Как на практике можно проверить земельный участок при покупке

Что нужно проверить перед покупкой земельного участка?

Приобретение любой недвижимости, в том числе и земельных участков, несёт определенные риски для покупателя.

Не вся продаваемая на рынке земля доступна для приобретения и имеет абсолютно прозрачные с юридической точки зрения характеристики.

Как проверить земельный участок при покупке? Для того, чтобы купить подходящий участок земли, нужно проверить объект по многим критериям.

Это и категория земли, и вид разрешённого использования, и соответствие документов нормам законодательства, и отсутствие обременений, и реальность прав собственности продавца земли, и многое другое.

Любая неточность в сделке может быть признана незаконной и явиться основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. В таком случае можно будет лишиться не только своих денег, но и придётся вернуть землю ее законному владельцу.

Зачем проверять участок перед покупкой?

Земля является достаточно дорогостоящим объектом недвижимости и приобретается обычно для конкретных целей. Кто-то покупает землю для строительства на ней объекта ИЖС, кто-то – для организации сельскохозяйственной деятельности, кто-то – для ведения другого бизнеса.

Рисковать такими финансовыми вложениями никто не хочет, поэтому к проверке земельного надела перед покупкой нужно подходить более чем основательно.

В 2021 году среди всех преступлений мошеннического характера достаточно большую долю составляют именно махинации с недвижимостью.

Сегодня чаще всего мошенниками применяются следующие схемы обмана:

  1. Подделка документов на землю. Ни в коем случае не стоит заключать сделку с доверенным лицом. Подписывать договор купли-продажи нужно исключительно с собственником надела. Сегодня достаточно легко подделать доверенность, даже нотариальную, на представление интересов другой стороной. Мошенники такими способами продают по несколько раз один и тот же участок, юридически так и остающийся в законном владении собственника.
  2. Указание в договоре купли-продажи заниженной суммы сделки. Продавцы, прикрываясь желанием неполностью уплатить налог с дохода, заключают соглашение на меньшую сумму. После этого по формальным основаниям они признают сделку ничтожной, но возвращают только часть суммы. Для того, чтобы обезопасить себя от таких махинаций, нужно оплачивать сделку через банк без использования наличности.

Признание договора купли-продажи земли недействительным может привести к возврату купленного участка продавцу и призрачным обещаниям возврата денежных средств с его стороны.

Фактически от недействительности такого соглашения будет страдать именно покупатель. Суд обяжет продавца вернуть деньги покупателю, но делать это он может очень долго.

Как происходит проверка земельного участка?

Теперь поговорим о том, как проверить юридическую чистоту земельного участка. В целом, данную процедуру можно охарактеризовать несколькими этапами:

  • проверить кадастровый статус объекта;
  • проверить законность соглашения или правовой статус объекта;
  • проверить градостроительный статус;
  • выявить наличие или отсутствие обременений;
  • проверить продавца.

Что нужно проверить конкретно, будет зависеть от самого участка и продавца земли. В каждом конкретном случае могут быть скрыты неявные риски, которые будут требовать от покупателя проведения дополнительных проверочных мероприятий.

Кадастровый статус

Как проверить участок перед покупкой по кадастровому номеру? Объекты недвижимости должны состоять на кадастровом учете и иметь уникальный кадастровый номер.

По ст. 8 ФЗ № 218 в кадастре недвижимости фиксируются основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Вся самая важная информация о земле отражена в ЕГРН. Получить ее пользователь информации может заказав электронную или бумажную выписку из ЕГРН. Такая информация является общедоступной.

Перед покупкой земли особое внимание следует уделить следующим характеристикам:

  • кадастровый номер земли;
  • адрес участка;
  • площадь земли;
  • кадастровая стоимость;
  • информация о категории земли и виде разрешённого использования.

На основании кадастровой стоимости в дальнейшем рассчитывается сумма уплачиваемых налогов. Площадь участка земли может в документации указываться с определённой погрешностью. В таком случае требуется проведение работ по уточнению границ в пределах обозначенных погрешностей.

Документы на землю

Правовой статус объекта недвижимости отражают все документы, фиксирующие право собственности продавца участка на землю. Только полноправный владелец земли может совершать с ней сделки.

Причём он должен быть единственным владельцем участка, в земля не должна иметь каких-либо обременений или ограничений в пользовании ею.

Какие документы нужно проверить при покупке земельного участка? Главный документ, на основании которого можно заключать соглашение, — это выписка из ЕГРН.

В ней отражается следующая информация:

  • сведения о собственнике земли;
  • информация о документах, на основании которых возникло право собственности;
  • наличие обременений правового характера: сервитут, аренда, залог.

Обязательно попросите у продавца правоустанавливающие документы. К ним относятся договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве или приватизации государственного имущества.

Полученные от продавца документы на земельный участок желательно отправить на правовую экспертизу для проверки вероятности их оспаривания.

Помимо документов правового характера у земли существует огромное количество бумаг, определяющих градостроительный статус объекта недвижимости.

Подлежат детальному изучению и следующие технические документы:

  • генеральный план участка;
  • правила землепользования и застройки;
  • проект межевания территории;
  • иные документы.

Генеральный план определяет границы населенного пункта, правила землепользования и застройки определяют функциональное зонирование земли. Проект межевания и планировки определяет территории общего пользования, границы зон, подлежащих капитальной застройке.

В отличие от генерального плана и плана землепользования и застройки проект межевания и планировки не подлежит в обязательном порядке утверждению.

Категории земли и зоны особого использования

Вся земля в стране делится на определенные категории, отражающие возможности целевого использования земельных наделов.

Так, на территории земли сельскохозяйственного назначения нельзя построить частный дом. Сделать это можно только на землях населенных пунктов. При этом законом предусмотрены определенные случаи перевода земли из одной категории в другую.

Существуют и специальные зоны, которые ограничивают права владельцев в использовании земли. К таким зонам, к примеру, относятся:

  • санитарно-защитные зоны;
  • охранные зоны;
  • зоны охраны водных объектов;
  • зоны особо охраняемых территорий;
  • зоны охраны объектов культурного наследия.

Это незакрытый перечень градостроительных обременений земли. Не все из них отражаются в информации из выписок ЕГРН. Некоторые ограничения нужно будет дополнительно уточнять в уполномоченных органах муниципалитетов.

Кроме категорий каждый участок земли имеет определенные виды разрешённого использования. Например, на землях населённых пунктов разрешено возводить объекты ИЖС.

Если использовать землю не по целевому назначению, можно получить штраф за нарушением земельного и административного законодательства.

Обременения и прочие проверки

Обременения отражены в выписке ЕГРН. Получив электронную или бумажную выписку из ЕГРН, следует обратить внимание на следующие пункты:

  1. Права требования, заявленные в судебном порядке.
  2. Сведения о наличии решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд.
  3. Правопритязания и сведения о наличии поступивших заявлений о проведении государственной регистрации права.
  4. Сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения или ограничения права на землю.

Если никаких ограничений и обременений на участке нет, в графах выписки присутствует запись «не зарегистрировано».

Особую группу риска составляют продавцы земли определенных категорий граждан. Нужно особо проверять продавца в преклонном возрасте, поведение которого вызывает определенные подозрения.

Если человек является невменяемым или недееспособным, подписанные им соглашения будут признаны судом недействительными. Его родственники с лёгкостью смогут доказать этот факт через суд.

Кроме того, небезопасно покупать любую недвижимость у несовершеннолетних граждан. Они не имеют права заключать такие сделки без разрешения опекунов.

Способы проверки земли

Запрашивать многие документы на землю сегодня можно удаленно через всевозможные электронные сервисы. При желании можно за бумажными выписками обратиться и непосредственно в Росреестр или ближайшее отделение МФЦ.

Удаленно можно воспользоваться следующими способами проверки прозрачности земельных участков:

  1. Выписку из ЕГРН и выписку о переходе прав на участок земли можно запросить на сайте — https://rosreestr.ru/site/.
  2. Расположение участка на местности и его основные характеристики можно узнать на публичной кадастровой карте по ссылке — https://pkk5.rosreestr.ru/.
  3. Ознакомиться с генеральным планом, планов землепользования и застройки, проектом межевания земли можно на сайте — https://fgistp.economy.gov.ru/.
  4. Все об охранных зонах и планах застройки в Москве или Санкт-Петербурге можно узнать на сайте — http://rgis.spb.ru/map/Main.aspx и https://isogd.mos.ru/isogd-portal/.
  5. Пробить участок на судебные споры можно по ссылке — http://kad.arbitr.ru/.
  6. Сведения о наличии задолженности у продавца можно узнать на сайте приставов — https://fssprus.ru/iss/ip.

Обязательно проверяйте самого продавца. Он не должен пытаться избавиться от участка по заниженной цене, для настоящего владельца важно не уступать рыночным показателям стоимости объекта.

Если собственник состоит в законном браке, для сделки у него должно быть оформлено нотариальное согласие супруги на совершение подобной сделки.

Фамилию и имя всегда нужно проверять по базам исполнительных производств и судебным спорам. Если человек регулярно участвует в судебных тяжбах, имеет долги, это может ставить под сомнение его честные мотивы продажи. Обязательно убедитесь в том, что никаких других претендентов на эту землю не может внезапно появиться.

Права детей продавца при совершении сделки не должны быть ущемлены, иначе органы опеки и попечительства смогут обжаловать соглашение в суде.

Покупка земли – всегда сложная и особо рисковая сделка с недвижимостью. Перед покупкой покупателю нужно тщательно проверить и сам участок земли, и все документы на данный надел, и самого продавца и владельца недвижимости.

Только при проведении тотальной проверки можно быть уверенным в том, что соглашение в дальнейшем не будет оспорено в суде.

Как проверить земельный участок перед покупкой

3688

2021-03-13

В этой статье вы узнаете как проверить земельный участок перед покупкой и, что  требуется для проведения прозрачной сделки. Если в ходе заключения договора купли-продажи или после покупки будет установлен факт несоответствия с законом, сделку могут аннулировать. 

Зачем еще нужна проверка земельного участка – для определения всех манипуляций, проводимых с объектом. Документация содержит основную, но не полную информацию. Осмотр поможет получить нужную информацию, убедиться, что на участке нет чужих строений. 

Перед организацией осмотра актива нужно понимать, как проверить земельный участок перед покупкой, определиться с целями – для чего нужна земля. Заявление на проверку земельного участка подается в несколько инстанций. Земельный актив проходит такие виды проверок:

  1. Юридическую (заказать выписку из ЕГРН).
  2. Техническую.
  3. Градостроительную. 

Юридическая проверка помогает определить, насколько сделка будет чистой, есть ли подводные камни, несоответствие действительности и данным, прописанным в документах. Специалисты проводят анализ материалов, кадастровых данных, выписок, выданных Росреестром. Юридическая проверка установит или опровергнет факт наличия судебных запретов, обременений, наложенных на актив. 

Техническая проверка отвечает за техническую часть земли, например, можно ли подключить инженерные коммуникации, относится ЗУ к охранной зоне или нет, сколько на участке деревьев и можно ли их вырубить. По завершению составляется и выдается акт проверки земельного участка. 

Градостроительная проверка даст оценку, какую конструкцию можно возвести на ЗУ. Оценку проводят эксперты на месте, анализируются документы, составляется план, анализируется проект планировки территории. По завершению потенциальному покупателю выдается отчет с результатами осмотра ЗУ. 

Внимание! Самый главный метод проверки участка является «Юридическая проверка», получите выписку из Росреестра и вы узнаете все юридические проблемы о нем.

Что можно выяснить после проверки?

Проверка земельного участка по адресу – покупка недвижимости у собственника. Выгодные предложения, существующие на рынке, привлекают внимание многих соискателей. Эксперты рекомендуют рассматривать несколько предложений, анализировать, сопоставлять данные, выводить среднестатистическую цену. 

Если предлагают заниженную стоимость, нужно быть осторожным, а чтобы убедиться, что условия прозрачны, проводится при покупке проверка земельного участка. 

Комплексная проверка земельных участков физических лиц снижает риски, помогает приобрести объект без неприятных инцидентов. Что можно выяснить после проверки:

  1. Соответствует расположение, планировка с предъявленными документами.
  2. Находится ли объект под арестом, используется ли в качестве залога.
  3. Существуют ли несоответствия с кадастровой документацией. 

Проверка – залог того, что сделка не имеет подводных камней, что объект принадлежит владельцу, предложившему сделку, а не мошеннику, действующему от его имени. 

Кому нужна проверка земельных участков 

Кому нужна проверка земельных участков перед покупкой – предпринимателю (юридическому лицу) и физическому лицу. Предприниматель планирует инвестировать денежные средства в покупку земельного участка для ведения коммерческой деятельности. Перед заключением сделки проводится осмотр, в ходе которого удается определить – можно реализовать задуманные планы или нет.

Физическое лицо может купить участок для ведения хозяйства в личных целях, для возведения жилого объекта, дачного дома. Покупается участок частным лицом и под огород, сад. 

На что обратить внимание при осмотре земельного участка перед покупкой

При осмотре земной поверхности с фиксирующей границей нужно акцентировать внимание на такие нюансы:

  1. Документы. Убедитесь, что субъект имеет полный пакет документов. Это дает основания утверждать, что субъект собственник, сделка пройдет в рамках закона. Предъявленные документы должны соответствовать тем, что представлены на ресурсе Росреестра
  2. Соответствие информации. Данные в бумагах и реальное состояние объекта должны соответствовать. Например, в справках будет прописано, что земля подходят для строительства жилого дома, а на самом деле она подходит только для подсобного хозяйства (в этом случае построить дом на такой земле запрещено законом). 
  3. Информация. Площадь, прописанная в бумагах, должна отвечать той, что есть в действительности. 

Частные лица могут осуществить проверку через кадастр, воспользовавшись онлайн сервисами. Можно осуществить проверку земельного участка через Росреестр, запросив у них выписку. 

Все документы нужные для проверки земели, вы можете заказать на официальном сайте: https://rosreestr.info/

Важно! Акцентируйте внимание на месторасположении земли, территория не должна входить в особую зону. 

Под особой зоной нужно понимать:

  1. Трубопроводы, проходящие через магистраль.
  2. Водохранилища, относящиеся к объекту охраны.
  3. Участки газоснабжения.

Приобретаемый участок не должен находиться под каким-либо обременением.

Риски приобретения земельного участка

Заключая сделку, покупатель рискует больше, чем продавец. В случае неправомерных действий вернуть землю проще, чем деньги. На рынке чистых сделок существует мало, среди основных рисков приобретения земельного участка выделяют:

  1. Без деталей. Продавец заинтересован в быстром заключении сделки, учитывая свои интересы, а не интересы покупателя. В ходе ускоренной продажи детали опускаются, продавец предоставляет те данные, способствующие быстрой реализации земельного актива. 
  2. Неполная информация. В предъявленной документации могут отсутствовать все данные, что повлияет на сроки приобретения актива. 
  3. Наличие коммуникаций. Осмотр объекта – первое, что должен сделать покупатель. Так он лично убедиться, что на участке не проходят инженерные коммуникации (если они есть, перенести их сложно или невозможно).
  4. Отсутствие коммуникаций. Независимо от целей, возлагаемых на земельный актив, без инженерных коммуникаций не обойтись. Убедитесь перед покупкой, что их можно проложить. 
  5. Невнимательность. Не спешите во время осмотра, это может дорого стоить.

Земельный актив может иметь другое предназначение, земля не подходит для возведения нужного объекта. Риски приводят к недостаточной юридической чистоте, сделку могут аннулировать, признать незаконной. 

Как выполняется проверка кадастра земели

Перед тем как проводить осмотр, нужно определить, какие документы нужны для проверки земельного участка. Потребуются документы, подтверждающие личность обеих сторон, акт о проведении оценки ЗУ, денежная оценка, справки, подтверждающие отсутствие запрета продажи. 

Если владелец муж, жена должна дать письменное согласие на реализацию земельного актива, но только если ЗУ приобретен в браке. Список документов для проверки земельного участка можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Здесь же можно выполнить проверку кадастра ЗУ.

Порядок действий:

  1. физических проверка земельных участков производится с помощью сайта Росреестра – зайдите на ресурс. 
  2. Вам нужен блок «Кадастровая стоимость», он отображается в меню сверху. Заходим туда.
  3. В открывшемся окне введите адрес актива или кадастровый номер.
  4. Поиск начнется после клика на кнопку «Найти объект».

Заказ выписки из ЕГРН на земельный участок займет считанные минуты, система автоматически обработает данные и выдаст результат. 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: