Нюансы проживания без регистрации

Чем грозит собственнику временная прописка

Временно прописать кого-то из родственников или знакомых на своих квадратных метрах личное дело каждого гражданина. При этом важно учесть все подводные камни и особенности сделки на данный момент.

Стоит внимательно ознакомиться с нормативными актами, регулирующими эту процедуру. Серьезного риска нет, но некоторые неприятности временная прописка владельцу квартиры или дома может принести.

Общие моменты

Временная регистрация оформляется на некоторый период. По истечении оговоренного срока временную прописку надо продлевать или уезжать жить на постоянное место.

После оформления новому лицу, занимающему жилплощадь, выдается свидетельство, в паспорте никаких отметок не ставится.

Гражданин РФ обязан быть зарегистрирован по месту пребывания или прописки. В противном случае человек нарушает законодательство.

Противоправным считается проживание в другом месте отличном от прописки более 90 дней. Законопослушный гражданин в этом случае обязан сделать временную регистрацию.

Наказание – штраф, поэтому важно знать случаи необходимости во временной прописке:

  • долгое лечение в санатории или лечебном учреждении;
  • командировка, затянувшаяся на срок более 3 месяцев;
  • использование для житья съемной квартиры или дома;
  • прочие причины, которые вынуждают гражданина жить далеко от постоянного места прописки.

Прописку временно можно оформить в любом жилье. Неважно находится оно в собственности у гражданина или у муниципалитета. Первый вариант находит больше всего вопросов среди населения.

Каково ее назначение

Незаконным является не только нахождение более 90 дней без регистрации, но и допущение этого проживания на своих квадратных метрах.

Хозяин квартиры или дома в случае нарушения норматива понесет наказание в виде штрафа – 2000-2500 рублей.

Бывают случаи, когда хозяин квартиры не желает прописывать постояльца, но у последнего есть на это законные основания. Например, желание родителя проживать на одних квадратных метрах вместе с прописанным ребенком. В этом случае, у гражданина есть право обратиться в суд.

Можно обойтись без временной прописки:

  • если место проживания это тот же населенный пункт, в котором прописан человек;
  • если собственник жилья и временно проживающий состоят в близких родственных связях.

Нужнее временная регистрация лицу, приехавшему в другой город, ведь это открывает такие возможности:

  • трудоустройство по договору или трудовой книжке;
  • оформление документов в государственных учреждениях;
  • взятие кредитов в банках;
  • получение пенсии;
  • получение медицинской помощи бесплатно в рамках полиса ОМС;
  • возможность оформления субсидий, пособий, использование других мер государственной поддержки.

Если лицо переехало с несовершеннолетним ребенком, то без временной регистрации нельзя получить место в детском саду, школе.

Чем грозит собственнику временная прописка в 2020 году

Отвечая на вопрос: временная прописка – чем грозит собственнику в 2020 году, надо сразу отметить, что права на жилплощадь собственника не пострадают.

Временно прописанный не может отнять квартиру или дом и претендовать на права владения квадратными метрами.

Государству необходимо, чтобы все граждане регистрировались по месту своего пребывания. Это нужно для правильного учета. Собственники могут помочь своим родным и близким людям.

Временно проживающие люди, обретают ряд прав и возможностей:

  • проживать на территории собственника законно;
  • пользоваться ресурсами – вода, электричество, газ;
  • оформится на работу официально.

Риск собственника связан с этими правами. Плата за коммунальные услуги возрастет, независимо установлены приборы учета или нет.

В последнем случае, в квитанции появится еще один человек, на которого будет рассчитаны тарифы на такие блага:

  • электричество;
  • услуги котельной;
  • вода;
  • вывоз мусора;
  • капитальный ремонт.

Эти платежи можно обсудить до подписания всех бумаг, чтобы предупредить конфликтную ситуацию.

Возможные конфликты и споры

С такими проблемами сталкивается владелец квартиры.

1. Временно прописанный человек регистрирует своего ребенка, но не ставит в известность собственника жилья.

В этом случае родитель может продлить свою регистрацию на законных основаниях, ведь есть право проживать в месте, где живет ребенок. Выписать добровольно такого человека невозможно, если у него нет постоянной прописки.

Чтобы избежать подобной ситуации собственнику надо:

  • узнавать о наличии детей до совершения сделки;
  • следить за сроками регистрации в договоре и заявлении, чтобы они совпадали у родителя и его ребенка;
  • присутствовать при подаче бумаг и всего оформления регистрации.

2. Временно прописанный гость вредит имуществу и отказывается нести за это ответственность.

Чтобы этот опасный инцидент подстраховать, нужно правильно составить договор. Включить в соглашение пункт о порче имущества, в том числе и по неосторожности, так, чтобы получить компенсацию за ущерб. 

3. При повышении платы за коммунальные услуги, временно прописанный жилец отказывается платить больше или задерживает выплаты.

Для предотвращения такого конфликта в договоре прописывается минимальная сумма, которую гражданин обязан выплачивать собственнику за использование услуг.

Когда собственник имеет право досрочно выселить временного жильца

В этих случаях собственник может выселить временного гостя:

  • лицо, больше 6 месяцев не проживает на жилой площади;
  • не поступают платежи за коммунальные услуги;
  • имеются жалобы от соседей на временного жильца о нарушении спокойствия и правопорядка;
  • происходит порча имущества.

Процедура оформляется через судебные органы.

Видео: Информация о временной регистрации

Действующие нормативы

Закон РФ № 5242-1 от 93 года регулирует порядок прописки.

В нормативном акте содержится такая информация:

  • определение термина – «место пребывания» (любое место, где находится человек на определенный срок);
  • права получателя временной регистрации на пользование жилой площадью на весь период, прописанный в справке;
  • права на использование всех государственных социальных поддержек;

Сроки прописки приняты в постановлении правительства № 713 от 95 года. В 2020 году в постановление внесли изменения: 90-дневный срок без временной прописки считается законным. 

Как проводится процедура

Порядок оформления прописан в постановлении правительства №713:

  1. собственник жилья вместе с регистрируемым лицом обращается в один из органов: МФЦ, паспортный стол, УФМС;
  2. заполняется заявление по форме;
  3. прилагаются документы – паспорта; бумаги, подтверждающие права собственности; при наличии совладельцев – согласие от них в письменном виде;
  4. заявка рассматривается не более 8 дней, после чего гражданин получает свидетельство о временной регистрации и он становится на учет.

Срок определяет только собственник. Это может быть 3 месяца или максимум 5 лет. Лучше прописать на короткое время.

Продлить регистрацию всегда можно, а досрочное выселение жильца не всегда проходит гладко.

Плюсы и минусы

Положительные стороны для собственника квадратных метров:

  • отсутствие проблем с налоговой службой в случае заключения соглашения об аренде; если человек будет проживать на территории без договора, то рано или поздно это заинтересует инспекторов;
  • взимание платы за проживание;
  • если прописку оформлять на мужа или жену, то это дает возможность поправить семейное положение (вторая половинка легче найдет работу с достойной заработной платой).

Минусы для владельца жилья:

  • размеры платежей за коммунальные услуги возрастают;
  • зарегистрированный временно родитель может прописать своего ребенка, выписать которого трудно при отсутствии постоянного места жительства;
  • в некоторых ситуациях досрочная выписка возможна только после обращения в суд.

С прописанным временно человеком у собственника могут не сложиться отношения, есть риск возникновения конфликтов и спорных ситуаций.

Возникающие нюансы

Претендующий на временную прописку гражданин, не получает ее по таким причинам:

  • недвижимость находится под арестом;
  • квадратные метры располагаются в аварийном доме.

Залог жилья по ипотеке предполагает согласие банка кредитора на эту процедуру.

Собственники боятся, что будущий временно зарегистрированный человек может завладеть недвижимостью полностью. Это ложные опасения, но владелец дома, квартиры обязан предоставить новому жильцу право на проживание. При этом нельзя создавать никаких препятствий.

Для досрочного погашения регистрации на время, нужны соответствующие аргументы и обращение в суд.

Государственный орган рассматривает заявление и доказательную базу. Если судья решит, что оснований недостаточно, то придется ждать окончания срока прописки.

В случаях, когда жильцы отказываются покинуть жилую площадь после установленного срока, требуется обращение в полицию.

Существуют особые условия временной прописки для иностранных граждан. Они должны встать на учет в миграционную службу в течение трех дней со дня приезда. Дается неделя для того, чтобы подать заявление на временную прописку.

Если у иностранного гражданина есть виза, то он пребывает на территории России на время ее действия.

В других случаях установлен срок до 90 дней. Разрешение на работу или учеба увеличивает этот период на 1 года.

Собственник жилой площади обязан уведомить миграционную службу о пребывании на его территории иностранца. Иначе ему грозит штраф в размере – 4 тысячи рублей. Ложное уведомление о проживании – незаконное деяние, которое облагается штрафом – 5 тысяч рублей.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Екатерина Мирошкина

экономист

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2020 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2020 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2020 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2020 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2020 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2020 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

Недвижимость купили до 2016 года 3 года
Недвижимость купили после 1 января 2020 года 5 лет

Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации

3 года
Любое имущество, кроме недвижимости 3 года

Недвижимость купили до 2016 года

3 года

Недвижимость купили после 1 января 2020 года

5 лет

Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации

3 года

Любое имущество, кроме недвижимости

3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2020 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2020 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2020 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2020 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Знаем, как сэкономить на налогах

Или не платить их вообще. Подпишитесь на рассылку, чтобы узнать, как законно не делиться доходами с государством

Продается жилье. Это может быть комната, квартира, жилой дом или доля. Нежилых помещений поправки не касаются.

Оно единственное для продавца. У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.

Или еще одну квартиру купили за 90 дней до продажи. При проверке единственного жилья не будут учитывать квартиру или комнату, которую купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому нужно считать налог. Допустим, семья сначала купила новую квартиру, а потом в течение трех месяцев после регистрации права собственности продала предыдущую. Хотя на дату продажи у нее в собственности две квартиры, но минимальный срок владения все равно составит три года.

При продаже дома срок уменьшается и для участка. Если собственник продает жилой дом и при этом соблюдаются все условия для уменьшения срока владения, то новый срок будет действовать и для земельного участка с хозпостройками. Но только при условии, что это именно тот участок, на котором находится единственный дом продавца.

Для какого жилья трехлетний срок действует в 2020 году

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2020 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
  2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
  4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если квартира досталась в наследство от дяди, ее можно продать без налога и декларации спустя три года после смерти предыдущего владельца. А если дядя подарил ее племяннику за день до смерти, то продать жилье без налога наследник сможет только через пять лет. Смысл сделки один и тот же, но варианты оформления различаются на сотни тысяч рублей.

Как уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального срока

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Вычет Сумма Чем подтверждать Когда подходит
Фактические расходы на покупку Сколько потратили на приобретение квартиры

Договор, расписки, квитанции из банка

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы
Без подтверждения расходов 1 000 000 Р или пропорционально доле Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Фактические расходы на покупку

Сумма

Сколько потратили на приобретение квартиры

Чем подтверждать

Договор, расписки, квитанции из банка

Когда подходит

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

Сумма

1 000 000 Р или пропорционально доле

Чем подтверждать

Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Когда подходит

Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2020 году он женился, а в 2020 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше. Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку. Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой. В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет. Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.

Такие вычеты можно применять и в следующем году — при продаже любого жилья, даже если оно не единственное. Их не отменяли, и это реальный способ уменьшить НДФЛ.


Всем привет, друзья! В Америке или в странах Европы принято часто переезжать, меняя место жительства и не привязываясь к окружающей обстановке. К сожалению, наш менталитет противится этому и поэтому покупка квартиры всегда будет животрепещущим вопросом для большинства людей. Покупка квартиры будет актуальна не только тем, кто хочет обзавестись своим первым жильём, но и тем, кто хочет вложить свои сбережения, чтобы повысить свою экономическую защищённость. В данной статье я расскажу о том, какие типы жилья представлены на рынке, как выбрать лучшую квартиру за адекватную цену, как проверить квартиру на юридическую чистоту, как заключить договор купли – продажи квартиры и как избежать обмана при совершении сделки. Приступим!

Содержание:

В чём разница между первичным и вторичным жильем?

Первичное жильё – это недвижимость, собственником которого никогда не было физическое лицо. Абсолютно понятным примером первичного жилья являются квартиры в новостройках. В этом случае владельцем квартиры до покупки является только застройщик. 

Преимущества первичного жилья:

  • Отсутствие шлейфа сомнительных юридических операций. При покупке квартиры в новостройке можно надеяться, что желаемые квадратные метры не сменили тысячу владельцев и не участвовали в мошеннических схемах.
  • Новый дом и системы коммуникаций. Если фирма застройщик достаточно порядочная и известная, то вам не придётся исправлять множество косяков, которые могут возникнуть в результате износа жилья или неграмотности строителей.

Недостатки первичного жилья:

  • Плохое местоположение. Дешёвые новостройки обычно находятся на окраине города, где нет нормальной инфраструктуры. За квартиру в новостройке, находящейся в центре города или близко к нему, придётся выложить очень кругленькую сумму.  
  • Риск быть «кинутым». При покупке жилья в доме, который ещё строится можно сильно сэкономить, но в то же время остаётся существенный риск того, что застройщик прекратит выполнять свои обязательства и все дольщики останутся у разбитого корыта.
  • Необходимость ремонта. Чаще всего отделка новых квартир оставляет желать лучшего, поэтому ремонт будет обязательным условиям для нормального проживания.

Вторичное жильё – это недвижимость, продавцом которой является физическое лицо. К такому типу жилья обычно относят квартиры в домах, которые были построены достаточно давно. Однако, вторичным жильём может быть и квартира в новом доме, которая успела сменить своего владельца с застройщика на частного покупателя.

Преимущества вторичного жилья:

  • Хорошее расположение дома. В целом, найти вторичное жильё в хорошем месте по нормальным ценам проще.
  • Нет нужды в обязательном ремонте. Чаще всего вторичное жильё можно подобрать с новым качественным ремонтом, что избавит вас от лишних хлопот. Однако, бывают случаи, когда приобретают жильё в удручающем состоянии, чтобы выбить существенную скидку с продавца, а затем сделать реконструкцию по собственному вкусу. 

 Недостатки вторичного жилья:

  • Большие риски приобретения. На рынке вторичного жилья велик уровень мошенничества, поэтому нужно всегда держать ухо востро.  
  • Необходимость тщательной подготовки к покупке.  Чтобы избежать сопутствующих проблем, необходимо будет запросить и проверить большой комплекс документов, что трудоёмко и долго.
  • Большая вероятность наличия «плохой судьбы» у жилья.  Приобретая вторичку, вы не можете быть уверены о том, что вы не столкнётесь с неадекватными соседями, а дом не имеет существенного износа.

Как выбрать лучшую квартиру за оптимальную цену?

Чтобы подобрать хорошую квартиру, проживать в которой будет комфортно, я рекомендую:

  • Определить «облик» квартиры мечты. Выделите для себя несколько параметров, которым должна соответствовать ваша будущая жилплощадь. Сколько в ней должно быть комнат, окон? Есть ли балкон или лоджия? А санузел раздельный или совмещённый? Имеется ли ремонт, пригодный для жизни или он не нужен, чтобы после сделать всё по своему вкусу? Понятно, что в процессе выбора лучшего варианта вы будете искать компромисс и жертвовать каким – то одним преимуществом для достижения другого, но тем не менее нужно осознать идеал, к которому вы стремитесь.
  • Определить бюджет покупки.  «Ха – ха! У меня что так много денег на квартиру, чтобы определяться с бюджетом?»  – скажет любой адекватный читатель, неистово собирающий деньги на свою первую недвижимость. Тем не менее вам надо понимать, что после приобретения жилья ваши траты не заканчиваются. Не стоит забывать про возможный ремонт, налоги и комиссию риелтора (если пользуется его услугами).
  • Промониторить рынок.  Добро пожаловать на онлайн доски объявлений: Яндекс Недвижимость, Юла, Авито, ЦИАН, N1.ru, Domofon и другие;) Благо у всех них есть мобильные приложения и листать предложения будет максимально удобно, сидя на диване с кружкой горячего чая. После того, как выбрали интересные объявления, пришло время связаться с продавцом для детального обследования «товара» на месте.
  • Проверить инфраструктуру района. Пройдитесь пешком в светлое время дня по двору и близлежащим территориям и узнайте расположения школы, больницы, магазинов, остановок и детских площадок. Кроме того, необходимо чётко понимать транспортную доступность района и уточнить какие автобусы / троллейбусы «ходят», по каким направлениям и как часто.
  • Проверить качество квартиры. Часто квартира может не соответствовать своему начальному плану. К примеру, предыдущий владелец мог произвести ряд существенных перестроек, которые не были узаконены. В результате покупки такой квартиры, вы рискуете нарваться на большой штраф и принудительный ремонт по устранению ошибок. Также, может быть ряд других мелких недочётов: тонкие стены, «не доходит» вода, «не греют» батареи, нет необходимых счётчиков и т.д.
  • Поговорить со своими будущими соседями. Иногда соседи могут сказать хоть что – нибудь толковое о продавце или о самой квартире. К примеру, могут вскрыться такие неприятные моменты связанные с историей квартиры, как совершённое убийство или бывшие жильцы, ведущие асоциальный образ жизни.

В общем, основные принципы подбора вариантов для покупки понятны;) Но самое трудное и интересное только впереди!  

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

На рынке жилья покупателя подстерегает много опасных ловушек. Чтобы избежать их, придётся хорошо покопаться в документах и понять основные принципы схемы мошенничества. Перед покупкой необходимо обязательно проверить:

  • Наличие ареста или обременения. Что такое обременение? Обременение – это ограничение прав собственника. Ипотека, сдача в аренду, не выписанные жильцы, долги по коммуналке, арест в качестве залога по кредиту и т.д. – всё это примеры обременений, которые могут привести к дополнительным материальным и физическим тратам при вступлении в собственность, а также к потере денег в случае незаконности сделки. Поэтому, все операции с обременёнными квартирами нужно обязательно проводить в присутствии квалифицированного юриста. Наличие ареста или обременения проверяется через единый государственный реестр недвижимости ЕГРН. Запрашиваете через росреестр выписку стоимостью 300 рублей и всё;)
  • Основание для собственности продавца.  Также проверяется через выписку ЕГРН. Всего есть несколько вариантов приобретения собственности на квартиру: договор купли – продажи, договор дарения, приватизация и наследование. В случае, если квартира «ходит» по рукам и сменила несколько собственников за короткий период времени, то это яркий признак того, что с ней что – то не так. К примеру, она может быть с серьёзным дефектом или же на одном и том же объекте работают преступники, запустившие конвейер продаж невнимательным простофилям. В любом случае, нужно детально поинтересоваться о реальных причинах продажи объекта. В случае, если продавцу квартиру подарили, то вы можете столкнуться с претензиями со стороны дарителя. Вполне возможно, что продавец получил квартиру, введя её бывшего владельца в заблуждение или принудив насильственным методом сделать такой щедрый подарок. Поэтому возможны долгие и нудные судебные тяжбы, которые не пойдут на пользу вашему кошельку. Если квартира была получена в наследство, то нужно проверить наличие других обделённых наследников, которые могут заявить свои права в суде. При приватизации могут быть не учтены несовершеннолетние проживающие, которые тоже по закону являются собственниками.
  • Наличие «плохих» собственников. Плохими собственниками являются люди, дееспособность которых сомнительна. К примеру, это могут быть пожилые люди или дети. Также не стоит покупать жильё, собственники которого отсутствуют: пребывают в тюрьме, живут в другой стране или весело проводят время в армии.
  • Технический паспорт. Берём в ручки чертёж и тщательно сверяем соответствие квартиры и её чертежа. Что – то насторожило? Мигом выясняем проблему!;)
  • Подлинность документов. Можно попытаться определить внешне и через россреестр.

Как заключить договор купли – продажи недвижимости?

Договор купли – продажи оформляется в трёх экземплярах: для покупателя, продавца и регистратора. Подтверждение договора нотариусом обязательно, если:

  • продаётся квартира, собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный;
  • продаётся лишь доля в квартире;
  • квартира продаётся на основе пожизненной ренты (содержания).

В остальных случаях услугами нотариуса можно не пользоваться. Однако, прибегнуть к помощи юриста желательно для проверки правильности составления договора. В договоре купли – продажи вы должны указать:

  • кадастровый номер квартиры;
  • стоимость сделки;
  • метод оплаты;
  • сроки выписки всех прописанных в квартире;
  • сроки передачи квартиры;
  • наличие обременений (если есть);
  • гарантии для участвующих сторон.

На каждом листе договора должна стоять подпись и покупателя, и продавца. Затем нужно подписать передаточный акт и зарегистрировать сделку. Для этого обращаемся в МФЦ с таким списком «бумажек»:

  • Справка из ЕГРН;
  • Техпаспорт;
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • Договор купли – продажи в трёх экземплярах;
  • Передаточный акт в трёх экземплярах;
  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Чек об оплате госпошлины (2000 рублей, на месте, через банкомат сбербанка в МФЦ).

Как расплатится с продавцом, чтобы избежать обмана при покупке квартиры?

Частями, конечно же;) Деньги кладутся в две банковские ячейки: первая открывается после подписания договора купли – продажи, а вторую после регистрации сделки. Данный метод является оптимальным, однако можно передать деньги наличными, через нотариуса, риэлтора или через расчётный счет.

Насколько выгодно инвестировать в недвижимость?

Инвестирование в недвижимость более трудно, чем в акции или в криптовалюты, поскольку требует больше активных действий от инвестора. Всего есть несколько вариантов:

  • Покупка квартиры и сдача её в аренду. Самый распространённый вариант. Казалось бы всё легко и просто, но на практике много нюансов. Средняя рентабельность сдачи квартиры от 5 до 10% в год. Но в процессе эксплуатации жильё, мебель и бытовая техника изнашивается и требует новых вложений, что существенно размывает потенциальную доходность. К тому же есть риск нарваться на недобросовестных арендаторов…:(
  • Покупка недвижимости с надеждой на рост её стоимости. В этом случае покупается жильё в новом развивающемся районе, инфраструктура которого будет расти, приводя к увеличению цены объекта. Более похоже на настоящие инвестиции.
  • Покупка коммерческой недвижимости. Имея хорошие площади в самых ходовых местах можно вывести срок окупаемости аренды до 8 лет. К тому же в данном случае владелец недвижимости не должен производить активных действий по ремонту и содержанию объекта: все работы выполняет съёмщик за свои деньги.

Заключение

В статье я разобрал основные нюансы приобретения квартиры с целью инвестирования или личного проживания. Теперь вам понятно, как выбрать лучшую квартиру, как проверить квартиру на юридическую чистоту, как составить договор купли – продажи и как безопасно передать деньги продавцу. Желаю удачи в приумножении своих денег!;)

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: