Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса в 2019 году

недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

На данный момент пытаемся увеличить жилплощадь. С большим удовольствием купили бы в новостройке, но строят у нас в городе исключительно 1-2-хкомнатные и маленькие трёшки. Нам же нужна 4-х, и не маленькая.
Осенью у нас был покупатель на нашу квартиру, были деньги на доплату в виде налички, но продавец отказался идти на уступке в цене
. Сейчас этот же продавец скинул цену даже больше, чем мы просили. Но покупателя у нас уже нет, и спроса тоже нет совсем.
Даже снизив цену ниже всех других аналогичных предложений, покупатель не появляется. Дальше снижать некуда, иначе суммы доплаты уже не хватит.
Ищем варианты обмена, но многих отталкивает 5-й этаж или сумму доплату называют нереальную
. Аргумент — нам столько надо или мы не спешим. В основном большие квартиры меняют, когда проживает в одной квартире не одно поколение, и желают уже выделить угол молодым.
Как действовать в сложившихся условиях: когда свою не продать и обмен, подходящий по цене не найти? Ждать уже больше не можем, до осени надо срочно переехать
. Ищем квартиру уже более полугода, немного опоздали с покупкой. Перед нами как раз были проданы 2 подходящие квартиры. И сумму доплаты увеличивать не вариант, наличку мы вложили в другую недвижимость и будем брать ипотеку. Ежемесячные платежи не должны превышать платы по ипотеке.
Сумма доплаты достаточная
. 2 года изучала все предложения и доплатой, которую просили продавцы подходящих квартир. Сейчас просят больше за квартиры в более худшем состоянии, хотя цены на квартиры уже ниже, чем были год назад.
Агенты не помогают
. Говорят берите то, что есть — другого в ближайшее время не будет.

С начала 2015 года емкость ипотечного рынка России сократится на 35–45% — это касается и количества, и объема выданных кредитов. Однако есть основания полагать, что в следующем году ипотечный рынок выйдет на позитивную динамику — прибавит минимум на 10–15% относительно нынешних показателей. Эту точку зрения в авторской колонке аргументирует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома

История российской ипотеки не знала спада, сопоставимого по масштабам с тем, что случился в уходящем году. Здесь надо иметь в виду, что до 2007 года жилищное кредитование не являлось распространенной практикой на рынке жилья, доля сделок с привлечением кредитных средств измерялась условными погрешностями (в Москве не более 5%, и это был максимальный показатель по сравнению с остальными регионами), а ипотечный покупатель считался изгоем, с которым неохотно связывались и продавцы, и риелторы.

Приведем цифры со ссылкой на статистику ЦБ РФ: с января 2006-го по ноябрь 2015 года объем ипотечных жилищных кредитов, выданных в рублях, увеличился в 28 раз (с 30,9 млрд руб. до 869,9 млрд руб.). Средневзвешенная ставка снизилась за тот же период почти на 2 п. п. — с 14,9% до 12,89%. Максимальные показатели этого рынка по объему и количеству кредитов зафиксированы по данным на 1 января 2015 года (то есть, по сути, отражают динамику ажиотажного спроса 2014 года): количество предоставленных кредитов — 1 012 064 ед., объем выданных средств — 1,75 трлн руб.

Иная картина с ипотекой, выданной в иностранной валюте. По данным ЦБ, к январю 2006 года объем таких кредитов составил в рублевом эквиваленте 25,4 млрд руб. На 2006–2008 годы пришелся пик роста валютного ипотечного кредитования: объем рынка за этот период в пересчете на рубли увеличился в 3,7 раза. Распространение валютной ипотеки на тот момент объясняется, прежде всего, разницей ставок с рублевыми кредитами — в среднем 2–3 п. п. Из-за этой, казалось бы, небольшой разницы одобряемой банками суммы рублевых кредитов во многих случаях не хватало на покупку квартиры (вспомним колоссальные темпы роста цен на жилье того времени). При этом меньшая процентная ставка по валютному кредиту позволяла получить необходимые средства и решить жилищный вопрос. В ответ на кризис 2008 года рынок валютного ипотечного кредитования буквально обвалился: за один только 2009 год объем выданных кредитов в рублевом эквиваленте снизился в десять раз, а девальвация 2014 года и продолжающееся ослабление рубля фактически парализовали его. За десять месяцев 2015 года было выдано 85 кредитов в иностранной валюте на сумму 2,9 млрд руб. Таким образом, объем валютного ипотечного рынка с начала 2006 года по настоящее время сократился почти в 8,8 раза, а с пикового значения в январе 2008-го — в 41 раз.

Формально отрицательная коррекция ключевых показателей ипотечного рынка в 2015 году не является историческим максимумом. Кризис 2008 года привел к сокращению объема выдачи заемных средств в рублях в 3,9 раза за период с 1 января 2009-го по 1 января 2010 года (данные по количеству кредитов не отражены в статистике на официальном сайте ЦБ). Для сравнения: с 1 октября 2014-го по 1 октября 2015 года объем ипотеки в рублях снизился «всего» в 1,6 раза. Однако при этом за прошедшие годы глобально увеличилась доля покупок с привлечением кредитных средств в общем объеме товарооборота на рынке недвижимости: так, по статистике нашей компании в массовых сегментах вторичного жилья, в 2014 году от 35% до 40% сделок проводилось с использованием ипотеки.

Время перемен

2015 год стал уникальным явлением на ипотечном рынке в том плане, что впервые в качестве жесткого регулятора на нем выступило государство. Была принята федеральная программа субсидирования ипотеки в сегменте первичного жилья, которая, по сути, не дала рухнуть строительной отрасли, однако по факту поставила новостройки в привилегированное положение. Сложилась уникальная ситуация: ставки по ипотеке при покупке квартир на первичном рынке стали существенно ниже, чем по ипотечным предложениям на «вторичке». При этом в первом случае кредит выдается под залог прав требования, а во втором — под конкретный жилой объект. До сих пор более высокие проценты по ипотечным программам на новостройки учитывали соответствующую иерархию рисков.

Таким образом, случившуюся в уходящем году пертурбацию рынка жилья его вторичный сегмент пережил «без обезболивающих», в том числе в части ипотечного кредитования. Апрель и май стали самыми сложными месяцами: в нашей компании количество сделок с привлечением кредитных средств сократилось более чем в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но уже летом количество соответствующих обращений (без конвертации в конкретные сделки) начало расти (примерно на 10–15% в месяц), и к началу осени мы имели четкое представление о сформировавшемся отложенном спросе. Реализоваться ему мешали три фактора. Первый — снижение реальных доходов населения вследствие кризисных явлений в экономике. Второй — неуверенность людей в стабильности своего материального положения, не позволявшая им брать на себя долгосрочные кредитные обязательства. Третий (не менее значимый) — переоцененные ожидания беспрецедентного (до 30%) падения цен на жилье.

Осенью, по нашим оценкам, произошел перелом в сознании участников рынка жилья: и покупатели, и продавцы в значительной мере адаптировались к изменившимся условиям, расстались с необоснованными иллюзиями, начали оценивать сложившуюся конъюнктуру с точки зрения грамотного использования для решения накопившихся жилищных вопросов. Конкретный пример: одной из частных причин, тормозившей ипотечный спрос, являлись дополнительные расходы, связанные с переездом на новую жилплощадь. Людей смущала не ставка по кредиту (уже летом в ведущих банках она была сопоставима с докризисной), а сопутствующие переезду траты, которые они не могли себе позволить в условиях снижения доходов (проще говоря, денег на ремонт и обустройство жилья), просто не было. Один из вариантов — использовать на эти цели часть ипотечных средств.

С новой ипотекой

По нашим оценкам, именно адаптация участников рынка жилья к текущим реалиям в сочетании с неотвратимостью решения актуальных жилищных вопросов станет (при отсутствии внешнеполитических и экономических катаклизмов) определяющим трендом его развития в 2019 году. Приведу основные ожидания, связанные с системой ипотечного кредитования.

1. Очевидно, что развитие ипотеки прямо зависит от состояния экономики и уровня доходов населения. Надо полагать, что в наступающем году принципиальных улучшений соответствующих показателей не будет. А значит, нет речи и о возвращении ипотечного рынка на докризисный уровень.

С другой стороны, банки крайне заинтересованы в развитии ипотеки как основном направлении своей кредитной политики. В 2015 году их кредитный портфель увеличивался почти исключительно за счет кредитных карт и ипотечного кредитования. Не случайно на ипотеку возлагаются большие надежды и, насколько можно судить, закладываются немалые деньги.

Надо добавить: ведущие банки ожидают, что с целью поддержки строительной отрасли государственная программа субсидирования ипотечной ставки (а значит, и программа льготного кредитования на первичном рынке) будет продлена в 2019 году. Однако, скорее всего, в измененном виде.

2. Продолжится увеличение доли рынка, занимаемой крупными банками с государственным участием (Сбербанк, группа ВТБ), — многие потенциальные заемщики считают их наиболее надежными и выгодными по условиям кредитования. С другой стороны, именно эти банки имеют максимальные возможности выбора клиентов и в настоящее время делают основной упор в работе на программу льготного кредитования на первичном рынке.
При сохранении текущей относительной макроэкономической стабильности процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке, вероятно, будет плавно снижаться и во втором полугодии достигнет средней величины 2014 года — 12,2–12,5%.

3. При этом продолжится внедрение опции по платному снижению кредитной ставки (программы типа «Назначь свою ставку»). В данном случае банк заинтересован в единовременном получении крупной суммы (сразу, а не в течение всего периода кредитования), заемщик — в снижении ежемесячных платежей (опция выгодна для тех, кто оформляет кредиты на максимальные сроки и не планирует досрочного погашения).

При этом наименьшая ставка с учетом данной опции может быть в крупных частных банках. Во многих из них ипотека является приоритетным направлением, но они не столь «раскручены», как, скажем, Сбербанк и ВТБ24, а потому могут быть более лояльны к заемщикам. Вместе с тем такие банки имеют вполне конкурентоспособные и менее консервативные ипотечные программы (в частности, некоторые могут привлекать в качестве созаемщиков третьих лиц, в том числе гражданских супругов).

4. Банки продолжат целенаправленную работу по привлечению наиболее интересных для них целевых групп клиентов. Но одновременно будут стараться минимизировать риски путем предельно жесткого андеррайтинга, включающего:

— оценку устойчивости компании, в которой работает потенциальный заемщик;

— соответствие декларируемой заработной платы уровню зарплаты на аналогичных должностях на рынке труда;

— анализ кредитной истории (по данным БКИ), в связи с чем вероятно значительное количество отказов или резкого уменьшения сумм кредита после рассмотрения заявки кредитным комитетом;

— получение данных по потенциальному заемщику из пенсионного фонда, налоговой инспекции, а также проверку отсутствия задолженностей по уплате коммунальных платежей, штрафов, алиментов;

— отслеживание поведения потенциального заемщика по социальным сетям (уже реальная практика).

В целом можно сделать вывод, что одним из ключевых трендов в работе банков станет в буквальном смысле индивидуальный подход к клиентам — с ипотечного рынка фактически исчезнет «кредитный конвейер». При этом можно предположить, что в условиях сохранения текущей макроэкономической ситуации, с учетом ожидаемого государственного участия и крайней заинтересованности банков в развитии ипотечного кредитовании будущий год станет для этого рынка более благоприятным, чем штормовой 2015-й. Вполне реальным представляется увеличение количества ипотечных сделок в Москве и Московской области на 10–15%.

Сергей Шлома специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах

Сергей Шлома
«Инком-Недвижимость»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Наступивший год обещает стать непредсказуемым для российского рынка недвижимости. Степень влияния запутанной ситуации в экономике на цены и покупательскую активность с точностью не берутся оценить даже эксперты. Однако жизнь не стоит на месте, и россияне продолжают покупать квартиры: кто-то с целью сохранить сбережения, кто-то спешит решить давно назревшие жилищные вопросы. Как не прогадать со сделкой во время кризиса?

1. Покупка вторички – заключайте договор задатка и будьте осторожны с альтернативой

В последние несколько недель на рынке вторичной недвижимости возникла тенденция сокращения предложения: собственники жилья, которые еще совсем недавно планировали продавать недвижимость, спешно снимают объекты с реализации. По мнению специалистов, это связано с нестабильностью рубля: продавцы планируют подождать, чтобы оценить ситуацию и решить, стоит ли продавать квартиру.

Если вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке и уже выбрали конкретный вариант, нужно принять меры, чтобы сделка не сорвалась. Самый эффективный способ – заключить договор задатка и прописать в соглашении условие, что в случае отказа продавца сумма должна быть возвращена в двойном размере.

Конечно, даже это вряд ли остановит владельца, твердо решившего не продавать квартиру. А вот если речь идет о минутном капризе, собственник не раз подумает, прежде чем расстаться с деньгами. Также нужно настороженно отнестись к затягиванию сроков: если вы внесли аванс пару недель назад, а оформление сделки еще не состоялось, есть вероятность, что покупка квартиры и вовсе сорвется.

Кроме того, покупатель может обезопасить себя, заключив предварительный договор. В этом документе фиксируются все основные аспекты предстоящей сделки: сроки, стоимость недвижимости, порядок передачи денег. Если купля-продажа окажется под угрозой, пострадавшая сторона может обратиться в суд с требованием заключить сделку или хотя бы возместить убытки.

Также осторожность следует проявлять участникам альтернативных сделок с длинными цепочками: даже промежуточную квартиру следует выбирать с тем, чтобы в ней можно было комфортно пережить непростые времена, если многоступенчатый обмен затянется. Еще риелторы советуют по возможности избегать участников альтернативы, работающих без агента или посредника – непрофессионалу вряд ли удастся в срок собрать нужные документы и уладить все формальности.

2. Квартиры в новостройках – выбирайте надежность

Инвестиции в квадратные метры в новостройках становятся особенно популярными в период нестабильности экономики. Однако, приобретая квартиру в строящемся доме, важно понимать, что успех вложений зависит от грамотного выбора застройщика. Если проект заморозится, покупатель рискует остаться без жилья, денег и пополнить ряды обманутых дольщиков. Эксперты дают покупателям новостроек следующие советы:

  • Найдите надежного застройщика.

Совет банальный, но более эффективного способа не ввязаться в долгострой не придумано. Чтобы оценить компанию, изучите ее историю (особенно в период кризиса 2008-2009), количество реализованных объектов, узнайте, были ли переносы срока сдачи домов, и с чем это было связано.

  • Остановите выбор на объекте с высокой степенью готовности.

Конечно, покупка новостройки на стадии котлована кажется более выгодным делом, но вкладываться в такие проекты можно, только если его строит компания с безупречной репутацией. В остальных случаях в нынешней обстановке – лучше не рисковать.

  • Оцените темпы строительства и объем проданных квартир.Чем выше эти показатели, тем больше шансов на успешное завершение проекта.
  • С осторожностью отнеситесь к объектам 2-3 очередей.

Речь идет о масштабных жилых комплексах, где первые очереди уже благополучно введены в эксплуатацию. Если застройщик на продолжение работ получил валютный кредит в еврозоне, нагрузка по нему в настоящее время может быть весьма существенной.

  • Приобретайте квартиру в новостройке только по договору долевого участия. Права дольщиков наиболее полно защищены законом.
  • Изучите технические условия и узнайте, как дом планируют подсоединять к инженерным коммуникациям.

Оптимальный вариант – когда новостройку будут подключать к уже существующим мощностям, ведь на создание сетей и строительство подстанций нужно время.

Также при покупке новостройки нужно обратить внимание на объем заемных средств, привлекаемых застройщиком, и узнать, с какой конкретно компанией – головной или дочерней, предлагается заключить ДДУ. Второй вариант менее надежен – в случае банкротства у дольщиков мало шансов вернуть потраченные деньги, поскольку активы «дочек» невелики.

3. Валютные тонкости – особенности расчетов

Один из самых животрепещущих вопросов для покупателей – как быть с ценой недвижимости, чтобы пока сделка не совершена, скачки валют не ударили по кошельку. На этот счет эксперты советуют следующее. Если доллар и евро растут, стоимость квартиры нужно зафиксировать в рублях. В обратной ситуации цену недвижимости следует фиксировать в иностранной валюте на день совершения сделки.

Счастливчикам, у которых есть сбережения на покупку жилья в долларах или евро, не стоит поспешно переводить их в рубли. Сначала найдите подходящую квартиру и привяжите ее при помощи задатка и предварительного договора. Иначе велик риск столкнуться с предприимчивыми продавцами, которые регулярно повышают цену из-за валютных колебаний, а потом отказываются заключать сделку.

4. Налоговые нововведения – разбираемся что к чему

Напрямую налоги на недвижимость с покупкой квартиры в кризис не связаны. Но в непростой экономической ситуации на счету может оказаться каждая копейка. Лучше заранее прикинуть, какие расходы придется нести и в каких случаях часть потраченных средств можно вернуть.

Первое, что нужно учесть покупателям недвижимости, — с 1 января 2015 года в силу вступает новый порядок уплаты налога на имущества физических лиц. Теперь размер пошлины будет зависеть от кадастровой стоимости. По оценкам специалистов, в результате нововведений россиянам предстоит платить как минимум в 3 раза больше. Налоговая ставка для жилья кадастровой стоимостью до 10 млн руб. составит 0,1%, от 10 млн до 20 млн рублей – 0,15%, от 20 млн до 50 млн рублей – 0,2%, от 50 млн до 300 млн рублей – 0,3%.

Кроме того, с 2019 года продать инвестиционную квартиру будет сложнее: чтобы избежать уплаты НДФЛ, хозяину недвижимости нужно владеть ею не менее 5 лет.

Что касается правил получения налогового вычета, то с 2014 года была увеличена максимальная сумма, с которой он рассчитывается. Покупая жилье стоимостью до 2 млн рублей, россияне имеют право на получение на 13%-ный вычет по НДФЛ.

5. Избегайте ненужного риска

Неспокойная экономическая обстановка в стране и байки о людях, обогатившихся за счет игр на курсах валют, подталкивают многих из нас к необдуманным поступкам. Однако даже в непростые времена лучше сохранять хладнокровие: не ввязываться в сомнительные инвестиционные проекты, максимально обезопасить себя при совершении сделки, объективно оценивать свои возможности при оформлении жилищного кредита.

В целом же покупку жилой недвижимости даже в условиях кризиса можно провести выгодно или хотя бы без существенных потерь. Главное, четко осознавать свои цели и финансовые возможности и избегать опрометчивых решений.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Они меняют стратегии и сегменты, устраивают ценовые войны или просто распродают активы

Отечественная экономика постепенно преодолевает стагнацию – это объективные данные, сообщал президент Владимир Путин на совещании по вопросам экономики. Исходя из прогноза социально-экономического развития до 2035 г., подготовленного Минэкономразвития, экономика будет преодолевать стагнацию все ближайшие 20 лет, но не преуспеет. А выйдя из рецессии в 2017 г., она в предстоящие 20 лет будет расти крайне медленно, говорится в документе: в среднем на 2% в год (от 1,7 до максимум 2,6%). Это примерно в 1,5 раза ниже среднемировых темпов, что будет сдвигать Россию ближе к бедным странам. Увеличить ВВП за 20 лет удастся лишь в 1,5 раза. Реальные доходы населения будут расти в среднем на 1,4% в год и выйдут на уровень 2013 г. только в 2021 г. Для строителей крайне нерадостная картина – это означает, что спрос в ближайшие годы не будет расти большими темпами. Чего ждать в этой ситуации строительной отрасли?

Локомотив экономикиФранклин Рузвельт, возглавлявший США во время Великой депрессии, считал, что строительство скоростных дорог, пересекающих страну, улучшит экономику страны. Строительство хайвеев было начато в разгар мирового финансового кризиса, дорожное строительство должно было снизить уровень безработицы. Российские чиновники от строительства любят ссылаться на этот эпизод истории, мол, именно стройка – локомотив экономики, тянущий за собой десятки смежных отраслей, создавая дополнительные рабочие места. Однако реальная картина происходящего в этом секторе пока говорит об обратном.

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), с января по сентябрь 2019 г. объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», снизился на 4,4% по отношению к аналогичному периоду 2015 г. до уровня 3,993 трлн руб. Непрерывное снижение объемов строительства идет уже в течение 3,5 года подряд в сопоставимых ценах год к году. Это отражение негативных процессов в отрасли, говорит гендиректор РАСК Николай Алексеенко. По состоянию на сентябрь 2019 г. объем просроченной задолженности строительных компаний России составил 394 млрд руб. Это 25% от общей величины задолженности в 1,596 млрд руб., такой высокой просрочки не было. Для сравнения: в докризисный период (2013 г. – первая половина 2014 г.) доля просроченной задолженности колебалась в диапазоне от 5 до 8%. Страдают все участники процесса: и подрядчики, и девелоперы.

Жилья не хватаетНесмотря на экономический рост нулевых, средний размер жилплощади в России на человека за 10 лет (2005–2014 гг.) вырос незначительно: с 21 до 24 кв. м. Уровень обеспеченности россиян лишь в 1,5 раза выше позднесоветского и втрое ниже уровня жилищной обеспеченности граждан США, где на человека приходится 70 кв. м. По данным доклада аналитического центра при правительстве РФ, чтобы выйти на показатель 35 кв. м на человека, России требуется увеличить объем жилищного фонда в 1,5 раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилья, то объем необходимого строительства должен составить 70–80% имеющегося жилищного фонда.

По данным Федеральной службы государственной статистики, объем жилищного фонда в Российской Федерации составляет 3,3 млрд кв. м. То есть необходимо построить минимум 2,45 млрд кв. м. При нынешнем вводе (в 2015 г. был рекордный ввод – 85,3 млн кв. м) потребуется 29 лет.

Парадоксальная ситуация: спрос на жилье есть (по данным ВЦИОМа, более 23 млн российских семей хотят улучшить свои жилищные условия), деньги у населения есть (см. графики), но квартиры не продаются, объемы строительства падают, девелоперы банкротятся. Вопрос обеспеченности населения жильем является актуальным для большинства жителей, но проблемы связаны чаще всего не с отсутствием предложения жилья, а с его высокой стоимостью и, как следствие, невозможностью его приобрести, говорится в докладе аналитического центра при правительстве РФ.

Неопределенность в будущем, высокая стоимость жилья относительно доходов и дорогая ипотека сдерживают россиян от покупки новостроек. Снижение спроса – снижение рентабельности девелоперов. По данным РАСК, из 4850 застройщиков, которые активно строят на территории страны, 121 компания находится в одной из стадий банкротства (количество банкротов увеличилось за три месяца в 1,5 раза, на их балансе – около 4,5 млн кв. м жилья). Год назад началась санация самой крупной на тот момент строительной организации страны – «СУ-155». Банку «Российский капитал», который стал санатором, предстояло достроить 147 многоквартирных домов в 14 регионах России. Общую задолженность холдинга санатор оценивал в 315 млрд руб. при стоимости активов 204 млрд руб. То, что государство вовремя кинулось спасать «СУ-155», в итоге спасло рынок – невыполнение компанией обязательств перед дольщиками вызвало бы тотальное недоверие к застройщикам, лишив основного источника финансирования.

До кризиса рентабельность девелоперского бизнеса составляла 30–35% на рынке массового жилья и более 40–50% в сегментах бизнес-, премиум- и элитной недвижимости, а к середине 2019 г. она сократилась в 1,5–2 раза, считает управляющий партнер компании «Метриум групп» Мария Литинецкая. За последний год средневзвешенная цена за квадратный метр массового жилья снизилась на 11,5%, недвижимости бизнес-класса – на 3,1%. При этом себестоимость строительства за последние два года выросла минимум на 15–25%, и предложение сейчас превышает платежеспособный спрос. «Продажная стоимость новостроек по всей стране мало отличается от себестоимости строительства, похоже на принцип «за что взял, за то и продаю». Это происходит потому, что снижается платежеспособность населения, растут цены на стройматериалы и увеличиваются расходы на обслуживание банковских кредитов», – отмечает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.

Подрядчики исчезают«Мы на своих стройках наблюдаем катастрофическую ситуацию с подрядчиками, рынок серьезных крупных подрядчиков практически рухнул», – говорит гендиректор «Главстрой девелопмента» Иван Богатов. На протяжении всего 2015 года число банкротств значительно превышало показатели 2014 г., в 2019 г. ситуация продолжает ухудшаться, отмечает Алексеенко. За первое полугодие текущего года банкротами признано 1608 компаний, что практически вдвое превышает аналогичный показатель прошлого года – тогда было 870 банкротов. А по состоянию на 3 ноября 2019 г. вошли в одну из стадий банкротства 2636 компаний. «Среди компаний, ставших банкротами в 2019 г., как правило, преобладают опытные компании – 66% из них существуют не менее семи лет. Еще 32% компаний существуют от трех до семи лет, и лишь 2% – молодые компании, зарегистрированные менее трех лет назад», – указывает Алексеенко.

Коммерческая недвижимостьПроблемы есть и в секторе коммерческой недвижимости. «Вакантность в торговых центрах Москвы на начало 2014 г. составляла 2,8%. На фоне ввода в эксплуатацию рекордного объема торговых площадей и снижения спроса со стороны арендаторов показатель доли вакантных площадей удвоился и достиг 6% по итогам 2014 г. Это уровень сохраняется до сих пор», – указывает Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России.

На рынке ритейла вакансия несколько сокращается – к концу года она может составить 13% против нынешних 13,9%, говорит Сергей Гипш, управляющий партнер Knight Frank. По его словам, в этом году открывшиеся торговые центры сдаются значительно быстрее, чем в прошлом. А вот рынок инвестиций в нынешнем году покажет наименьшее значение, прогнозирует Гипш.

Годовое снижение ставок аренды в сегменте офисной недвижимости по сравнению с 2015 г. составило 15%, тогда как по сравнению с 2014 г. долларовые ставки упали в среднем по трем классам на 50%, продолжает Казанский. С начала 2019 г. номинированные в долларах и рублях запрашиваемые ставки аренды для новых арендаторов в целом стабилизировались. Два года назад в условиях начавшейся валютной турбулентности ритейлеры стремились обезопасить себя: выдвигались требования по фиксации валютного коридора или согласованию «рублевой» ставки, говорит Казанский. Также стороны пытались достичь согласия в отношении компенсации затрат на отделку, скидок на рекламу, сокращения маркетинговых платежей и т. д. В некоторых случаях собственники или управляющие компании были готовы отказаться от индексации ставок (как правило, на год) или на несколько месяцев предоставить льготную ставку аренды. Чуть позже основным инструментом регулирования арендных платежей становится процент от товарооборота.

Гипш прогнозирует, что в этом году вакансия в офисах снизится относительно прошлого года почти на 4% в классе А – с 24,4 до 20,2%. В 2017 г. вакансия еще несколько сократится – до 19%. Ставки в рублях продолжат незначительно снижаться, в этом году на офисы класса А они составили 24 200 руб. за 1 кв. м, в следующем, вероятно, будут 23 500 руб. за 1 кв. м в год.

Как выживают строителиДевелоперы в кризис выбирают совершенно разные стратегии, говорит управляющий партнер «Химки-групп» Дмитрий Котровский. Стратегии в последние 1,5 года самые разные: «Мортон» и «СУ-155» ушли с рынка; «Баркли» и ФСК «Лидер» перевели часть портфеля в более низкий ценовой класс; «Лидер-инвест» делает упор на точечную застройку; часть компаний устроили ценовые войны – как ЛСР и «Самолет-девелопмент», и практически все застройщики предлагают скидки и рассрочки. В 2019 г. размер официально заявленных скидок по рынку был примерно одинаков – порядка 5%, говорит Котровский.

Но лучше скидок, по его мнению, работала низкая цена на котловане. Если два года назад в Москве невозможно было найти новостройку дешевле 140 000 руб. за 1 кв. м, то сейчас есть и за 100 000 руб., соглашается руководитель irn.ru Олег Репченко: «Строители ведут себя, как игроки нефтяного рынка: цена ниже, поэтому продать нужно больше. Возможно, это борьба за долю рынка».

«В докризисные годы с такой расчетной прибылью, как сейчас, большинство девелоперов не стали бы начинать новых проектов, – отмечает Литинецкая. – Но теперь те компании, которые не хотят сворачивать бизнес и терять долю на рынке, вынуждены адаптироваться к сложившимся условиям. Чтобы объект был прибыльным, компаниям приходится заниматься оптимизацией по всем направлениям, начиная от проектирования, закупки материалов, процесса строительства и заканчивая сокращением расходов на содержание офиса и аппарата». Она перечисляет уловки, благодаря которым застройщики повышают свои продажи: это сокращение метража квартир и появление новых типов жилья (евроформат, студии, микроапартаменты). Правда, жертвой такого компромисса стал комфорт покупателей: наименьший метраж квартиры зафиксирован в ЖК Cleverland – студия площадью 16,03 кв. м (2,39 млн руб.). Чаще застройщики начали прибегать к скидкам, в том числе и скрытым. А в сегментах дорогой недвижимости девелоперы готовы делать своим покупателям по-настоящему королевские подарки: например, покупатели трехкомнатных квартир в доме премиум-класса «Дыхание» получают в подарок жилье в Геленджике.

Что касается девелоперов и инвесторов в коммерческую недвижимость, фокус их внимания сместился в область жилой. Даже традиционные девелоперы коммерческой недвижимости переключили свое внимание на жилую недвижимость как на менее рисковую и более доходную, соглашается Гипш. «С замедлением экономического роста привлекательность коммерческой недвижимости, сектора, традиционно номинированного в долларах, снизилась. По своим фундаментальным факторам сектор также начал вызывать вопросы – разве не странно обсуждать покупку коммерческой недвижимости по ставке капитализации 10–12%, когда стоимость финансирования в рублях выше?» – говорит Джеймс Корриган из «Сбербанк CIB».

Туманные перспективы«Мы пытались быть smart и свой портфель заполнили всеми типами недвижимости, которые только возможны, в расчете на то, что мы справимся с любым кризисом. Но сегодня рынок в таком положении, когда резкие движения не приводят к результату, но мы все равно продолжаем строить и продолжаем заниматься инвестициями, девелопментом и управлением», – говорит Александр Тишков из группы «Сафмар». Однако он ожидает, что следующий год может быть сложным: в стране не лучшая ситуация со ставками, ключевой ставкой.

Макроэкономические показатели пока не дают оснований для надежд на рост платежеспособного спроса в обозримом будущем. Учитывая ситуацию с платежеспособным спросом, которую усугубляет огромный объем предложения жилья в Московском регионе, рынок недвижимости ждет медленное и поэтапное сползание цен вниз, считает Репченко. По его словам, характерного для классических кризисов дна рынка, за которым следует восстановление показателей, по всей видимости, не будет. Будут ступеньки: периоды активизации продаж на фоне существенного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания спроса, для выхода из которой потребуются новые корректировки стоимости жилья. Соответственно, попытки повышения цен в относительно благополучные периоды будут сокращать их длительность, и наоборот. Такая болтанка, по мнению Репченко, может продлиться в ближайшие год-два: в экономике не будет катаклизмов, рынок в ближайшие год-два стабилизируется и только потом начнет медленно расти.

Бэла Ляув

satoved.ru
Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса в 2019 году
Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: