имеет любой гражданин, считающий, что его права нарушены. Для защиты своих интересов необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению подобных споров либо в суд. Юридическим лицам такое право тоже предоставлено.

В соответствии с ч.1 ст.22 ФЗ № 237 от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Но практика показывает, что на этой стадии можно достичь результата.

Российское законодательство предусматривает только два основания пересмотра кадастровой цены:

  • В процессе ее определения использовались неверные сведения (например, была неправильно определена площадь объекта или не было учтено его аварийное состояние).
  • Произошло так, что кадастровая стоимость в момент ее утверждения превысила рыночную.

В первом случае при согласии с аргументами заявителя кадастровую оценку проводят заново. Во втором случае она будет снижена до пределов рыночной. Но предварительно стоит убедиться в том, что основания для пересмотра решения действительно существуют. Для этого надо отправить запрос в местное отделение Регистрационной палаты. Согласно ст.24.18 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» ответить на него должны в течение 7 рабочих дней.

Процедура досудебного обжалования кадастровой стоимости земли

Если владелец участка, недовольный результатами оценки, хочет урегулировать вопрос без суда, он должен подать заявление в специальную комиссию. Такая комиссия формируется при местном подразделении Росреестра. В ее состав входят сотрудники Кадастровой палаты, а также уполномоченные должностные лица органов исполнительной власти. Членами комиссии могут стать и представители организаций (например, саморегулируемой организации оценщиков).

Оспорить решение об оценке во внесудебном порядке разрешается в течение пяти лет со дня внесения записи в Росреестр. Если этот срок не истек, можно подавать документы

Перечень документов, прилагаемых к заявлению, выглядит так:

  1. Выписка из ЕГРП, в которой указана кадастровая стоимость надела.
  2. Правоустанавливающие документы на участок земли (они должны быть заверены у нотариуса).
  3. Документация, подтверждающая недостоверность сведений об объекте.
  4. Отчет, в котором оценивается рыночная стоимость участка (в комиссию должен быть предоставлен и электронный вариант, и бумажная копия).

При подаче документов представителем должна быть приложена нотариальная доверенность. Можно приложить и другие документы, способные подтвердить правоту заявителя.

На рассмотрение запроса комиссии отводится один месяц. Кроме того, в течение семи дней с момента поступления заявки она должна направить уведомление в местный муниципалитет.

Для признания решения комиссии правомочным будет достаточно, если в разбирательстве участвует хотя бы половина членов. В процессе рассмотрения председатель имеет право запрашивать любые данные в оценочной компании, составившей отчет, и других организациях, имеющих отношение к делу.

Заявитель может лично принять участие в заседании или дождаться его результатов дистанционно. Об итогах комиссия письменно уведомляет заявителя, а также муниципальный орган, в пятидневный срок

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу 2021

Если меры досудебного урегулирования не увенчались успехом, придется подавать иск в суд. Такие дела рассматривают региональные суды общей юрисдикции по месту нахождения истца или организации, проводившей кадастровую оценку.

В исковом заявлении указывается следующая информация:

  • Наименование и адрес судебного органа.
  • Личные и контактные данные истца.
  • Подробные сведения об ответчике.
  • Данные о том, какие именно законные интересы и права истца были нарушены.
  • Доводы, на которые ссылается истец в подтверждение законности своих требований.
  • Сведения о том, какие меры урегулирования принимались заявителем.
  • Квитанция об оплате пошлины. Ее размер по состоянию на текущий год – 300 руб. для физических лиц и 4 500 руб. для организаций.

Если истец оспаривает решение комиссии, необходимо указать реквизиты оспариваемого решения, а также сослаться на правовые акты, которые, по мнению заявителя, были нарушены. Перечень документов, предоставляемых в суд, идентичен пакету документов, подаваемых в комиссию.

Максимальный срок рассмотрения административных дел составляет два месяца. В исключительных случаях судья может на месяц продлить срок разбирательства.

По результатам рассмотрения суд принимает решение определить новую кадастровую стоимость (либо отменить противоправное решение) или отказать в удовлетворении исковых требований. В тех случаях, когда речь идет об изменении кадастровой величины, она будет скорректирована с 1 января того года, когда заявитель подал иск.

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Эксперт в области жилищного права, недвижимости и ЖКХ

Написать эксперту

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – процедура трудоемкая и достаточно дорогая. Землевладельцу придется потратиться не только на оплату госпошлины, но и на услуги оценщиков. В зависимости от площади надела и других критериев их работа стоит от 5 000 до 50 000 руб. Результаты рассмотрения заявления тоже предугадать трудно. Поэтому стоит подумать, насколько целесообразным будет такое разбирательство. Если же заявитель уверен в своей правоте – можно обратиться за помощью к профессиональному юристу

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашим юристами получите быстрый и  качественный ответ (форма вопроса внизу и в правом нижнему углу сайта).

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году

Процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году потерпел некоторые изменения, так как была скорректирована работа Росреестра. Расскажем в статье, как действовать гражданам, чтобы оспорить стоимость, установленную по данным кадастра.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Заинтересованные лица вправе оспорить результаты кадастровой оценки земли. Если говорить о досудебном порядке – следует обращаться в Росреестр. Когда комиссия отказывает в пересмотре данных оценки, потребуется обращение в судебные органы.

Инициаторами процедуры оспаривания могут быть:

  • физические лица, чьи интересы напрямую затрагиваются установленной стоимостью;
  • организации;
  • государственные органы или муниципалитет.

Наиболее частая причина для инициирования пересмотра цены земли по кадастру – желание снизить налоговое бремя. Дело в том, что земельный налог напрямую зависит от установленной кадастровой стоимости. Помимо этого, данные о цене оказывают влияние на размер арендных платежей и стоимость выкупа участка из собственности государства или муниципалитета.

Таким образом, если кадастровая стоимость завышена, увеличиваются расходы землепользователя. Однако одного лишь желания владельца для возможности оспаривания недостаточно. Основанием может стать:

  • недостоверность данных об участке в процессе проведения оценки;
  • наличие некорректных сведений в документе, которые стали причиной завышение стоимости;
  • изменение характерных особенностей земли.

Обращение в Росреестр целесообразно только в последнем случае. К примеру, если была изменена категория земельного участка. При наличии других оснований обращаться следует в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости с 2021 года

С 2021 года в действующее законодательство были внесены изменения. Основное из них – теперь нет необходимости досудебного урегулирования споров для организаций и физических лиц. ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» прямо указывает на отмену обязательного предварительного обращения в Росреестр, как это было раньше.

Помимо этого изменился и перечень документов, необходимых для оспаривания. По новым требованиям достаточно предоставить лишь три бумаги:

  1. Выписка из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость недвижимости (можно получить в Росреестре или МФЦ).
  2. Правоустанавливающий документ на земельный участок (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, договор безвозмездного пользования и проч.).
  3. Отчет об оценке на бумажном и электронном носителях.

В некоторых случаях может потребоваться также документ, который подтвердит, что существующие сведения о земельном участке некорректны.

Несмотря на такое упрощение, законодатель допускает, что переходный период может затянуться до конца 2021 года, поэтому, вероятно, что до этого времени организациям все же придется соблюдать досудебный порядок оспаривания.

Может ли арендатор земли оспорить кадастровую стоимость?

В первую очередь, в корректности расчета заинтересован собственник участка. Однако в некоторых случаях допускается подача соответствующего заявления арендатором земли.

Это возможно, если на основе кадастровой стоимости происходит расчет арендного платежа. Еще одно основание – расчет арендного платежа на основе земельного налога, который устанавливается исходя из данных кадастровой оценки.

Как правило, если участок арендуется у государства или муниципалитета действует именно такой порядок расчета. Для уточнения этого момента следует внимательно изучить договор аренды.

Потребуется обязательно обсудить намерение оспорить кадастровую стоимость с собственником. После пересмотра цены арендная ставка снизится.

Действовать надо следующим образом:

  1. Получение выписки из ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Госпошлина для граждан составляет 300 рублей, для организаций – 950 рублей.
  2. В выписке необходимо проверить все указанные сведения – адрес, целевое назначение и вид разрешенного использования, информация о наличии или отсутствии построек.
  3. Обсуждение вопроса с собственником участка. Он должен дать письменное согласие на оспаривание. Если собственником является государство или муниципалитет, получать согласие не нужно.
  4. Получение отчета об оценке. Документ подготавливается независимым оценщиком, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности.
  5. Если на участке есть строения, то дополнительно нужно подготовить правоустанавливающие документы на них, а также технические паспорта.

При досудебном оспаривании пакет документов потребуется отнести в Росреестр. Будет собрана специальная комиссия, которая будет рассматривать заявление в течение месяца. Однако с 2021 года это не обязательно – можно сразу обращаться в суд.

Наиболее распространенное исковое требование – установка кадастровой стоимости на уровне среднерыночных показателей. Стоит отметить, что за первую половину 2021 года суд отклонил только 7 % таких исков.

Целесообразно ли арендаторам тратить время и деньги на оспаривание кадастровой стоимости? Однозначно, да. После пересмотра установленной ценовой планки можно существенно сэкономить на арендных платежах. Рассмотрим пример из судебной практики.

Земельный участок находится в Новой Москве и имеет площадь 14 000 м2. По итогам проведенной оценки его кадастровая стоимость составляла 250 млн. рублей, а рыночная – 150 млн. рублей. Так как арендная плата рассчитывается исходя из расчета ставки на имущественный налог (1,5 %) от кадастровой стоимости, то ее размер составил 3,75 млн. рублей в год.

Арендатор обратился в Росреестр с целью оспаривания кадастровой стоимости, но комиссия ему отказала. Тогда было подано исковое заявление в суд.

В процессе разбирательства рыночная стоимость была пересмотрена и установлена на уровне 165 млн. рублей, а также суд удовлетворил иск и уровнял кадастровую стоимость с ценой участка по рынку. Стоимость аренды за год теперь составляет 2,475 млн. рублей. Уже в первый год арендатор сэкономил больше средств, чем было потрачено на суд, оценщика и юридическое сопровождение разбирательства.

Если суд удовлетворит требование арендатора, то перерасчет арендной платы произойдет с января года, в котором он подал исковое заявление на оспаривание. Способ компенсации необходимо обговорить с собственником. Если он отказывается производить перерасчет, придется вновь обращаться в суд, но уже с иском, ответчиком по которому будет собственник земли.

Нюансы оспаривания кадастровой стоимости в суде

Ответчиком по делу выступает Росреестр или иной орган. Если перед подачей иска заявитель обращался в специальную комиссию, которая отказала в оспаривании, ответчиком может стать иной орган, утвердивший итоги оценки.

Для таких дел установлен определенный срок исковой давности. Он составляет пять лет с момента вынесения результата оценки. По прошествии этого периода стоимость и так будет пересмотрена по требованию законодательства. Оспорить можно будет данные новой оценки. Прежняя стоимость оспариванию не подлежит.

Удовлетворительное судебное решение является основанием для внесения корректировок в Росреестр. В новой выписке должна быть указана кадастровая стоимость, установленная судом. Решение судебных органов вступает в законную силу через месяц.

По закону расчет налога произойдет по новой кадастровой стоимости, так как она станет действительной на год подачи иска. Однако бывает так, что календарный год подачи иска и вынесения решения судом отличается. В этом случае придется доказать в налоговой инспекции правомерность требования о перерасчете.

Как правило, для оспаривания кадастровой стоимости потребуется помощь юриста. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка необходимо, если она существенно завышена. Таким способом можно значительно сэкономить собственные денежные средства, затрачиваемые на налоги или выплату арендных платежей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: