Как выглядит договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в 2019 году

Следует отметить, что пройти через такую процедуру можно лишь в том случае, если арендатор имеет право сдавать угодья в субаренду. Что касается арендодателя, то он и вовсе не будет против заключения такого договора.

Образец типового договора субаренды земельного участка сельхозназначения

Чтобы все было сделано правильно, естественно в текст договора нужно включить необходимые пункты.

Вот они:

  • Что касается первого раздела, то его обычно посвящают данным участников сделки. Кроме того здесь потребуется описать участок, указывая его местонахождение, площадь и т.д;
  • Срок договора;
  • Условия оплаты;
  • Ответственность участников сделки;
  • Продления договора в случае необходимости;
  • Внесение арендной платы.

Скачать бланк договора субаренды земельного участка сельхозназначения.

Скачать образец договора аренды дома с земельным участком между физическими лицами.

Скачать бланк договора аренды дома с земельным участком между физическими лицами.

Скачать образец договора аренды земельного участка сельхозназначения.

Скачать бланк договора аренды земельного участка сельхозназначения.

Особенности договора субаренды земельного участка сельхозназначения

Закон не накладывает запрета на передачу арендных полномочий третьим лицам, если речь пойдет о землях сельскохозяйственного назначения.

Те земли, которые и предназначены для сельского хозяйства, станут выступать исключением среди иных категорий земель, передача их в субаренду, как правило, вовсе запрещена законом.

Но есть и такие случаи, когда хозяйство ведется исключительно фермером, на определенный срок:

  • например, период, когда фермер проходит воинскую службу;
  • временная нетрудоспособность;
  • с наступлением пенсионного возраста;
  • инвалидности.

Расторжение договора субаренды земельного участка сельхозназначения

Есть несколько случаев, когда договор данного вида может быть расторгнут. Это значит, что стороны должны внимательно ознакомиться со всеми пунктами, избегая лишних проволочек в будущем.

Вот они:

  • Например, арендодатель вовсе не позволяет пользоваться участком активно, всеми способами мешая воспользоваться таким правом;
  • Это возможно и в том случае, если угодье обладает какими-то недостатками, о которых не было сказано в договоре;
  • Со стороны арендодателя не проводятся мероприятия, связанные с улучшением качества почв, если опять же, это условие было прописано в документе;
  • Расторгнуть договор можно и тогда, если участок и вовсе стал являться негодным для целевого использования, и в этом нет вины арендатора.

Поэтому следует ознакомиться с этими пунктами и желательно заранее, только после этого можно подписывать договор.

Субаренда недвижимого имущества – это, достаточно востребованная, форма аренды. Сегодня мы расскажем о субаренде земли, как подготовить договор субаренды земельного участка и что заслуживает особого внимания в процессе оформления подобных соглашений.

Субаренда и ее определение

Субаренда — это переход прав на пользование участком земли (или части земельного участка) от первого арендатора к третьей стороне на возмездной основе. Данный вид отношений регулируется соответствующими правовыми нормами (ГК, ЗК и др.)

Если законным владельцем земель, передаваемых по договору субаренды, является государство (местная администрация), то правоотношения регламентирует Земельный кодекс. А если собственник – физ. лицо, тогда главным правовым актом, регламентирующим отношения сторон, становится ГК.

Земля передается по договору субаренды на срок, не больше, чем срок действия главного арендного соглашения. Субарендатор вносит плату за использование земли арендатору, с которым был оформлен договор.

Переход земли в субаренду возможен, только тогда, когда в главном арендном договоре владельцем не установлены запреты и ограничения на проведение подобных действий. Поэтому, главный документ должен содержать положение о возможности (отсутствия таковой) о передаче права использовать надел третьими лицами. При отсутствии данного пункта потребуется оформлять допсоглашение к главному документу либо новый договор, куда означенный пункт будет добавлен. Это главное условие — без него заключение сделки субаренды невозможно.

Заключая договор субаренды, арендатор приобретает права и обязательства арендодателя для третьих лиц, изъявивших желание использовать землю. Ему присваивается статус субарендатор.

Если говорить именно о земельных правовых отношениях, то, субаренда может предполагать и использование земель, и пользование их недрами. Вся получаемая прибыль становится собственностью субарендатора.

Из этого следует, субаренда земель, в том числе, сельскохозяйственного назначения – это переход земли от арендатора к определенным лицам (одному или нескольким) во временное использование на согласованных с законным владельцем условиях, при этом он ограничивается временем. Период пользования наделом и условия его передачи оформляются в письменной форме заключением соответствующего договора.

Порядок оформления

В соглашении субаренды недвижимости обязательно должны содержаться следующие положения:

  1. Название документа.
  2. Число и место подписания договора.
  3. Идентификация участников сделки и их роли (субарендатор/арендатор).
  4. Основание на субаренду – данные главного арендного документа (номер и дата его вступления в законную силу)
  5. Объект сделки – детальное описание надела, адрес местонахождения и размеры, есть ли на земле сооружения и т.д.
  6. Права и обязательства участников сделки.
  7. Регламент расчетов — величина арендных платежей, сроки внесения средств, порядок изменения арендной ставки.
  8. Ответственность за нарушение условий соглашения.
  9. Период действия арендного договора.
  10. Заключительный раздел, где прописывается порядок разрешения споров, банковские реквизиты для внесения платежей.
  11. Подпись каждого участника сделки.

Обязанностью арендодателя после оформления соответствующих документов является необходимость передать надел в установленный срок, сообщить владельцу земли о заключенной сделке и следить за использованием надела по целевому назначению. А субарендатор обязан поддерживать в должном состоянии переданной ему недвижимости, своевременно вносить арендные платежи и производить ремонт, если таковой потребуется.

В разделе договора о правах участников сделки следует прописать регламент пользования землей, разрешенные категории деятельности и возможности постройки строений. Кроме того, целесообразно прописать условия расторжения договора, предположим, из-за просрочек либо неоплаты субарендатором установленных платежей, использования надела не по назначению, ведения запрещенной деятельности.

Соглашение о субаренде целесообразно дополнить план-схемой с обозначением границ участка. Кроме того, необходим акт согласования границ с собственниками соседних наделов.

Особенности сделки

Предметом субаренды является земля и право ее временного использования. Существуют обязательные сведения, которые необходимо указать в документе:

  • размеры участка;
  • принадлежность земли к конкретной категории;
  • кадастровые данные;
  • месторасположение, в частности, адрес (когда таковой можно точно определить);
  • цели получения земель по договору субаренды;
  • указание объектов, имеющихся на земле (строения, насаждения и пр.).

Как правило, субаренда земельного участка сельхозназначения и земель иного назначения схожа с арендой означенной недвижимости, поэтому при заключении сделки составляется аналогичный договор. Хотя имеется важный момент – проведение регистрационных действий, которые необходимы при оформлении среднесрочного и долгосрочного договора субаренды. Данная процедура станет гарантом выполнения положений договора его участниками. Соглашение субаренды приобретает законную силу после госрегистрации. Другие исключения законодательными актами не предусматриваются.

Регистрационные действия происходят по типовой схеме и не предполагают каких-либо особенностей. Регистрация может затянуться при некорректном составлении документа либо, если между участниками сделки возникли разногласия.

Условия сделки по субаренде не должны содержать противоречий с регламентом и требованиям, главного арендного договора.

Ограничения по пользованию землей

Для обеспечения правильного и эффективного пользования землей, на третью сторону допустимо наложить некоторые ограничения в ее использовании. Предположим, запрет на ведение конкретных направлений деятельности либо требования воздержаться от выполнения некоторых работ.

Подобные ограничения должны иметь обоснования, не должны иметь противоречий с положениями российских законодательных норм. Ограничения прописываются в акте. В данном документе фиксируются все имеющиеся требования. Уточним, что ограничения налагаются на некоторый период времени или действуют на бессрочной основе.

Когда субарендатор имеет возражения против выдвинутых ограничений, то он вправе обратиться в суд для защиты своих интересов. Но здесь необходимо будет доказывать, что установленные ограничения не являются правомерными или ведут к значительным убыткам.

Здесь можно образец скачать соглашения на субаренду

Оформление соглашения

Как правило, заключение означенной сделки обходится субарендатору гораздо дешевле, чем, аренда недвижимого имущества по главному договору. Передача наделов в субаренду становится доходной деятельностью для арендатора.

Представим ситуацию, когда человек на законных основаниях владеет большими территориями, при этом он передал их в аренду по невысокой ставке. Он не обладает временем на ведение переговоров и заключение договоров с каждым, кто объявит о намерениях получить надел в аренду. В подобных обстоятельствах собственник, обычно, передает недвижимость в пользование крупному арендатору, предоставляя ему права заключения сделок по субаренде. Со своей стороны, для арендатора это становится успешной предпринимательской деятельностью.

Иногда получить землю в аренду затруднительно или вообще не представляется возможным. Предположим, территории находятся в федеральном/муниципальном владении.  Намного легче разыскать арендатора означенного участка и согласовать условия субаренды без организации аукционных торгов и долгой проверке заявления.

При заключении соглашения субаренды необходимо учитывать, когда арендатор вправе передать надел по подобному договору, а когда он этими правами не обладает. Основываясь правовыми нормами, арендатор вправе передавать имущество третьей стороне в любое время без наличия согласия от законного ее обладателя, но с условием его непременного оповещения о факте предполагаемой сделки. В качестве исключения выступает пункт о запрете подобных действий в главном арендном документе.

Субарендатор приобретает установленные права арендатора, предусмотренные законодательными актами. Больше того, если земля находятся в федеральной/муниципальной собственности, причем заключен долгосрочный договор субаренды (свыше 5 лет), то оформление данной сделки может произойти без получения разрешения от собственника, но с его обязательным оповещением (в письменной форме).

Документы, требуемые для заключения сделки

Кроме требований и рекомендаций на оформление перехода права временного пользования недвижимостью третьей стороне, следует подготовить документы, которые будут сопровождать сделку. Положения и иные составляющие соглашения должны быть подтверждены соответствующими бумагами. Составляющие пакета требуемых документов в зависимости от временного интервала действия субарендного договора могут отличаться. Рассмотрим возможные варианты.

Среднесрочное (долгосрочное) соглашение

Оформляя подобную сделку, требуется предоставить следующие документы:

  • детальное описание земли;
  • кадастровые документы (выписки ЕГРН);
  • документация БТИ на строения, имеющиеся на участке;
  • план внесения арендной платы.

Краткосрочное соглашение субаренды

Когда срок действия правовых отношений меньше года, то к соглашению необходимо приложить такие документы:

  • акт, составленный при передаче недвижимости;
  • допсоглашение;
  • протоколы разногласий и их согласования.

Если возникнет необходимость, то краткосрочный договор может быть продлен, но при условии, что это не вступает в противоречия с положениями главного документа, подтверждающего правовые отношения собственника с арендатором.

Собственник земли тоже имеет права

Согласно правовым нормам, отсутствие запрета на передачу надела в субаренду в главном документе не значит, что данное условие не будет внесено в договор в дальнейшем. Владелец земли наделен правами добавить означенное положение в документ, прописав это пункт в допсоглашении.

При передаче недвижимости в субаренду все вероятные риски ложатся на первого арендатора. Хотя владелец вправе участвовать в оформлении данного соглашения. Он вправе:

  • передать третьей стороне для ознакомления главный арендный документ;
  • требовать предоставить полные сведения на субарендатора и цель предполагаемого использования недвижимости;
  • повысить ставку аренды первому арендатору (для третьей стороны в такой ситуации ничто не меняется);
  • истребовать возвращения земель по окончанию срока действия оформленных договоров;
  • изучить положения субаренды и убедиться, что положения означенного договора не имеют противоречий с главным документом;
  • требовать обязательной госрегистрации.

Значительный список прав, зачастую, не становится основанием для прямых отношений между владельцем недвижимости и субарендатором не возникает. Все необходимые действия осуществляются через первого арендатора.

Если субарендатор нарушает положения соглашения либо требования по пользованию землей, ответственность за это возлагается на основного арендатора. Он в подобных правовых отношениях сталкивается с наибольшими рисками.

Советы юристов

Оформляя соглашение на субаренду земельного участка, необходимо проконтролировать и учесть несколько важных моментов. К ним относят:

  1. Разрешение собственника на передачу недвижимости в субаренду.
  2. Соответствие недвижимости ее описанию в документах.
  3. Присутствие строений на земле и наличие дефектов/повреждений.

Иными словами, необходимо внимательно проверять документацию, предоставленную арендатором. Не нужно относиться к документу, составляемому при приеме-передаче земли, как к обычной формальности. Если дефекты выявляются после вступления данного документа в законную силу, то субарендатор обязан взять на себя их устранение.

Мы рассказали, как заключить договор субаренды земли, и какие моменты важно учесть при его оформлении. При возникновении вопросов и спорных ситуаций лучше вовремя обратиться за помощью к юристу, чем в последующем тратить время и деньги на разбирательства в судах.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Земельный кодекс предъявляет определенные требования к использованию сельскохозяйственных угодий, поэтому договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения будет иметь свои особенности. Регулируется он п. 2 ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ.

Правила оформления субаренды земли

Для разведения садов или кроликов потребуется получить то или иное право на земельный участок. Заключить соглашение о субаренде понравившегося надела получится только в том случае, когда в первичном договоре собственником предоставлено нанимателю такое право.

Вторым случаем станет получение отдельного письменного разрешения на это или направление арендатору-собственнику уведомления о намерении сдать землю в поднаем и неполучение на него ответа в течение месяца.
Если собственником надела является государство или муниципальная администрация, а срок первичной аренды составляет более пяти лет, то заключение соглашения о субаренде происходит без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ). Срок нового документа не должен превышать то время, на которое земля предоставлялась в пользование первому арендатору.

Договор всегда будет предусматривать платность пользования участком. Ставка зависит от соглашения сторон.

Образец и бланк договора субаренды земельного участка

Если земельный надел, поле, защитная лесополоса или старая ферма принадлежит государству или муниципальной администрации, то форма соглашения субаренды будет рекомендована или утверждена постановлением собственника, и основой для его разработки станут нормы Земельного кодекса РФ.

Если участок находится в собственности частных лиц, то оба соглашения, и первичное, и подписываемое в его рамках, могут разрабатываться в произвольной форме, с учетом соблюдения всех требований Гражданского кодекса. Как вариант для подражания можно взять типовой бланк:

Регистрация договора субаренды

К отдельным типам соглашений применяется правило о регистрации не только права, которое предоставляется на его основании, но и самого документа. Она станет обязательной процедурой, если срок соглашения превышает один год. Документы подаются или в Росреестр, или в МФЦ, который передаст их по назначению. Отказ будет получен в случае неверного оформления документов или отсутствия права на передачу участка в субаренду, отдельной строкой указанного в основном соглашении.

Разбираемся в понятиях аренды и субаренды на видео:

Особенности договора в сельском хозяйстве

Что должно быть учтено в соглашении, чтобы в регистрации его не было отказано. Необходимо предусмотреть следующие нормы:

  • ограничение целевого использования целями, предусмотрены в ЗК РФ для сельхозземель
  • обязательное наличие согласия собственника
  • отсутствия ареста или иного ограничения, не допускающего передачу участка
  • скрупулезное описание как первичного права (собственности), так и вторичного (аренды) с точными номерами свидетельств, договоров, датами их оформления
  • участок должен быть сформирован как отдельный объект права, иметь собственный кадастровый номер, и выписка из кадастрового паспорта должна стать приложением к соглашению

Особенности договора участка под строительство

Часто возникают вопросы, в каких случаях земля сельскохозяйственного назначения может быть использована под строительство. Земли такого назначения могут относиться к тем, на которых разрешено строительство:

  • дачных домиков
  • объектов, используемых для ведения сельского хозяйства
  • дорог

Нельзя строить на землях, относимым к сельхозугодиям. Перевести землю, находящуюся в субаренде, в другую категорию невозможно. Также нельзя изменить цель использования участка в тексте договора.

Выкуп арендованной государственной земли:

Право на постройку должно быть отдельно предусмотрено не только в договоре субаренды, но и в договоре аренды. Связано это с тем, что владелец недвижимости имеет право на выкуп земли под строением и собственник должен согласовать возможность фактического дробления своего участка.

Особенности договора субаренды муниципального участка

Если земля принадлежит не частному собственнику, а муниципалитету, в договоре учитываются следующие моменты:

  • ставка арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли
  • согласие собственника заменяется на его уведомление
  • невозможно заключить соглашение субаренды надела, на котором есть здания или сооружения, принадлежащие государству или муниципалитету

Также следует учитывать, что при расторжении договора аренды досрочно субарендатор, если его соглашение еще действует, получит право ранее используемой им земли в преимущественном порядке. Важно, что при предоставлении надела напрямую от муниципалитета для использования ее в целях ведения сельского хозяйства необходимо проведение торгов или аукционов, на субаренду это правило не распространяется.

Правила расторжения

Как и любое соглашение, договор субаренды земли может быть досрочно расторгнут:

  • по соглашению сторон
  • по заявлению одной стороны в судебном порядке в случае существенного невыполнения второй условий соглашения, например, невыплаты арендной платы два раза подряд или нецелевого использования

Заключая договор субаренды земельного участка сельхозназначения необходимо быть готовым и к тому, что отказ от ведения целевой деятельности, резкое снижение плодородия земли или причинения вреда природе могут привести к изъятию участка у собственника согласно нормам закона об обороте земель сельхозназначения. Если это произошло по вине субарендатора, ему придется возместить причиненные убытки.

Внимание ко всем нюансам позволит избежать отказа в регистрации или досрочного расторжения договора субаренды. Заключая его, необходимо строго соблюдать условия целевого использования.

© 2019 Право Денег · Копирование материалов сайта запрещено
Москва, Новогиреевская улица, 21 | Контакты | Карта сайта

Субаренда земли является довольно сложным и содержащим в себе множество нюансов процессом.

Сегодня мы расскажем о том, что нужно делать для того, чтобы без лишних проблем заключить договор субаренды земли.

Общие понятия о субаренде земли

Субаренда земли – это распространенный вид аренды, согласно которому уже арендованным одним лицом земельный участок  снова передается в аренду уже другому лицу. Подобная аренда земельного участка в обязательном порядке должна закрепляться с помощью составления договора субаренды.

Сама субаренда является совершенно законной процедурой и регулируется законодательством Российской Федерации.  Если хозяином земли является обычное физическое лицо, то за регулирование правил субаренды отвечает Гражданский Кодекс РФ. В случае аренды земли у государства, то и ответственность за реализацию сделки субаренды несет Земельный Кодекс Российской Федерации.  Субаренда земли предполагает внесение определенной суммы денег за пользование земельным участком.

Следует отметить, что субаренда возможна только в случае если в первоначальном договоре аренды были указаны пункты дающие право арендатору на передачу права пользования землей другому лицу. Также договор аренды земли должен содержать пункт о запрете передачи права пользования участком, если собственник земли не желает передавать свой участок для субаренды.

Как правило, арендатор прибегает к субаренде в том случае, если какая-то часть арендованных им земель не используется по назначению. Поэтому, чтобы извлечь хоть какую-то прибыль с неиспользуемых земель, арендатор снова сдает  эту землю в аренду. Лицо, которое арендует, уже арендованные земли по договору субаренды, называется субарендатором. Сдать в субаренду землю можно только с согласия ее владельца. Предметом договора субаренды становится арендуемая субарендатором земля. Договор субаренды подчиняется общим правилам аренды. Данный факт означает, что минимальный срок субаренды, подлежащий государственной регистрации равен одному году. Следует отметить, что срок в который должны быть поданы документы для регистрации не определен законодательством Российской Федерации. Именно поэтому при составлении договора субаренды следует заранее обговорить, на чьих плечах будет лежать забота о подаче документов для государственной регистрации. Если одна из сторон договора субаренды каким-либо образом пытается уклониться от своих обязанностей, то это дает полное право другой стороне подать на уклоняющуюся сторону в суд. Заметим, что государственная регистрация договора субаренды земли является обязательной процедурой. Дело в том, что без регистрации данный договор не имеет правовой силы. Это означает, что до тех пор, пока государственная регистрация договора не была произведена, ответственность сторон договора не закреплена юридически. Поэтому процедура государственной регистрации для обеих сторон договора является обязательной для того чтобы закрепить свои права по договору. Если срок аренды земли не превышает временного интервала в один год, то процедура государственной регистрации не нужна.

Важные нюансы при заключении договора субаренды

Основой полноправной субаренды земли является грамотно составленный договор. Ни один нюанс при составлении договора субаренды не должен быть упущен. Главную роль в составлении договора субаренды играет внесение личных данных сторон договора. Если участниками договора являются физические лица, то личными данными для них будут данные из их паспортов. В то время как для юридических лиц потребуется еще и свидетельство о регистрации.

Вторыми по значению в договоре субаренды станут данные о предмете договора, то есть о самом земельном участке. Среди данных о земельном участке должны присутствовать его площадь, границы и характеристика участка.

И третьим по очереди, но немаловажным пунктом договора становятся его условия. В условиях должны быть четко прописаны сроки аренды, ее стоимость и ограничения по повторной передаче в аренду.         

Пользование арендованной землей

Арендатор имеет право пользоваться арендованной по договору субаренды землей по собственному усмотрению. Но у такого пользования все-таки имеются некоторые ограничения.

Например, пользование землей не должно принести вред данной земле. Таким образом, некоторые виды сельхоз деятельности могут быть недопустимы на арендованной земле. Ограничение может длиться в течение определенного срока, или вовсе иметь бессрочный характер. Если лицо приобретающее землю в субаренду несогласно с какими-либо запретами, оно может их обжаловать в суде.

В обязательном порядке за аренду земли субарендатор обязан вносить плату. Если владельцем земли является государство, то устанавливать цену аренды будут уполномоченные для этого органы. А если владелец земли физическое лицо, то именно физическое лицо будет определять и ценовую политику по договору субаренды земли.

В общей сложности субаренда земли достаточно выгодное для владельцев земли дело. Оно позволяет владельцу земли и его первоначальному арендатору получать дополнительный доход от неиспользуемых земель.

В данной статье мы рассказали вам о нюансах заключения договора субаренды. Если вы хотите задать вопрос нашему юристу, можете оставить заявку на нашем сайте. Консультация предоставляется бесплатно. Просто опишите вашу проблему и укажите номер телефона для связи с вами. Наши юристы перезвонят вам в ближайшие сроки.

satoved.ru
Как выглядит договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в 2019 году
Как выглядит договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: