Как оформляется регистрация в коммуналке с согласия соседей

Как оформляется регистрация в коммуналке с согласия соседей

Процедура получения прописки в коммунальной квартире отличается достаточно большим количеством особенностей, некоторые из которых предусматриваются действующим законодательством, в то время как другие устанавливаются практикой.

Оформление регистрации в такой недвижимости зависит от целого ряда факторов, в связи с чем получение прописки на территории двух разных коммунальных квартир в конечном итоге может выглядеть совершенно по-разному.

В связи с этим до того, как отправляться в миграционную службу, многим полезно будет узнать о том, какие особенности может скрывать регистрация в коммуналке с согласия соседей и как вообще она оформляется в 2020 году.

Общие нюансы

В первую очередь, перед оформлением регистрации следует разобраться в том, каким образом данная процедура регулируется действующим законодательством и какие она имеет нюансы.

Законы и юридические тонкости

Сразу стоит отметить тот факт, что от правового статуса коммунальной недвижимости, в которой собирается прописаться гражданин, непосредственно будет зависеть процедура оформления его регистрации. Другими словами, в первую очередь, следует разобраться в том, кто является собственником указанных комнат – государство или же какие-либо частные лица.

До 2020 года процедура оформления регистрации на территории коммунального жилья осуществлялась одинаково вне зависимости от статуса указанной недвижимости. Гражданин, который собирался получить регистрацию, должен был в обязательном порядке получить соответствующее согласие от каждого из жильцов, а также предоставить справку, полученную в соответствующих медицинских учреждениях, чтобы подтвердить отсутствие тех или иных заболеваний. Действующее законодательство уже не предусматривает подобных условий.

Ключевой особенностью таких квартир является то, что права собственника, предусмотренные действующим законодательством, в них несколько ограничены, так как распространяются только на площадь той или иной комнаты. В то же время вся остальная территория относится к категории общего имущества, в связи с чем коридоры, кухня, санузел и другие аналогичные помещения не являются собственностью определенного лица, и по этой причине распоряжаться ими может каждый на свое усмотрение.

Главные особенности

Если человек является полноправным собственником коммунальной недвижимости, то в таком случае он имеет полное право на то, чтобы распоряжаться предоставленным ему имуществом на свое усмотрение, и в частности, это касается возможности оформления регистрации для любых лиц вне зависимости от того, являются ли они ему родственниками.

Права собственников коммунальных квартир в данном случае несколько ограничены, так как для того, чтобы предоставить официальную регистрацию другим жильцам, им нужно предварительно заручиться соответствующим разрешением со стороны муниципального органа, являющегося владельцами данных квадратных метров. Помимо этого, в обязательном порядке предоставляется письменное согласие на проведение данной процедуры от каждого лица, официально проживающего в помещении.

Действующее законодательство не предусматривает необходимость предоставления государственным служащим письменного согласия соседей на оформление регистрации тем или иным гражданам, если квартира не находится в долевой собственности и, соответственно, они не являются хотя бы частично владельцами указанной комнаты.

Образец заполнения заявления о регистрации по месту жительства

Влияние на коммунальные платежи

Даже если человек прописывается на временной основе, в конечном итоге факт предоставления ему регистрации в обязательном порядке скажется на общем объеме коммунальных платежей, то есть оплачивать их придется в большем размере.

Конечно, это касается недвижимости, в которой не установлены соответствующие приборы учета на все необходимые ресурсы, так как в данном случае будут использоваться усредненные нормы потребления, рассчитывающиеся на каждого человека, проживающего по указанному адресу.

После оформления регистрации дополнительного жильца наниматель или собственник жилья может не сомневаться в том, что данный факт в конечном итоге скажется на счетах за коммунальные услуги. При этом, если установлены соответствующие приборы учета, то в таком случае оплата коммунальных ресурсов будет осуществляться в полном соответствии с фактическим расходом данных ресурсов на каждый месяц.

В то же время есть некоторые виды услуг, которые в принципе не могут рассчитываться по счетчикам. В частности, к примеру, это касается вывоза мусора или отопления, которые оплачиваются в любом случае в соответствии с площадью жилого помещения или, как говорилось выше, количеством зарегистрированных граждан.

Регистрация в общежитии осуществляется в паспортном столе или МФЦ.

Нужно ли нотариально заверенное согласие собственника на регистрацию — читайте в этой статье.

Возможна ли регистрация в коммуналке без согласия соседей

В соответствии с последними правками в действующем законодательстве человек, который собирается прописаться на территории определенной недвижимости, теперь не должен в обязательном порядке предоставлять государственным служащим следующий перечень документов:

  • договор, заключенный с собственниками указанной недвижимости, в соответствии с которым устанавливается порядок использования жилья, а также предусматривающий выделение в использование определенной комнаты;
  • согласие, предоставленное собственниками всех комнат в указанной коммунальной квартире для вселения гражданина в качестве члена семьи владельца;
  • справка, подтверждающая отсутствие каких-либо тяжелых хронических заболеваний.

Таким образом, на сегодняшний день в действующем законодательстве отсутствуют какие-либо нормы, в соответствии с которыми регулировалась бы необходимость получения предварительного согласия у всех собственников указанной недвижимости, но если же по какой-либо причине они владеют частью указанной комнаты, свое согласие они обязательно должны будут дать, являясь владельцами предоставляемого жилья.

Требования к процедуре

Сама процедура оформления регистрации также включает в себя достаточно большое количество нюансов, которые нужно учитывать, чтобы не столкнуться с какими-либо проблемами.

Документация

Лучше всего заранее обратиться в выбранное территориальное подразделение миграционной службы и спросить у уполномоченных сотрудников данного органа, какие документы нужны для получения прописки, но в преимущественном большинстве случаев нужно будет предоставить государственным органам следующие бумаги:

  • гражданский паспорт;
  • заявление, на основании которого человек будет становиться на учет;
  • документ, на основании которого осуществляется прописка данного гражданина;
  • документы, подтверждающие право собственности на указанную комнату;
  • техническая документация на жилье;
  • разрешение, предоставленное исполнительным органом власти, если на данный момент комната является муниципальной недвижимостью.

Условия прописки

Коммунальная квартира – это определенное помещение, состоящее из нескольких комнат, находящихся в собственности какого-то круга лиц, а также нескольких помещений, находящихся в общей собственности.

Если у человека есть право собственности на отдельную комнату, находящуюся на территории данной квартиры, то в таком случае он может самостоятельно прописывать в ней неограниченное количество жителей. При этом стоит отметить тот факт, что получать согласие от соседей в данном случае не нужно.

Если же указанное жилье относится к категории муниципальной собственности, то в таком случае предварительно нужно будет подать соответствующее обращение в государственный орган и получить разрешение на прописку. В данном случае государственные служащие обязательно будут принимать во внимание нормы жилплощади, предусмотренные для проживания одного человека на территории указанного региона.

Порядок оформления

Порядок оформления регистрации будет непосредственно зависеть от того, является указанное жилье частным или государственным. Чтобы получить прописку, заинтересованному лицу нужно будет обратиться в территориальное подразделение миграционной службы или паспортный стол.

Если же эти службы не работают по месту проживания, то в таком случае регистрация осуществляется у другого уполномоченного лица. С момента подачи полного пакета документов до момента предоставления свидетельства или штампа о регистрации должно пройти не более семи дней.

Сама процедура выглядит следующим образом:

  1. Подается заявление, паспорт, а также письменное согласие, предоставленное от всех необходимых лиц.
  2. Если квартира является муниципальной, предоставляется письменное согласие, предоставленное каждым из соседей.
  3. В миграционную службу подается заявление вместе со всеми документами, на основании которых должна предоставляться регистрация.
  4. На протяжении следующих 3-7 дней проводится проверка предоставленных документов, после чего человеку выдают паспорт, в котором будет уже стоять отметка о прописке.

Муниципальное жилье

Чтобы зарегистрироваться на территории муниципального жилья, нужно будет получить разрешение в письменном виде, предоставленное всеми совершеннолетними гражданами, которые проживают в данной комнате.

В данном случае свое разрешение дают только соседи по комнате, и лица, проживающие в других помещениях на территории данной квартиры, не принимают участие в оформлении прописки. Помимо этого, нужно будет обязательно позаботиться об оформлении официального договора социального найма, ордера на комнату или же лицевого счета.

Отличия по типу проживающих

Указанный выше процесс регистрации предусматривается для всех рядовых граждан, которые не являются родственниками владельца указанной недвижимости и не претендуют на получение каких-либо соответствующих льгот.

Сам собственник жилья проходит упрощенную процедуру оформления прописки, так как для него существенно сокращается пакет документов из-за отсутствия необходимости получения согласия со стороны различных лиц. В частности, не обязательно даже получать согласие от других владельцев.

Точно так же человек может прописывать на территории своего жилья других родственников, если их прописка не будет нарушать установленные нормы жилой площади, предусмотренные для каждого человека.

Упрощенная процедура предоставления прописки предусмотрена для несовершеннолетних граждан. Дети в обязательном порядке должны иметь тот же адрес регистрации, по которому прописан их родители, в связи с чем, если родители собираются зарегистрировать их у себя, им даже не обязательно нужно будет получать согласие на проведение данной процедуры у каких-либо лиц.

Для иностранных граждан процедура оформления прописки выглядит точно так же, как и для жителей России.

Причины отказа

В преимущественном большинстве случаев государственные служащие отказывают в предоставлении регистрации на основании того, что в заявлении написан другой владелец помещения или же помещение находится в социальном найме определенного гражданина, так как в этой ситуации требуется предоставление согласия реальных владельцев имущества.

Помимо этого, даже в случае правильного предоставления всех необходимых документов можно столкнуться с отказом, если процедура оформления регистрации для указанного лица в конечном итоге нарушит установленные нормы жилой площади.

Срок регистрации для иностранца составляет один год, после чего ее нужно продлевать.

Какую уголовную ответственность за фиктивную регистрацию иностранных граждан несет человек — читайте здесь.

Далее мы расскажем, кого оповещать при смене адреса регистрации.

Возможна ли прописка в коммунальной квартире без согласия соседей

Коммунальная квартира – недвижимость с особым статусом. На такой жилплощади проживают люди, которые не доводятся друг другу родственниками, но тем не менее они живут в одной квартире.

В связи с этим прописка в коммунальной квартире часто имеет свои особенности. К примеру, не всегда можно получить постоянную регистрацию без согласия соседей. Подробнее читайте в статье.

Основные моменты и особенности

Комнаты в коммунальной квартире могут использоваться гражданами на праве частной собственности или на основании договора социального найма. Во втором случае собственником является муниципалитет. Человек, заключивший с местной администрацией договор социального найма, считается нанимателем.

Процесс прописки в коммунальной квартире зависит от правового статуса недвижимости. До 2020 года зарегистрировать нового жильца без согласия всех соседей было невозможно. Кроме того, предполагаемому проживающему необходимо было получить справку о том, что он не имеет никаких заболеваний, которыми мог бы заразить остальных. Затем были приняты изменения. Теперь выполнение этих правил по закону не требуется.

Однако есть другие юридические тонкости:

  • ограничение в правах есть даже у собственников, так как каждому из них принадлежат только конкретные квадратные метры, представленные одной (изредка двумя и более) комнатой);
  • в квартире имеются помещения общего пользования (коридоры, кухня, санузел), которые применяются для удовлетворения нужд всех проживающих;
  • учет долевой собственности на общие комнаты для конкретного жильца не производится.

Прописаться можно в какую-либо незанятую комнату. Гражданин имеет право приобрести объект недвижимости или получить ее от муниципалитета (государства) на основании договора социального найма. В одну комнату допускается постоянная регистрация родственников.

Особенности регистрации связаны с тем, каким статусом обладают жильцы. Если это муниципальная квартира, то люди могут быть прописаны только после включения их в состав нанимателей. Если квартира в долевой собственности, то новому жильцу нужно выкупить комнату, а только потом зарегистрироваться.

После приобретения комнаты в коммунальной квартире собственник вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Иными словами, он вправе продать ее, подарить, передать в дар или залог, а также сдавать в аренду и прописывать других людей. При этом не обязательно иметь с прописанными лицами какие-либо родственные связи.

Если человек проживает в квартире на основании договора социального найма, то для прописки кого бы то ни было потребуется получить согласие собственника, то есть государства или муниципалитета. Исключение – несовершеннолетние дети. Они прописываются автоматически с родителями.

Как происходит оформление

Для прописки в коммунальной квартире необходимо обратиться в территориальное отделение МФЦ или в паспортный стол (ФМС). Процедура регулируется Правилами регистрации и снятии с регистрационного учета граждан, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 713.

Для этого необходимо оформить заявление и подготовить документы. В частности, потребуется согласие собственника на постановку жильца на регистрационный учет. Собственник или его представитель должны присутствовать лично.

Порядок действий

Постоянная регистрация оформляется по следующему алгоритму:

  1. Если квартира муниципальная, то согласие от всех проживающих лиц. Если комната находится в собственности, согласия не требуется.
  2. Подготовка пакета документов в оригиналах и копиях.
  3. Передача документов и оформленного заявления сотруднику МФЦ или паспортного стола.
  4. Ожидание завершения процедуры прописки гражданина.
  5. Получение общегражданского паспорта со штампом о постоянной регистрации.

Если комната, в которой планируется прописка гражданина, находится в собственности, то владелец вправе прописать кого угодно. Когда в такой ситуации сотрудники ФМС требуют получения согласия от других проживающих лиц, их действия незаконны. В этом случае целесообразно обратиться за консультацией к юристу.

Документы

Для прописки в коммунальной квартире необходимо предоставить:

  • общегражданский паспорт;
  • оформленное заявление для постановки на регистрационный учет – образец выдадут в МФЦ или паспортном столе;
  • основание для постановки гражданина на регистрационный учет – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор социального найма;
  • технический план из БТИ.

Если от лица собственника действует его представитель, то необходимо предоставить доверенность, заверенную нотариально. Кроме того, нужен общегражданский паспорт доверенного лица.

Согласие соседей

Квартира, принадлежащая муниципалитету, используется гражданами на основании договора социального найма. Соответственно, у них имеются определенные ограничения относительно распоряжения жилплощадью.

Чтобы прописать другого человека в муниципальной квартире необходимо получить согласие от собственника. Прописка возможна только в том случае, если никто из проживающих нанимателей не будет против. На практике, граждане весьма неохотно соглашаются на регистрацию нового жильца, так как в этом случае вероятны сложности с использованием общего имущества.

Юридические тонкости регистрации в коммунальной квартире

Каждая комната в коммунальной квартире принадлежит одному или нескольким людям. Кроме того, имеются помещения, которые предназначены для общего пользования. В зависимости от ситуации может измениться порядок регистрации.

Если регистрирует собственник

Когда имущество принадлежит человеку на праве собственности, ему не нужно спрашивать разрешения на прописку у кого бы то ни было. При этом не имеет значения является ли прописываемый гражданин родственником хозяину комнаты.

Алгоритм регистрации заключается в следующем:

  1. Подготовка документов для регистрации.
  2. Передача правоустанавливающей документации для подтверждения наличия права собственности. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
  3. Ожидание проверки предоставленных документов.
  4. Простановка в паспорте заявителя отметки о регистрации.

Когда регистрирует собственник, процесс наиболее упрощен. Для прописки в муниципальном жилье требуется получить согласие собственника и всех проживающих лиц.

В какую комнату пропишут

Если комната была приватизирована, то человек будет прописывать на ее территории, кого угодно по своему усмотрению. Кроме того, в коммунальной квартире предусмотрены и помещения общего пользования, которыми вправе пользоваться все проживающие лица.

Прописка будет осуществляться в комнату, где проживает собственник, решивший зарегистрировать другого человека. Однако при этом прописанный гражданин вправе пользоваться всеми помещениями, которые считаются общими.

Если квартира муниципальная

Граждане пользуются недвижимостью, принадлежащей муниципальному жилому фонду, на основании договора социального найма. При этом все проживающие лица являются нанимателями и имеют ограничения в имущественных правах.

Процедура регистрации в коммунальной квартире, которая является муниципальной собственностью, регулируется ст. 70 ЖК РФ. Без разрешения муниципалитета допускается регистрация только близких родственников и при этом необходимо получить согласие от всех жильцов.

Если площадь квартиры не подразумевает проживание еще одного человека в соответствии с установленными нормами метраж, то муниципалитет вправе запретить заселение и регистрацию новых граждан. Исключение – прописка несовершеннолетних детей. Для этого не требуется получения согласия, так как по закону дети прописываются там же, где и один из родителей.

Для получения постоянной регистрации необходимо предоставить:

  • письменное согласие муниципального органа;
  • письменное разрешение жильцов на прописку еще одного гражданина;
  • общегражданские паспорта жильца коммунальной квартиры и человека, которого нужно прописать;
  • корректно оформленное заявление;
  • лицевой счет или ордер на жилье.

Заявление рассматривается в течение 3-5 рабочих дней. Если все документы в порядке, новый жилец получает на руки паспорт со штампом о регистрации.

Временная регистрация

Если гражданин временно регистрируется по месту пребывания, ему не требуется снятие с учета по адресу постоянного проживания. Наличие временной регистрации подразумевает, что после окончания срока ее действия человек вернется на постоянную жилплощадь.

Временная регистрация не требуется, если гражданин планирует находится на территории какого-либо региона РФ менее 90 суток. Если по окончанию этого периода не будет оформлена временная регистрация, то жильцы квартиры, в которой находится гражданин, могут быть привлечены к административной ответственности.

Временная регистрация оформляется на срок от одного дня до пяти лет. Для регистрации нужно предоставить:

  • правоустанавливающие документы на жилплощадь;
  • общегражданский паспорт регистрируемого;
  • оформленное заявление;
  • согласие других жильцов, если жилье муниципальное.

Документы предоставляются в МФЦ или отделение ФМС. Там же можно получить образец заявления и бланк для заполнения.

Прописка родственников

Если собственник комнаты прописывает своего родственника, никаких дополнительных разрешений получать не нужно. Однако и в этом случае необходимо учитывать нормы размеров жилплощади, предусмотренные на человека законодательством.

Если человек проживает в коммунальной квартире на основании договора социального найма, то даже для прописки близкого родственника потребуется получить согласие от остальных жильцов. Исключение из этого правила – регистрация несовершеннолетнего ребенка.

Прописка иностранца

В отношении прописки иностранца действуют те же правила, что и для регистрации граждан. Собственник вправе прописать кого угодно, а нанимателю нужно получить для этого согласие муниципалитета и других проживающих лиц.

Иностранцы могут быть зарегистрированы временно или постоянно. Временная регистрация подразумевает, что человек будет находиться на территории России более положенного по закону срока, а постоянная, что иностранец планирует непрерывно проживать в стране.

Если иностранец приехал из страны, с которой у России действует визовый режим, то он не вправе находиться на территории нашего государства дольше срока действия визы.

Когда могут отказать

Наиболее частыми причинами отказа в регистрации являются:

  • некорректное оформление документов;
  • отсутствие разрешения на прописку, если квартира муниципальная;
  • невозможность вселения из-за нарушения нормативов жилплощади на одного человека.

Если в регистрации отказывают необоснованно (особенно, если заявление подается относительно жилплощади, находящейся в частной собственности), то такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Таким образом, прописка в коммунальной квартире без согласия соседей возможна только в том случае, если комната находится в частной собственности. Раньше без согласия заинтересованных лиц постоянная регистрация была невозможна. Процедура была упрощена после 2020 года.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, другому лицу или без согласия соседей: документы, условия, образец уведомления, нужен ли нотариус

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2020 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2020 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Скачать бланк извещения можно здесь.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти  правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: