Получение разрешения органов опеки на покупку участка ребенку

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

При продаже квартиры с участием несовершеннолетних детей важно получить согласие опекунского совета на проведение сделки.

Родители или их законные представители не имеют права без предварительного разрешения органов опеки совершать сделки по отчуждению имущества. Это правило прописано в ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

По этой причине целесообразно выяснить, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки в 2020 году.

Когда получение разрешения является обязательным?

Некоторые граждане толком не знают, в каких случаях нужно разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Так, такая необходимость возникает в следующих ситуациях:

  • если ребенок является полноправным собственником продаваемого жилья;
  • если несовершеннолетний имеет долю собственности в квартире, при этом неважно, прописан он в этой жилплощади или нет;
  • если ребенок зарегистрирован в квартире, не имеет права собственности, но при этом он находится под опекой либо является сиротой.

Нужно ли разрешение опеки при продаже квартиры, если ребенок не собственник?

Участие попечительского совета при продаже квартиры требуется только в том случае, если собственником квартиры является несовершеннолетнее лицо (согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ) либо если у ребенка есть доля в квартире.

Если же ребенок не является собственником, но зарегистрирован в квартире, то разрешение от органов опеки не требуется, поскольку у несовершеннолетнего нет права собственности на жилплощадь.

Получение согласия опекунского совета

Чтобы не гадать по поводу того, как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки и попечительства, нужно придерживаться такого порядка получения согласия:

  1. Отправиться в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. При себе собственник должен иметь такие документы: гражданский паспорт, свидетельство о рождении ребенка, правоустанавливающие документы на квартиру.
  2. Обратиться в орган опеки и попечительства, уведомив о продаже жилплощади. В управление по опеке следует обратиться обоим родителям или лицу, заменяющем их, вместе с ребенком – если несовершеннолетнему больше 14 лет. Прежде чем обращаться в орган опеки, заявителю нужно подготовить определенные документы, перечень которых обозначен ниже. На месте ему будет предложено написать заявление о покупке новой квартиры и продаже старой. Подпись на заявлении должны поставить оба родителя или опекун, а также ребенок, если ему уже исполнилось 14 лет.
  3. Дождаться решения. Заявление рассматривается в течение 14 дней после подачи всех необходимых документов. Специалисты проверяют, не будут ли ущемлены права малолетнего при продаже жилья. Если проверка будет проведена успешно, тогда опекунский орган выдаст письменное разрешение на совершение процедуры продажи жилья.
  4. После получения разрешения родители могут смело совершать сделку купли-продажи недвижимости. При этом важно, чтобы процедура продажи квартиры и покупки нового жилья проходила одновременно.
  5. Обратиться в Росреестр для регистрации сделки, а затем зарегистрировать ребенка на новом месте жительства. После этого родители должны будут еще раз обратиться в опекунский совет и уведомить специалистов о том, что ребенок уже получил равноценное жилье и был зарегистрирован в нем.

Подавать заявление в отдел опеки следует обеим родителям вместе с ребенком – если тому больше 14 лет. Если заявление будет подавать один родитель или оба родителя, но без ребенка, то заявление могут не принять.

В том случае, если явка одного из родителей является невозможной (например, человек является недееспособным лицом, отбывает наказание в местах лишения свободы, находится за границей и т. п.), тогда необходимо предоставить соответствующие документы (справка из лечебного учреждения, с исправительной колонии и т. д.).

Необходимые документы

Пора выяснить, какие документы нужно предоставить в опеку для разрешения продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему:

  1. Заявление с просьбой выдать разрешение на осуществление сделки купли-продажи. Подписи на заявлении ставят оба родителя. Если один из них был лишен родительских прав, тогда к заявлению нужно приложить соответствующее решение суда.
  2. Гражданские паспорта родителей/опекуна. Если ребенок проживает с опекуном, тогда нужно приложить постановление об установлении опеки. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, тогда он должен поставить свою подпись на заявлении, а также приложить свой гражданский паспорт.
  3. Свидетельство о рождении ребенка.
  4. Свидетельство о заключении брака (если родители разведены – свидетельство о расторжении брака).
  5. Правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру – выписка из ЕГРН либо свидетельство о регистрации прав собственности.
  6. Документ, подтверждающий покупку квартиры, ее получение в качестве дара и т. п., то есть документ, на основании которого жилье стало собственностью другого человека.
  7. Техпаспорт на квартиру – документ можно получить в БТИ или в МФЦ.
  8. Выписка из домовой книги (она же справка о составе семьи), свидетельствующая о количестве зарегистрированных лицах.
  9. Документ с техническими характеристиками жилья (по форме № 7).
  10. Документы на приобретаемую квартиру.

Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами по запросу органа опеки.

Важные моменты

При рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на продажу жилья, где проживает несовершеннолетнее лицо, опекунская служба всегда действует в интересах ребенка.

Поэтому на практике случаются ситуации, когда совет несколько отступает от закона, например:

  • родители могут продать квартиру, где проживает малолетнее лицо и не покупать другую в том случае, если семья переезжает на постоянное место жительства за границу;
  • родители могут продать квартиру, собственником которой является ребенок, и купить другое жилье, но с менее комфортными условиями проживания, но при условии, что ребенку требуется дорогостоящее лечение, если его состояние здоровья не позволяет ему проживать на прежнем месте жительства.

Особенности

  1. Если родители решат зарегистрировать ребенка в квартире бабушки/дедушки, при этом малолетний будет продолжать оставаться собственником продаваемой квартиры, то эта мера является недостаточной и получить разрешение на продажу жилья все же придется.
  2. Если ребенок не является собственником квартиры, а просто зарегистрирован в ней, то прописать его по другому адресу можно.
  3. Продать жилье, где зарегистрирован несовершеннолетний, без проблем получится у тех родителей, которые предоставят малолетнему собственнику в собственность жилплощадь, равноценную предыдущей или лучше нее.
  4. За получением разрешения на продажу жилья нужно обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения по своему району. Такие управления работают при местном муниципалитете.
  5. Если при продаже квартиры родители/опекуны не сообщили в органы опеки о совершаемой сделке, тогда вторые могут обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Также сотрудники органа опеки могут признать права несовершеннолетних нарушенными, а ответственность за это понесут родители или законные представители детей.

Сроки

Сколько рассматривается разрешение на продажу квартиры? С момента подачи в орган опеки заявления с необходимыми приложениями, у специалистов есть 14 дней на рассмотрение документа.

В некоторых случаях этот срок увеличивается до 1 месяца. Это может быть связано с тем, что специалисту нужно пообщаться еще раз с родителями, получить от них дополнительные документы, выехать на осмотр недвижимости, которую родители хотят купить и т. д.

Немаловажный вопрос: «Сколько действует разрешение органов опеки на продажу квартиры?». Этот документ не имеет срока, потому что все зависит от времени, потраченного на осуществление сделки купли-продажи.

Главное, чтобы родители купили другую квартиру, а также наделили ребенка правом собственности, если прежняя квартира принадлежала ему.

Причины отказа в выдаче разрешения

Опека может не разрешить провести сделку по продаже квартиры, если собственником жилья является несовершеннолетнее лицо.

Причины отказа в выдаче разрешения могут быть разными:

  • если представитель органа опеки посчитает, что при продаже квартиры права несовершеннолетнего будут ущемлены. Например, если ребенок лишится жилья, своей комнаты или в новой квартире ему не будет выделена его доля;
  • новое жилье по условиям окажется хуже предыдущего места проживания несовершеннолетнего;
  • ребенок по закону является наследником квартиры, но вступить в права собственности на жилье он еще не успел;
  • ребенок не зарегистрирован на новом месте проживания;
  • квартира, которую родители хотят купить при продаже текущего жилья, находится на стадии строительства;
  • новое жилья признано аварийным, в нем нет удобств (воды, электроэнергии, отопления и т. п.).

Органы опеки рассматривают каждую ситуацию в индивидуальном порядке, принимают решение комплексно, исходя из удобств, преимуществ продажи для несовершеннолетнего.

Что делать, если опека не дает разрешение на продажу квартиры?

Бывают случаи, когда опекунский совет не дает своего согласия не осуществление сделки купли-продажи квартиры, которая принадлежит ребенку. Но если родителей не устраивает аргументация совета по поводу отказа, они уверены в том, что отказ был немотивированным, тогда они могут обжаловать решение комиссии.

Для этого родители должны подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры, где зарегистрирован ребенок, с целью рассмотреть дело о выдаче разрешения.

В ходе судебного заседания судья должен установить, насколько действия чиновников были правомочными. Если окажется, что отказ действительно был неправомерным, тогда судья обяжет орган опеки выдать разрешение на продажу квартиры.

К исковому заявлению обязательно нужно приложить копию отказа от органов опеки, дабы подтвердить тот факт, что родители действительно обращались к чиновникам, но те им отказали.

Судебные разбирательства могут затянуться на длительное время, к тому же принесут много проблем как заявителю, так и покупателю квартиры. Поэтому специалисты все же советуют родителям соглашаться с органом опеки и подыскать другое жилье для покупки, которое удовлетворит требования чиновников, а те все же выдадут разрешение.

По российским законам при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, продавцу нужно получить разрешение на проведение сделки от органов опеки.

Если ребенок просто зарегистрирован в квартире, но не имеет на нее никаких прав (не является долевым участником или собственником), тогда разрешение опекунского совета не требуется.

Получение разрешения органов опеки на покупку участка ребенку

Покупка объектов недвижимого имущества при участии уполномоченных представителей органов опеки представляет собой довольно сложную процедуру, требующую особого контроля. В 2020 году при совершении соответствующих сделок прямо затрагиваются интересы несовершеннолетних граждан.

В связи с последними законодательными изменениями разрешение на организацию процесса нужно получать только тогда, когда объект жилого имущества приватизирован, а сам ребенок является одним из собственников.

Для понимания особенностей того, как получить разрешение опеки на покупку участка ребенку, необходимо ознакомиться с нюансами оформления прав, с порядком взаимодействия с территориальными органами опеки и попечительства, с перечнем необходимой документации, а также с наиболее важными параметрами процедуры.

Может ли несовершеннолетний быть собственником недвижимости

В статье 35 действующей Конституции РФ в полной мере прописываются гарантии охраны частной собственности. То же нормативное положение указывает на факт того, что каждый гражданин имеет право на получение имущества в собственность с учетом возможности использования объекта по своему усмотрению.

Это также подтверждается статьей 17 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой признаются равные права на получение гражданской правоспособности в рамках сделок с недвижимостью. Граждане получают такие права с рождения.

Статья 17. Правоспособность гражданина

Стоит отметить, что способность личного осуществления прав возникает только после достижения 18 лет. До достижения этого возраста дети действуют не самостоятельно, а при участии официальных представителей.

В непосредственной собственности могут находится любые имущественные объекты, включая земельные участки. В качестве исключений можно выделить только те виды объектов, оборот которых был ранее ограничен на основании статьи 129 Гражданского Кодекса РФ. Практика показывает, что в качестве таких объектов обычно принимаются наркотические вещества, оружие и так далее.

Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав

Важно помнить о том, что от вида имущества напрямую зависит оформление официальных прав собственности у детей. Например, земельный участок в рассматриваемой ситуации может быть делимым или неделимым. Под объектом недвижимого имущества действующее федеральное законодательство понимает земельные участки и все, что тесно связано с землей.

Все остальное имущество, которое по характеристикам не может быть отнесено к разряду недвижимого, является движимым. За исключением особых случаев, право на использование движимого имущества не требует государственной регистрации в едином реестре.

Например, при покупке бытовых объектов для ребенка родителям не придется предоставлять в контролирующие службы определенный пакет документов и регистрировать права на них.

В рамках рассматриваемой процедуры в подавляющем большинстве случаев происходит заключение соглашения о купле-продаже в письменном или устном формате. Договор может на законных основаниях содержать в себе положение о возможности рассрочки платежа.

Образец заявления о разрешении органов опеки на сделку с недвижимостью

Особенности оформления прав

Регистрация объектов недвижимого имущества регламентируется статьей 131 Гражданского Кодекса РФ. Данные нормативы в полной мере устанавливают обязательность осуществления регистрационной процедуры по каждому конкретному объекту. При этом, происходит регистрация самого права без учета оснований его получения, например, по результатам судебного решения или составления договора о купле-продаже.

Обычно право собственности официально возникает сразу после осуществления государственной регистрационной процедуры, которую проводит территориальный кадастровый орган. Права полностью переходят детям не в момент подписания специального договора, а в день внесения записи в единый государственный реестр.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Стоит отметить, что для осуществления государственного регистрации прав собственности на земельные участки нужно руководствоваться нормативами, указанными в Федеральном Законе №122 от 21 июля 2020 года. В соответствии с ними заинтересованные лица должны в обязательном порядке подать в контролирующие инстанции определенный пакет документов, актуальный для конкретного объекта недвижимости.

Только после этого правила о дееспособности несовершеннолетнего лица или его законных представителей, в качестве которых могут выступать родители или опекуны, начинают работать в полной мере.

Как получить разрешение опеки на покупку участка ребенку

Для решения вопроса, который касается самой процедуры и перечня требуемой документации, для получения разрешения органов опеки на покупку земельного участка для ребенка нужно обратиться к законодательству того региона, где происходит постоянное проживание заинтересованных лиц.

Практика показывает, что в отдельных федеративных субъектах действует региональное законодательство об опеке и попечительстве, которое в полной мере регламентирует компетенцию соответствующих служб, устанавливает перечень требуемых документов, а также определяет порядок осуществления процедуры.

Также иногда происходит применение нормативных актов на уровне конкретного муниципального образования, например, города или села. Стоит отметить, что федеральное законодательство четко не регламентирует порядок предоставления согласия представителей органов опеки на осуществление операции, а также не определяет четкие нормы для отказа и критерии, по которым происходит принятие решения.

Для осуществления рассматриваемой операции требуется личное волеизъявление несовершеннолетних детей старше 10 лет. Заявление таких категорий граждан прописывается внутри заявления законных представителей. В качестве доверенных лиц детей в каждом конкретном случае могут выступать как биологические родители, так и официальные опекуны.

Образец свидетельства о рождении

Какие нужны документы

Для получения разрешения от органов опеки на покупку ребенку определенного территориального надела необходимо подготовить следующий пакет основных документов:

  • запрос, оформленный в нотариальном порядке – может не требоваться представителями органов опеки;
  • заявление, составленное родителями несовершеннолетнего гражданина – в случае их отсутствия предоставляется свидетельство о смерти или судебное постановление о лишении граждан родительских прав;
  • заявление несовершеннолетнего лица, являющегося непосредственным участником сделки – составляется гражданином после достижения возраста 14 лет;
  • заявление всех собственников, на которых ранее была записана квартира, дом или земельный участок – в обязательном порядке должны присутствовать в момент совершения сделки все заинтересованные лица с гражданскими паспортами (можно привлечь представителя, осуществляющего свою деятельность на основании нотариальной доверенности);
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • справки, подтверждающие наличие прав собственности на все объекты сделки – например, соглашение о купле-продаже, передаче в дар или аренду, а также свидетельство о праве собственности на участок земли;
  • свидетельства из БТИ, содержащие в себе исчерпывающую информацию о стоимости всех объектов, участвующих в сделке;
  • поэтажный план всех жилых помещений, находящихся на конкретном земельном участке, а также свидетельство о том, продается ли доля или весь земельный участок целиком;
  • выписка из домового журнала на все объекты недвижимого имущества, которые участвуют в процедуре – нужно предоставить в контролирующую службу опеки только оригиналы подобных документов — Скачать бланк домовой книги;
  • копия финансового лицевого счета на все объекты;
  • справка о наличии или отсутствии долговых обязательств, которую заинтересованные лица могут получить в ЕИРЦ – свидетельство распространяется на все объекты, передаваемые несовершеннолетним лицам по соответствующему договору.

Важно отметить факт того, что оба родителей должны в обязательном порядке присутствовать в территориальном органе опеки в момент совершения сделки.

Расторжение брака или раздельное проживания в течение определенного временного промежутка не являются прямыми основаниями для отказа в присутствии и составлении специального заявления. Разрешение опеки на покупку участка ребенку не будет выдано без удовлетворения данных условий.

Важные нюансы

В случаях, если у несовершеннолетнего ребенка только один родитель, а второй отсутствует по причине преждевременной кончины, то в данном случае роль второго родителя будет исполняться уполномоченным инспектором территориального органа опеки и попечительства.

Важно помнить о том, что родители ни при каких обстоятельствах не могут продать квартиру или земельный участок своему ребенку, также, как и осуществить обратную операцию. Однако допускается передача имущественного объекта в дар или в безвозмездное пользование.

Каждая без исключения сделка, которая совершается несовершеннолетними гражданами, не достигшими возраста 14 лет, является ничтожной на законных основаниях. В качестве исключительных случаев можно выделить те, когда сделки осуществляются по требованию родителей или официальных опекунов для удовлетворения притязаний несовершеннолетнего лица.

Если родители сдают помещение, принадлежащее ребенку, по арендному договору, то для этого нужно обязательно получить согласие от уполномоченных сотрудников органов опеки и попечительства. Кроме того, важно оплачивать НДФЛ в размере 13%. Обязанность по предоставлению декларации в налоговую инспекцию возлагается на плечи законного представителя.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры: образец 2020 года, документы, сроки и как его получить

Договор купли-продажи обычно не несет особых затруднений, но иногда процесс все же осложняется. Реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, не так просто. Если среди продавцов присутствует ребенок, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Несоблюдение требований закона приведет к судебному разбирательству и отмене сделки.

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

  1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
  2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

Как выглядит образец разрешения о продаже

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

Текст согласия содержит:

  • наименование органа;
  • ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
  • факт дачи разрешения;
  • условия продажи;
  • действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
  • служебная информация для соответствующих департаментов.

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи.

Список необходимых документов

Необходимо заранее подготовить перечень доказательств, благодаря которым чиновники смогут оценить, законна ли сделка. Примерный список документов для опеки при продаже квартиры в 2020 году следующий:

  1. Заявление о продаже квартиры. Образец заявления в опеку на продажу квартиры можно скачать здесь.
  2. Удостоверения личности родителей (опекунов).
  3. Если ребенок уже достиг 14 лет, от него потребуется паспорт, согласие о продаже.
  4. Свидетельства о рождении детей.
  5. Свидетельства о регистрации или расторжении брака.
  6. Документы о продаваемой квартире.
  7. Документы о покупаемой квартире.

О жилплощади, которая продается, в органы опеки нужно представить:

  • документ о праве собственности (подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство);
  • технические документы на жилье (паспорта, планы, справки);
  • документ-основание приобретения;
  • справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
  • справки об отсутствии долга по ЖКУ и налогу на имущество.

По поводу жилья, которое планируется купить, для органов опеки предоставляют следующие бумаги:

  • предварительный ДКП;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Указанный перечень документов является типовым, орган опеки может потребовать представить дополнительно иные справки. Документы предоставляются в копиях и подлинниках, последние возвращаются заявителю.

Как получить разрешение: пошаговая инструкция

Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

  1. Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
  2. Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.
  3. Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
  4. Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
  5. Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
  6. После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.

К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся  соответствующие документы.

Обратите внимание. Иногда специалисты органов опеки идут навстречу родителям, в ходе предварительной консультации обрисовывают перспективы заявления – выдадут разрешение или нет.

Какие установлены сроки

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

  • вызывать родителей на собеседование;
  • просить представить дополнительные доказательства;
  • выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
  • совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

Особенности получения согласия при переезде в другой город

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

  • приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
  • новая квартира по площади меньше старой;
  • после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
  • квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
  • новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
  • новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Отказ опеки: что делать

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

Заключение

Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несложно. Достаточно собрать полный пакет документов, прийти к инспектору и подать соответствующее заявление. В случае положительного решения квартиру можно продавать, если же в согласии отказали – придется обжаловать отказ через судебные органы.

Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и приглашаем на бесплатную консультацию с юристом по недвижимости и ипотеке. Запись на нашем сайте через онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Как в 2020 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Статья обновлена: 15 апреля 2020 г.

Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний. Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки. Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор. В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: разрешение органов опеки для продажи квартиры не требуется, если ребенок не является одним из собственников, а просто прописан. Исключение — если ребенок остался без попечения родителей.

В каждой опеке свои требования к сделке

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона. Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

  1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

    Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

    Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

    Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

    С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

    Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

    Как получить разрешение

  2. Другие статьи

    Продажу квартиры с несоверешннолетними собственниками обязательно удостоверяется у нотариуса — подробнее.

  3. При покупке квартиры в ипотеку.

    Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), то квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2020 г. № 24-КГ13-4.

    Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

  4. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).

    Дело в том, что так как дом еще не построен, то и долю ребенку в ней выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Почти всегда Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

    В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступки прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

    Если опека одобрит Застройщика, то доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

    Некоторые в интернете пишут, чтобы дом был построен минимум на 70%. У в Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

  5. При покупке частного дома.

    Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

    Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

  6. При покупке комнаты в коммуналке.

    Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

    Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.

  7. При покупке недвижимости в другом городе/области.

    В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

    Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

    Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

    В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

    Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

  8. При строительстве частного дома.

    Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Если у ребенка маленькая доля, то органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал — его сумма была 409 тыс. руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры). Родители округлили до полных 3% и выделили каждому ребенку по 3/100. Квартиру продают за 7 млн.руб. Поэтому доля ребенка оценивается в 210 тыс.руб. В данной ситуации, скорее всего разрешат положить эти 210 тыс.руб. на счет ребенка, потому на них недвижимость взамен не купишь.

Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников. Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (ст. 246 ГК РФ). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.

Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая. Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником. Как видите, ситуация здесь двоякая.

При отказе можно пойти другим путем — положить ребенку деньги на счет + подарить ему недвижимость.

Ситуация №3 — Выделить ребенку долю в другой недвижимости через дарение

Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость. Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме. Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами. А деньги с продажи забрать себе.

Опека на такое, как правило, не идет. По крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге точно. В других регионах с этим полегче.

Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей. А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — ст. 2020 ГК РФ. К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — ст. 2020 ГК РФ. А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — ст. 2020 ГК РФ. 2) Дарение является безвозмездной сделкой — ст. 572 ГК РФ. То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку).

Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире. И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже.

Ситуация №4 — Положить деньги ребенка на его счет + подарить ему долю

Опека более охотно на такое соглашается. Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная. Опека видит в этом улучшение условий. Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки.

Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением. Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело. Нас это не касается.» И будут правы. Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен.

Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.

Ситуация №5 — Если ребенок уезжает в другую страну или уже проживает в ней на момент продажи квартиры

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё.

Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране. Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны.

Как получить разрешение

Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка, а не временной или места нахождения недвижимости — п. 3 ст. 34, ст. 24 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1. Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам. В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

  1. Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
  2. После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — п. 1 ст. 61 СК РФ. Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ).

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

  3. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Образцы должны висеть на стендах.
  4. Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки.

    По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.

  5. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Небольшая хитрость, если опека не дала разрешение

Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.

А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: