Как оформляется сделка купли-продажи гаража в ГСК

Как правильно купить гараж?

Если вы решили купить гараж, то к этому вопросу нужно подойти очень ответственно, поскольку нередко сделки с куплей-продажей гаража становятся для покупателя настоящей головной болью.

Отсутствие необходимых бумаг, права собственности на землю, под которой стоит гараж, аренда земли и многие другие нюансы становятся разочарованием для многих автомобилистов.

Как купить гараж, чтобы стать его полноправным владельцем и не переживать, что кто-то сможет снести постройку, забрать ее, отсудить и т.п.?

Способы покупки гаража

Есть 2 варианта владения гаражом:

  1. Зарегистрированное право собственности на гараж.
  2. Членство в гаражно-строительном кооперативе.

Покупка гаража у собственника в 2021 году

Как оформить покупку гаража у частного лица и есть ли какие-то риски приобретения места для автомобиля в этом случае?

Если у продавца гаража есть свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение, тогда процесс оформления сделки состоит из 3 шагов:

Шаг 1. Проверка гаража, собственника и документов на объект

Чтобы удостовериться в том, что продавец является законным хозяином конкретного гаража, необходимо получить следующие документы:

  1. Выписка из ЕГРН (сделать это можно в МФЦ, подразделении Росреестра или на сайте Росреестра. Услуга является бесплатной. Выписку может заказать покупатель. Присутствие продавца или его одобрение на заказ выписки не нужно).
  2. Документ, который подтверждает право на общую долевую собственность на земельный участок, на котором расположен гараж. Документ должен выдать продавец гаража. Этот документ подтверждает право собственности на землю.
  3. Документ о предоставлении земельного участка, на котором расположен гаражный кооператив, под целевое использование. Наличие этого документа является доказательством того, что земля предназначена именно для гаражей.

Как правило, второй и третий документы есть у собственника гаража. Но если он где-то их потерял или не знает, куда они подевались, тогда эти бумаги можно взять в гаражном кооперативе.

Помимо вышеперечисленных документов потенциальному покупателю гаража понадобятся также правоустанавливающие документы (бумаги, на основании которых продавец получил право собственности на гараж). Это может быть договор купли-продажи, решение суда о признании права собственности и др.

Вот на что нужно обратить внимание в правоустанавливающем документе:

  • продавец должен был лично заключить и подписать договор;
  • обязательно должно быть подтверждение того, на каком основании предыдущий продавец владел гаражом.

Покупатель также должен попросить у продавца предоставить ему передаточный акт на гараж. В нем должно быть указано, что покупатель полностью рассчитался с продавцом, а тот не имеет никаких претензий к совершенной сделке.

Также для чистоты совершаемой сделки покупатель гаража должен запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Такой документ может выдавать председатель гаражного кооператива или управляющая компания.

Если договор на предоставление услуг был подписан напрямую с поставщиками этих услуг, тогда справку об отсутствии задолженности можно взять в обслуживающих инстанциях.

Если на момент продажи гаража продавец состоял в браке, тогда нужно взять у него письменное согласие супруги на продажу гаража (согласие должно быть заверено у нотариуса).

Со всех собранных документов следует сделать копии.

Шаг 2. Заключение договора

Когда вопрос с документами будет решен, у потенциального покупателя больше не будет сомнений в чистоте сделки, тогда наступает время для оформления договора купли-продажи. Как правильно составить договор, какая информация должна содержаться в нем?

Договор составляется в письменной форме, обязательно должен включать в себя следующие пункты:

  • дата и место заключения сделки (город оформления договора);
  • наименование сторон (Ф.И.О. покупателя и продавца, паспортные данные и место регистрации каждой из сторон);
  • наименование объекта недвижимости и его местонахождение – адрес гаража, его номер, площадь, материал, из которого был возведен гараж и др. (есть гараж двухуровневый, то об этом тоже стоит написать, наличие электричества, отопления, погреба, ямы, подвала и т. д.). Желательно также указать состояние гаража на момент его продажи, а также другое имущество, которое передается покупателю вместе с гаражом (оборудование, материалы, инструменты и т. д.);
  • цена договора. Она должна быть реальной, то есть той, по которой покупатель действительно приобретает гараж. Многие продавцы идут на хитрость, чтобы избежать уплаты налогов: занижают стоимость гаражей, но по факту покупатели выплачивают большую сумму. На такой риск идти не стоит, потому что в случае возникновения каких-то проблем и доведения ситуации до суда, продавец может вернуть назад свой гараж, а деньги – обратно продавцу. Но вернет он только ту сумму, которая прописана в договоре;
  • сведения о правоустанавливающих документах на гараж – данные из прежнего договора купли-продажи, решение суда, справки о членстве в ГСК;
  • ответственность сторон;
  • реквизиты и подписи сторон сделки.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности

После того как договор будет заключен, покупатель должен зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре. Документы можно подать путем личного обращение в отделение Росреестра, а также через МФЦ или отправить их по почте.

Для регистрации перехода прав собственности на гараж потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • гражданский паспорт заявителя;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • другие документы по требованию регистрирующего органа.

Срок оказания услуги обычно составляет 5-7 рабочих дней с момента регистрации заявления и получения регистрирующим органом документов в работу.

Результатом рассмотрения заявки заявителя станет выдача ему документа, где будет отмечен переход права собственности либо же отказ от перехода прав собственности (если с документами не все в порядке).

Приобретение гаража у члена ГСК

Прежде чем покупать гараж у члена ГСК, необходимо рассмотреть риски такого приобретения. Что нужно знать при покупке гаража и на что обращать внимание, читайте ниже:

  1. Сделка купли-продажи гаража не проходит государственную регистрацию. А это значит, что покупатель приобретает «кота в мешке» – он может попасть на мошеннические уловки, на двойную продажу и т. п.
  2. Земля под гаражным кооперативом может находиться в собственности не у кооператива, а у государства или муниципалитета. А сам гаражный кооператив использует эту земля на правах аренды. Поэтому при покупке гаража у покупателя не всегда может появиться право собственности на земельный участок под гаражом.
  3. Присутствуют высокие риски для покупателя. Если земля не находится в собственности гаражного кооператива, то по окончанию срока действия аренды собственник участка может сделать с этой землей все, что угодно, вплоть до снесения гаражей.
  4. ГСК может оказаться самовольной постройкой. А это значит, что когда придет собственник земельного участка, то дальнейшая судьба гаражного кооператива будет зависеть именно от него.

Как купить гараж в кооперативе и оформить документы на себя? Если продавец является членом гаражно-строительного кооператива, то процесс покупки гаража в этом случае выглядит следующим образом:

  1. Потенциальный покупатель гаража должен запросить у председателя ГСК подтверждение выплаты пая предыдущим владельцем гаража.
  2. Запросить у председателя документы об аренде земли, проанализировать договор аренды (посмотреть срок аренды, порядок расторжения сделки и другие важные условия, желательно показать документы юристу).
  3. Проверить перед покупкой гаража в ГСК документы по оформлению государственной регистрации гаражного кооператива как некоммерческой организации.

После анализа всех рисков, связанных с покупкой гаража у члена ГСК и принятия решения о приобретении «дома для машины», следует перейти к процессу оформления сделки.

Перед тем как оформить сделку, потенциальный покупатель гаража должен проверить наличие у продавца и председателя кооператива всех документов, которые ему потребуются в дальнейшем.

Какие документы нужны при покупке гаража? В базовый пакет документов входит:

  • кадастровый паспорт на гараж;
  • справка о полной выплате паевого взноса;
  • полный пакет учредительных документов на ГСК (устав, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о присвоении ИНН, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, протокол о выборе и утверждении председателя ГСК;
  • документы о землеотводе;
  • разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию.

Договор оформляется в письменном виде между членом ГСК, который продает свой пай и лицом, которое хочет купить такой пай. И это не означает, что он приобретает именно гараж.

Это означает, что оформив такую сделку, покупателю предоставляется право оформить впоследствии гараж на себя в административном или судебном порядке.

Если пай на гараж уже выделен покупателю, тогда ему нужно предоставить в Росреестр перечисленные выше документы вместе с заявлением о переходе прав собственности.

Если регистрирующий орган отказывается регистрировать право собственности по причине отсутствия каких-либо документов или по другим причинам, тогда заявителю придется обращаться в суд.

С собой нужно принести те же документы, что и для Росреестра, а также предоставить доказательства и аргументы того, почему права на гараж должны быть зарегистрированы.

Если же судья выносит решение не в пользу истца, тогда тому ничего не останется делать, как просто пользоваться гаражом, будучи членом ГСК или постараться перепродать его другому заинтересованному лицу.

Самым простым вариантом приобретения гаража является его покупка у собственника, у которого есть документы, подтверждающие его право владения не только гаражом, но и землей, под которой тот установлен.

Покупка гаража у члена ГСК – это всегда какие-то риски, начиная от самовольной постройки и заканчивая риском сноса гаража ввиду его принадлежности муниципалитету или в связи с окончанием срока аренды.

Перед покупкой гаража обязательно нужно ознакомиться с документами на него, привлечь к сделке юриста, чтобы он подсказал и посоветовал, стоит ли покупать такой гараж или нет.

Как оформляется сделка купли-продажи гаража в ГСК

Проведение сделок с гаражными боксами заставляет их владельцев довольно часто сталкиваться с самыми разнообразными проблемами.

В преимущественном большинстве случаев сложности возникают по той причине, что большинство собственников просто не оформляет свои гаражи документально в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем не имеют возможности проводить какие-либо юридические сделки с таким имуществом.

Именно поэтому как покупателям, так и продавцам будет полезно узнать обо всех нюансах, которые скрывает в себе оформление купли-продажи гаража в ГСК.

Важные моменты

Право собственности на такую недвижимость, как гараж, являющийся частью кооператива, является общим, в связи с чем находится у самого гаражного кооператива, представляющего собой определенную некоммерческую организацию. В связи с этим, учитывая особенности правомочий учредителя данного кооператива, вытекает достаточно большое количество особенностей и всевозможных правил, в соответствии с которыми должна проводиться процедура оформления.

В то же время основная специфика оформления всех документов полностью отражает всевозможные нормы правообладателя, которые могут различаться в зависимости от различных факторов.

Таким образом, недвижимость может представлять собой исключительно совместную собственность, в которой не выделяется никаких отдельных долей, в связи с чем оформление свидетельства о праве собственности и кадастрового паспорта в принципе не предусматривается.

Также гражданин может иметь официально зарегистрированную долю в праве на указанную недвижимость, на основании чего у него будет полное право на то, чтобы заниматься оформлением указанных выше документов.

Если доля в праве собственности была оформлена в полном соответствии с действующим законодательством, предусматривается возможность передачи данного права другому гражданину, но для этого нужно будет в обязательном порядке оповестить участников указанного гаражного кооператива, так как эти лица имеют преимущественное право приобретения определенной части имущества, являющегося общей собственностью.

Свидетельство о государственной регистрации права на гараж

Если же на официальном уровне доля не выделялась, то в таком случае единственный вариант, предусмотренный действующим законодательством – это передача пая вместе с возможностью обладания соответствующей частью недвижимости, находящейся во владении гаражного кооператива.

Покупка такой недвижимости осуществляется в полном соответствии с нормами, прописанными в Гражданском кодексе, а если говорить точнее, в следующих его статьях:

  • Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки;
  • Статья 209. Содержание права собственности;
  • Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору;
  • Статья 288. Собственность на жилое помещение;
  • Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения;
  • Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость;
  • Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости.

В процессе оформления договора купчей предоставляются ссылки на указанные нормативные акты. Сама сделка может оформляться исключительно в том случае, если продавец является дееспособным и совершеннолетним гражданином, причем на сам объект должна заявляться соразмерная стоимость. В противном случае предусматривается возможность признания договора недействительным, основываясь на нормах, указанных в статьях 177 и 178 Гаражного кодекса.

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

Кадастровый паспорт на гараж

Оформление купли-продажи гаража в ГСК

Для оформления сделки по купле-продаже такой недвижимости продавец должен подготовить следующий пакет документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на гаражный бокс, которое оформляется в Росреестре;
  • согласие всех собственников данного имущества на его отчуждение в пользу другого лица;
  • справка, указывающая кадастровой стоимости данного имущества;
  • оформленный договор купли-продажи.

Чтобы избежать каких-либо рисков, связанных с возможностью признания оформленной сделки недействительной и, соответственно, последующих финансовых потерь, лучше всего заранее провести тщательную проверку всей документации, подтверждающей наличие у указанного лица прав собственности на продаваемое имущество. Запрос на получение выписки из Единого реестра имеет право подавать абсолютно любой гражданин, но при этом нужно будет заплатить определенную сумму пошлины.

Скачать образец заполнения договора купли-продажи гаража

В полученной выписке будет присутствовать информация о том, кто является в действительности собственником указанного объекта и может проводить какие-либо сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости.

Помимо этого, в Росреестре также можно будет получить всю необходимую информацию о том, есть ли на этом имуществе какие-либо обременения. Также рекомендуется проверить договор аренды земельного участка, расположенного под гаражным боксом, и учредительную документацию самого кооператива.

Оформление самого договора купли-продажи может осуществляться без необходимости заверения этого документа у нотариуса, причем заполняется он в произвольной письменной форме. Одновременно с соглашением нужно будет составить также акт приема-передачи продаваемого имущества.

Скачать акт приема-передачи гаража между физическими лицами

В конечном итоге договор должен в обязательном порядке регистрироваться в Росреестре, так как в противном случае покупатель не сможет стать законным владельцем данного имущества.

Необходимые документы

Приобретение гаражного бокса, находящегося в составе кооператива, осуществляется только при наличии следующего перечня документов:

  • оформленный договор;
  • техническая документация, включающая в себя полноценное описание продаваемой недвижимости;
  • свидетельство, подтверждающее проведение процедуры государственной регистрации права собственности определенным лицом;
  • правоустанавливающая документация на гараж;
  • если гараж покупался продавцом после того, как он зарегистрировал брачные отношения, данное имущество относится к категории совместно нажитого, в связи с чем для его отчуждения потребуется оформление письменного согласия на проведение сделки со стороны супруги;
  • если было принято решение оформлять передаточный акт, бумага должна быть составлена в трех экземплярах и предоставлена вместе с договором в государственные органы;
  • квитанция, подтверждающая оплату установленной государственной пошлины.

Образец договора о купле-продаже гаража:

Регистрация права собственности

Многие покупатели думают, что гаражный бокс становится их собственностью сразу же после того, как они подписывают договор о продаже, но на практике данное мнение является ошибочным. Распоряжаться указанным объектом на свое усмотрение можно будет только после того, как будет проведена процедура государственной регистрации прав собственности, так как это требование прописано в действующем законодательстве.

Чтобы провести данную процедуру, нужно будет обратиться в государственные регистрационные органы и предоставить уполномоченным сотрудникам следующий пакет документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на указанную недвижимость, которое должно быть оформлено на имя продавца;
  • письменное согласие на отчуждение данного имущества, оформленное от имени супруга и в обязательном порядке заверенное у нотариуса;
  • договор, на основании которого осуществляется проведение сделки купли-продажи недвижимости;
  • кадастровая и техническая документация, переоформленная на имя покупателя;
  • заявление, оформленное в полном соответствии с установленной форме;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины, предусмотренной за регистрационные услуги.

На протяжении тридцати суток все предоставленные документы будут рассматриваться, после чего заполняется свидетельство о праве собственности, которое новому владельцу нужно будет забрать в установленные сроки.

Сроки оформления и размер пошлины

В случае личного посещения соответствующего государственного органа сторонам предоставляется расписка, на обратной стороне которой в обязательном порядке должна присутствовать дата, когда они смогут повторно обратиться за получением всей необходимой документации.

Срок, на протяжении которого должна подготавливаться вся правоустанавливающая документация, не должен превышать трех рабочих недель, причем в преимущественном большинстве случаев данная процедура осуществляется в более короткие сроки.

Если в полученной документации будут обнаружены какие-либо серьезные ошибки или же одна сиз сторон договора обратится для того, чтобы прекратить действие данной сделки, регистрация может быть приостановлена на срок до одного месяца. При проведении судебных разбирательств между участниками сделки срок увеличивается до трех месяцев.

В соответствии с действующим законодательством физические лица должны в процессе оформления регистрации оплачивать государственную пошлину, которая составляет 2 000 рублей. Если речь не идет об удостоверении достигнутого соглашения купчей у нотариуса, без уплаты указанной суммы документы для регистрации в принципе не могут приниматься уполномоченными сотрудниками государственных органов.

По закону заинтересованное лицо не должно в обязательном порядке подавать документы вместе с квитанцией, подтверждающей факт оплаты государственной пошлины, но в преимущественном большинстве случаев рекомендуется это делать, чтобы не возникало никаких дополнительных вопросов.

Причина того, что предоставление платежной квитанции является необязательным, заключается в том, что уполномоченные сотрудники регистрирующих органов в любом случае должны будут самостоятельно свериться с базой и удостовериться в том, что требуемая сумма была внесена покупателем.

Договор аренды гаража с последующим выкупом изначально должен быть составлен таким образом, чтобы потом была возможность выкупа.

В этой статье вы найдете образец договора аренды гаража между физическими лицами.

Читайте далее, что такое договор аренды гаража между юридическими лицами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: