Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости в 2019 году

Собравшись продать земельный участок, многие люди не знают с чего начинать. В результате продажа приносит лишнюю головную боль, стресс, иногда лишние расходы. Чтобы избежать всех этих проблем, необходимо знать алгоритм, порядок действий при продаже территории земли.

  1. Собрать документы перед продажей.
  2. Выбор оптимальной стоимости.
  3. Поиск покупателей.
  4. Заключение предварительного договора, получение аванса или задатка.
  5. Сбор необходимых документов для продажи земли.
  6. Окончательное заключение сделки, получение денег.

О чем надо позаботиться перед продажей участка

Свидетельство о государственной регистрации права на землю

Сначала нужно выяснить,какие документы подтверждают ваше право на земельный участок. Если территория принадлежит вам недавно, после 31.01.1998, то у вас имеется свидетельство о государственной регистрации права на землю.

Если участок принадлежит вам давно, до 31.01.1998, то понадобится провести перерегистрацию права собственности на землю в Федеральной Российской Регистрационной службе.Это можно сделать при регистрации перехода права собственности, но лучше позаботиться об этом заранее.

Для перерегистрации перед продажей понадобится доказать, что земельный участок принадлежит вам:

  • если вы приобрели землю, то самый простой способ –предоставить договор купли-продажи владения;
  • если договора не сохранилось, то для доказательства права на собственность можно предоставить распоряжения, акты, выписки, справки из государственных органов или органов местного самоуправления, говорящие о том, что данный участок принадлежит вам;
  • если вы получали землю в наследство, то можно взять у нотариуса свидетельство о праве на собственность;
  • при отсутствии любых документов, можно попытаться отвоевать участок через суд. Нужно будет доказать, что вы пользуетесь землей вот уже 15 лет, в этом вам помогут соседи, квитанции по оплате и другие документы.

По закону страны для продажи земельного владения понадобятся документы, характеризующие предмет сделки. Таким документом является кадастровый паспорт участка. Этот документ описывает землю со всеми её особенностями, но главное – в нём четко прописаны размеры и местоположение вашего владения. В кадастровом паспорте также прописан уникальный номер вашей земли.

Без этого документа невозможно совершить продажу. Если у вас его нет, то придется предварительно получать его в Федеральной Службе Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии или просто Росреестре. Если все в порядке, то через месяц вы получите кадастровый паспорт на землю, где будут прописано местоположение, границы вашего владения и личный номер участка.

Выбираем оптимальную стоимость участка

Раз вы владелец земли, то можете выставить любую стоимость. Но лучше брать цену участка не с потолка, а на основании исследования его ценности и ситуации на рынке. Сделать такое исследование можно самостоятельно или через оценочную компанию. Самостоятельно оценить землю можно, сравнив цены различных участков через интернет. Для получения объективной оценки нужно при сравнении учитывать многие вещи:

  1. размер территории – здесь все понятно;
  2. расстояние до города – одинаковые по размеру участки при различном удалении могут оцениваться по-разному;
  3. расстояние до дороги, её оживленность – параметр родственен предыдущему пункту;
  4. использование земли – бессмысленно сравнивать стоимость дачного участка со стоимостью территории бывшего завода;
  5. инфраструктура– к ней относятся: находящиеся рядом магазины, организации из сферы услуг, образовательные учреждения;
  6. коммуникации– к ним относятся: электроснабжение, водопровод, канализация;
  7. интересным преимуществом в современном мире является наличие сотовой связи;
  8. наличие, размер и состояние построек: дома, сараев, теплиц, туалета;
  9. находящийся рядом лес или водоем также сильно влияет на стоимость;
  10. также как и расположенный недалеко завод или железная дорога;
  11. топография – сравнивать надо территории с одинаковым рельефом;
  12. характеристика почв и грунта – особенно важно при использовании земли для посевов или постройки дома.

Для оценки участка через оценочную компанию заключается договор с фирмой. После чего на участок приезжает сотрудник и проводит необходимые исследования: фотографирует, измеряет, выясняет другие характеристики территории. Заключение вам предоставят через 4-6 рабочих дней. Плюсы такого способа в экономии времени и профессиональной оценки земли. Минусы в дополнительных тратах и возможности неправильной оценки владения. Сгладить минусы и увеличить плюсы можно при помощи тщательного и неторопливого выбора оценочной компании.

Как найти покупателя

Нужно помнить, что осенью и зимой интерес к земельным участкам очень низкий. Продавать землю выгодней, быстрее весной и летом. Перед продажей приведите территорию в порядок. Покрасьте или отремонтируйте нуждающиеся в этом строения. Уберите грязь и мусор. Можно даже посадить огород, тогда шансы на успешную сделку сильно возрастут.

Для поиска покупателя можно также воспользоваться услугами специализированной фирмы или попытаться найти клиента самому. При обращении в специальную компанию плюсы и минусы почти такие же, как при определении стоимости земли через оценочную фирму. Чтобы выиграть максимально, найдите фирму, которая согласится заключить договор с условием, что вы можете отказаться от её услуг в любой момент без каких-либо потерь. Тогда вы можете искать покупателя сами и одновременно подключить к этому фирму.

Если вы найдете клиента самостоятельно, то просто расторгните с фирмой контракт и ничего не потеряете. Также проследите, чтобы по договору оплата за услуги фирмы шла тогда, когда покупатель подпишет основной или предварительный договор или внесет задаток. Иначе может получиться так, что покупатель найден, вы оплатили услуги фирмы, а покупатель потом просто взял и отказался.

Для самостоятельного поиска покупателя поговорите для начала с друзьями и соседями по даче. Бывает так, что сосед совсем не против расширения своих владений за счет вашего участка. Также нужно подать объявление в газете и через интернет. Подавать объявление в газете очень важно не только в том городе, где вы живете, но и в близлежащих к участку населенных пунктах. В интернете желательно вывешивать объявление на специализированных сайтах, занимающихся продажей земли. Онлайн-объявление обязательно сопровождайте подробным описанием и фотографиями.

Что такое предварительный договор и задаток

В предварительном договоре обозначается намерение в будущем создать основной договор о купле-продаже. Этот договор подтверждает серьезные намерения покупателя, в этом его преимущество. Недостаток состоит в том, что после его заключения у продавца появляется обязанность заключить основной договор.

Что прописывается в предварительном договоре:

  • стоимость участка в будущем основном договоре;
  • срок заключения основного договора;
  • срок составления основного договора;
  • детальное описание продаваемого предмета.

Если сроки заключения и составления будущего основного договора в предварительном не указаны, то берется стандартный срок – один год.

В предварительном договоре может быть оговорен и задаток. Задаток является гарантом заключения в будущем основного договора. При отказе продавца от его заключения, покупатель может требовать задаток обратно в двойном размере. При отказе покупателя от заключения основного договора задаток остается у продавца.

Какие понадобятся документы для оформления продажи-покупки

Подготовьте документы по следующему списку:

  1. Кадастровый паспорт. С четким указанием адреса и месторасположения участка, его площади и границ. Также должно быть указано, к какой категории принадлежит участок, какие виды деятельности разрешены или запрещены на земле. Должно указываться наличие построек, они считаются существующими, даже если не закончены.
  2. Главным документом является договор о купле-продаже участка. В него вносится следующая информация:
    • паспортные данные покупателя и продавца;
    • права, обязательства и ответственность сторон;
    • кадастровые данные: номер, размер, границы;
    • для каких целей годится участок, есть ли ограничения по законодательству;
    • данные об обременениях;
    • стоимость земли;
    • время заключения договора.
  3. Обязательно должен быть приложен отказ субъекта Российской Федерации от приобретения данного участка. Делается это из-за того, что субъект Российской Федерации имеет право первенства в выкупе участка сельскохозяйственного назначения.
  4. Документ, подтверждающий ваше право, как владельца, продавать землю. Им является свидетельство о государственной регистрации права на землю.
  5. Паспорт.
  6. Справка, подтверждающая наличие обременения, ограничения, или справка об их отсутствии.
  7. Самый важный пункт для продавца – справка из банка, подтверждающая наличие у покупателя средств на счету или в ячейке.

Заключение договора, получение денег и переход прав собственности

Лучшим вариантом передачи наличности будет подписание основного документа непосредственно в банке при обязательном присутствии нотариуса. Тогда продавец подписывает договор о продаже, а покупатель передает ключи от ячейки с деньгами. При помощи расписки регистрируется факт получения продавцом денег, и подписывается договор купли-продажи.

Право собственности покупатель получает тогда, когда документы о факте купле-продаже будут зарегистрированы Росреестре. Документы будут анализироваться на предмет их законности, отсутствия противоречий, результат по ним покупатель получает в течение 10 дней.

Риски при оформлении договора купли-продажи

Позиция продавца гораздо выгоднее, он рискует намного меньше, чем покупатель, но несоблюдение элементарных правил может обернуться потерей недвижимости. Главное и единственное правило – подписывать договор купли-продажи только после или во время получения денег в руки или при подтверждении возможности снять их со счета.

Лучший вариант, когда недвижимость оплачивается покупателем перед заключением договора. Если покупатель отказывается, то все равно не беспокойтесь. Продавец защищен законом о том, что факт купли-продажи считается доказанным, только когда у покупателя есть расписка продавца в получении денег.

Можно ли продать арендованный у органов местного управления земельный участок и как это сделать?

На видео адвокат Максим Назаров разъясняет нюансы продажи такого специфического земельного участка.

Если гражданин продает земельный участок, то у него соответственно возникает обязанность уплатить налог на доходы физлиц согласно нормам главы 23 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). Для того чтобы действительно возникла обязанность уплаты НДФЛ, должно совпасть 2 условия: и лицо, владевшее участком, и сам участок должны подпадать под действие норм, регулирующих порядок уплаты НДФЛ.

Что касается налогоплательщиков, то ими могут быть как граждане РФ, так и иностранцы.

 В рамках НДФЛ налогоплательщики делятся на две категории (вне зависимости от гражданства) разграничение происходит по времени пребывания на территории РФ и выглядит так:
– резиденты – это те, кто проживает в РФ на протяжении 6 месяцев, а если точнее более 183 дней. Выезд из страны для лечения или обучения на срок менее полугода не принимается во внимание;
– граждане пребывающие в России в течение меньшего срока, резидентами не считаются.

Граждане указанные в обоих категориях обязаны уплатить НДФЛ, если получили доход от продажи земли в России.

Ставка НДФЛ установлена налоговым законодательством на уровне 13 % (для резидентов).

Исключения: нерезиденты оплачивают – 30 %.

Пример: Если участок продали за 3000000 рублей и продавец не освобожден от обязательства уплатить НДФЛ, не имеет права ни на какие вычеты, то он должен будет заплатить 390000 рублей (2000000 : 13%). А продавец-нерезидент заплатит 900 000 рублей.

Получение денег от продажи недвижимости не всегда рассматривается как доход. Если собственник владел участком более 3 лет, а затем продал его, то он освобождается от уплаты налога. Это правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Но законодатель изменил данное положение.

По правилам, которые вступают в силу с 01.01.2019 г, для освобождения от уплаты НДФЛ необходимо быть собственником земельного участка более 5 лет.

 Исключение. Если право собственности на участок было получено:

– по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;

– при приватизации;

– в ходе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением,

то продажу с последующим освобождением от уплаты налога с продажи земельного участка можно осуществлять по-прежнему по истечении 3 лет.

Сделки, совершенные в 2019 году, будут облагаться налогом уже по новым правилам. Но тут в расчет идет не дата подписания договора, а дата получения продавцом денег. Поэтому если договор был подписан в конце 2015 года, а деньги покупатель отдал уже в 2019 году, то налоговым периодом будет считаться 2019 год, и будет задействован механизм налогообложения с соответствующими изменениями.

Сдавая в ИФНС по г. Клин после сделки документы можно рассчитывать  на  применение имущественного вычета, регулируемого ст. 220 НК РФ. Если владелец не освобождается от уплаты НДФЛ после продажи участка, а это случается, когда он владел им менее 3 лет, а с 2019 года — менее 5 лет, то он может применить имущественный вычет в размере 1000000 рублей.

Пример: Применение указанного выше вычета на практике выглядит следующим образом:

Если участок был продан за 2 000 000 рублей, налог составит:
(2000000 – 1000000) : 13 % = 130000 руб.

Также вместо 1000000 руб. можно из дохода от продажи земли вычесть сумму, потраченную на приобретение этого участка. Такой вариант подходит только в том случае, если сумму затрат можно подтвердить документально. Ну и целесообразно его применять, если затраты на приобретение участка превышали 1000000 руб.

Особенности имущественного вычета: Если участок находился в совместной собственности, например, 4 человек, доли которых равны, а продан был по одному договору, то каждый из совладельцев получит право только на четверть имущественного вычета. А вот если совладельцы продадут свои доли по отдельности, тогда каждый получит право применить вычет в полном размере (по 1000000 руб.)

Порядок подачи декларации.

Декларацию должны подавать лица, продавшие свой участок и не освобожденные от уплаты НДФЛ.

Владельцы участков, которые продавали землю, принадлежавшую им более 3 лет, подавать декларацию не обязаны. Но бывают ситуации, когда и им приходят уведомления об уплате налога. Тут просто нужно предоставить в ИФНС документы, из которых видно, что они освобождены от уплаты налога.

Для подачи декларации законом устанавливается ограниченный срок. Обычно ее подают после окончания налогового периода, то есть календарного года, до 30 апреля следующего. По сути, у налогоплательщика есть 4 месяца, чтобы заявить о своих доходах.

Составляется декларация по специально утвержденной форме 3-НДФЛ. Здесь указывает размер полученного от продажи участка дохода и размер применяемого имущественного вычета. Расчет налогоплательщик проводит самостоятельно.

Вместе с декларацией в ИФНС по г. Клин налогоплательщик предоставляет следующие документы:

– договор купли-продажи;

– если применяется вычет в размере суммы, уплаченной при покупке участка, то нужны банковские выписки или расписки продавца о получении денег.

При походе в ИФНС необходимо иметь с собой оригиналы указанных документов.

Исчисленную сумму налога следует заплатить до 15 июля. Иначе за каждый месяц просрочки будет насчитываться штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы. А вот штраф за неподачу декларации равен 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но в любом случае не меньше 1000 руб.

С 1 января вступили в силу поправки в Налоговый кодекс в части обновления правил расчета налога с продаж недвижимости. О том, чего нового в этом, и без того безумном для обычного человека бардаке, а также, как теперь быть, поговорим под катом этого первого поста в 2019 году. 

Что нужно сказать для начала? То, что если вы купили квартиру, земельный участок, дом и т.д. до 1 января 2019 года то в отношении данного объекта недвижимости будут действовать старые правила, как исчисления сроков владения, так и налоговых баз и льгот.

То есть, если вы купили  (зарегистрировали право собственности) на объект недвижимости в последний рабочий день 2015 года, да хоть 31 декабря, а решили продать уже после 1 января 2019 года то в отношении вашего объекта действуют старые правила. То есть через 3 года вы можете продать его без никаких налогов с продаж. Если же продадите ранее 3 лет — то, как и раньше, можете применить к нему налоговые вычеты в виде 1 миллиона рублей или в виде расходов, связанных с покупной этой недвижимости ранее. В общем успели купить, построить, зарегистрировать право собственности в 2015 году — молодцы. Можно указать стоимость в 1 миллион рублей и ничего не платить. 

Другое дело, если вы приобрели объект недвижимости после 1 января 2019 года. И, например, взбрело вам в голову его продать. Тут уже для нас любимых, государство приготовила новшества. Первое связано со сроком владения. Теперь продать объект без налогов с продажи, независимо от суммы указанной в договоре, можно по истечении 5 лет владения. Прошло 5 лет — хоть за тыщу миллионов продавай и ничего государству от тебя не нужно. А вот если не прошло — то дело принимает другой оборот. 

Связан он с определением налоговой базы при продаже данного объекта недвижимости. Все мы знаем, что ГК РФ закрепляет свободу договора, мол за сколько хочу, за столько и продаю. И никто не может обязать вас указать сумму в договоре, которая вам не нравится. Для этого нужно было бы внести изменения в ГК РФ, но куда проще оказалось использовать кадастровый учет, который протяжении нескольких лет был произведен в отношении практически всех объектов недвижимого имущества на территории РФ с проведением кадастровой оценки каждого. Государство вроде бы определилось с ценой, которую по ее мнению стоит тот или иной объект недвижимости. Поэтому, в случае, если вы приобрели недвижимое имущество после 1 января 2019 года, владели им менее 5 лет, потом указали суммы в договоре при продаже недвижимости 1 миллион рублей и считаете, что дело в шляпе — это совсем не так! Теперь налоговый орган, при получении из росреестра информации о сделке, будет сравнивать сумму в договоре с кадастровой оценкой данного объекта.  И если сумма договора меньше кадастровой оценки умноженной на 70 процентов, то налоговой базой будет считаться 70% от кадастровой стоимости данного объекта. То есть, продали по договору за 1 000 000 рублей, кадастровая оценка составляет  2 450 000, то для исчисления налоговой базы будет использована сумма 2 450 000 * 70% = 1 1715 000. А если сумма сделки больше кадастровой оценки умноженной на 70 процентов, то будут брать для расчета именно ее. В любом случае, применять будут самую большую сумму. А уже потом к ней применяйте налоговые вычеты, но все равно как раньше приблизится к нулю практически нереально, если сумма договора и кадастровая стоимость у вас разнятся в разы.

Немного примеров:

1. Вы купили дом в 2014 году за 1500 000 рублей. Продаете в 2019 году за 3 000 000 рублей. Какова сумма налога подлежащая декларированию и оплате?

В виду того, что вы владели домом менее 36 месяцев, то у вас есть два типичных варианта:

а) Из суммы ваших доходов с продажи дома, в данном случае 3 000 000 рублей вы можете вычесть налоговый вычет в 1 000 000 рублей. Налоговой базой останется 2 000 000 рублей. Налог с доходов, полученных от реализации недвижимости составляет 13 процентов. В нашем случае 2 000 000 рублей х 13% = 260 000 рублей подлежащих оплате.

б) Из суммы ваших доходов с продажи дома, в данном случае 3 000 000 рублей вы можете вычесть налоговый вычет в виде расходов, которые вы понесли, когда его покупали. То есть в виде 1 500 000 рублей. Налоговая база составит в данном случае 3 000 000 — 1 500 000 = 1 500 000 рублей. Налог с доходов, полученных от реализации недвижимости составляет 13 процентов.  1 500 000 х 13% = 195 000 рублей. Выгодный вариант по сравнению с «а».

2. Вы купили дом в 2019 году за 5 000 000 рублей. Решили продать в  2020 за 8 000 000 рублей. Кадастровая оценка на 1 января 2020 года вашего дома составляет 10 000 000 рублей. Сколько рублей положено от этой сделки государству? ))

В виду того, что вы не дотерпели еще 1 год, прожили в доме всего 4 года, то у вас опять варианты только с вычетами, но с расчетом налоговой базы по новым правилам:

а) В виду того, что вы продаете дом дороже, чем его кадастровая стоимость умноженная на 70%, то за базу возьмут 8 000 000 рублей. К ней можно применить вычет в размере 1 000 0000 рублей, и в результате с 7 000 000 рублей заплатить 13 процентов = 910 тысяч рублей. 

б) В виду того, что вы продаете дом дороже, чем его кадастровая стоимость умноженная на 70%, то за базу возьмут сумму по договору 8 000 000 рублей. К ней можно применить вычет в размере расходов, которые вы понесли, когда купили этот года в 2019 году в размере 5 000 000. Таким образом налоговой базой останется 3 000 000 рублей, из них 13 процентов это 390 000 рублей. Этот вариант заметно выгоднее. 

3. Купили квартиру в 2015 году. Продали ровно через 36 месяцев. Ничего не платите, никаких деклараций подавать не нужно.

4. Купили дом в 2019 году. Продали ровно через 60 месяцев. Ничего не платите, никаких деклараций подавать не нужно.

5. Купили гараж в 2019 году за 500 000 рублей. Решили продать в 2017 году срочно, пока приставы не арестовали, за 100 000 рублей. Кадастровая оценка 220 000 рублей. 

а) 100 000 рублей меньше чем 220 000 рублей помноженный на 70%. Поэтому для расчета возьмут сумму в виде 154 000 рублей. Но воспользовавшись вычетом в размере 250 000 рублей вы не будите ничего платить. Ну или как вариант, можете указать, что купили на 400 тысяч дороже, чем продаете и никаких доходов не получили, поэтому и налогов никаких нет. 

Более года назад, в конце 2014 года, в Налоговый кодекс был внесён целый ряд изменений. Отдельный блок поправок был посвящён вопросу определения налоговой базы физического лица при продаже недвижимого имущества.

Надо заметить, что указанным изменениям ни налогоплательщики, ни эксперты, ни, тем более, налоговые органы почему-то не уделили должного внимания. И это при том, что налогообложение обычных граждан при продаже недвижимого имущества кардинально меняется с 2019 года.

Итак, обо всём по порядку.

1.    Порядок определения НДФЛ до 01.01.2019 г.

До 01.01.2019 г. статьями 217 и 220 НК РФ были определены условия налогообложения при продаже гражданами любого имущества, в том числе и недвижимого (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе).

При этом вопрос уплаты НДФЛ закон напрямую связывал с двумя условиями:

  • Трёхлетний период владения имуществом.

В ситуации, когда недвижимость находится в собственности данного гражданина более трёх лет, налоговых последствий не наступает. Независимо от размера дохода.

Если же продаваемая недвижимость была приобретена менее, чем за три года до момента продажи, то у гражданина есть возможность применить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

То есть при продаже, например, квартиры за 1 500 000 рублей, находящейся в собственности менее трёх лет, продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от 500 000 рублей (1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.), а именно 65 000 руб.

  • Размер расходов, понесённых ранее на приобретение данного имущества.

Если же квартира ранее была приобретена за те же 1 500 000 рублей, то продавец и вовсе может избежать налоговых последствий, так как сумма доходов от продажи квартиры будет полностью «перекрываться» размером расходов на приобретение этой квартиры. Ну, а если бы данная квартира была продана уже за 2 000 000 рублей, то размер налога составил бы 13% от 500 000 (от разницы между доходом и расходом).

Казалось бы, весьма удобный и понятный способ планирования своих налоговых обязательств. Однако, зачастую можно было встретить ситуацию, когда стоимость квартиры указывалась сторонами в размере одного миллиона рублей. При том, что реальная рыночная стоимость могла многократно превышать эту сумму. Делалось это с одной целью – уход от уплаты НДФЛ за счёт применения вычета.

Стала ли эта ситуация причиной изменений или же законодателем двигали иные мотивы, но в конце 2014 года в НК РФ были внесены изменения, кардинально меняющие приведённый порядок.

2.    2019: новый порядок исчисления НДФЛ

Стоит сразу оговориться, что нормы, позволяющие уменьшать сумму доходов на размер ранее понесённых расходов, остались неизменными. Налогоплательщик по-прежнему вправе не платить налог, если он продаёт объект за сумму, которая не превышает его собственные затраты на приобретение этой недвижимости.

Что же касается иных положений, касающихся НДФЛ, то здесь стоит остановиться подробнее.

Во-первых, при приобретении недвижимого имущества после 1 января 2019 г. минимальный срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже этого имущества увеличивается до пяти лет.

То есть в случае, если в 2019 году гражданин приобретёт квартиру, то для того, чтобы быть свободным от уплаты НДФЛ при её продаже, владеть ей нужно будет не менее пяти лет.

Исключения из данного правила составляют следующие случаи:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В указанных трёх случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года.

То есть в данных случаях налогообложение осуществляется по прежним правилам.

Во-вторых, в 2019 году продолжают действовать правила о возможности использовать имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 руб.

Согласно п. 5 данной статьи, в случае, «если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».

Переводя эту норму на русский язык, отметим, что с 2019 года стороны договора купли-продажи должны учитывать кадастровую стоимость объекта.  Теперь доход (для целей налогообложения) продавца от продажи объекта недвижимости привязан именно к ней. Сама же кадастровая стоимость установлена органами государственной власти (Кадастровая палата).

В том случае, если в договоре купли-продажи цена объекта недвижимости будет меньше 70% кадастровой стоимости, то доходом (для целей налогообложения по НДФЛ) будет признаваться именно 70% кадастровой стоимости недвижимости, независимо от цены, которая была реальна получена продавцом.

Пример:

Гражданин приобрёл квартиру в феврале 2019 года. В начале 2017 года решил продать данный объект недвижимости за 1 000 000 рублей.

Кадастровая же стоимость данной квартиры составляет 2 499 654 руб.

И если ранее продажа квартиры за данную стоимость не влекла никаких налоговых последствий, то теперь ситуация изменилась.

В случае, если в договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана, например, 1 000 000 рублей, то налог будет составлять 13 % от 749 758 рублей ((2 499 654 руб. * 0,7) – 1 000 000 руб.), что составит 97 468 рублей.

Аналогичный порядок будет применяться для любых иных сделок по продаже недвижимости гражданами.  

В свою очередь, нормы пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в 2019 году также продолжают действовать, и продавец в данном примере вправе вместо получения имущественного налогового вычета в общей сумме 1 000 000 руб. уменьшить сумму дохода от продажи данной квартиры на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением данной квартиры.

В результате данных изменений ключевым фактором для расчёта налоговой базы становится не та цена, которая указана в договоре, а кадастровая стоимость объекта, определяемая уже без участия сторон.

Наталья Болотова, партнер компании «ЮрИнвест»:

«Конечно, данные изменения направлены на борьбу с теми «уловками», которыми зачастую пользовались собственники объектов недвижимого имущества при его продаже.

Необходимо обратить внимание, что в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, положения ст. 217.1 НК РФ не применяются.

Кадастровую стоимость любого объекта недвижимости можно уточнить по его кадастровому номеру на официальном сайте Федеральной кадастровой палаты.

Таким образом, с 2019 года гражданам необходимо учитывать данные изменения законодательства (в том числе обязательно смотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая определена на дату совершения сделки) при продаже своего недвижимого имущества.

И еще раз подчеркнём, что данные изменения будут распространяться только на те объекты недвижимости, которые приобретены в собственность после 01.01.2019».

satoved.ru
Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости в 2019 году
Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: