Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2019 году

Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами, действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.

Виды работ, проводимых при перепланировке помещений

Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения, изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.

Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.

Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены. Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения. Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы, затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Переустройство нежилых помещений

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:

  • установку или перенос инженерных сетей либо их замену;
  • замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.

Самовольная перепланировка

Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.

Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.

Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка, стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций. В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.

Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.

На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.

Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.

По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки. 

Понятия перепланировки и переустройства

Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.

Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.

Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ.

Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.

Что входит в понятие перепланировка квартиры?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

  • Нарушение целостности ненесущих перегородок (полный или частичный демонтаж).
  • Возведение разделительных конструкций, не оказывающих сверхнормативных нагрузок на межэтажные перекрытия.
  • Изменение структуры полов в помещениях.
  • Резка и усиление проемов (в капитальных стенах и перекрытиях).
  • Закладка ненужных проемных отверстий, как в перегородках, так и в несущих стенах.
  • Снос встроенных шкафов, отмеченных на планах БТИ отдельными помещениями.

Работами по переустройству помещений принято считать:

  • Перенос сантехоборудования в мокрых зонах квартиры (на кухнях и в санузлах).
  • Перенос кухонь и санузлов.
  • Перемещение инженерных сетей.
  • Установка электрических плит взамен газовых и их перенос.

Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.

Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:

В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.

Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне — мойку и электроплиту.

В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).   

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Согласование перепланировки

До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):

  • У Мосжилинспекции (для квартиры или нежилого помещения на первом этаже жилого дома) или у БТИ (для помещений в нежилых зданиях). 
  • У Департамента культурного наследия города Москвы (если перепланируется помещение в доме-памятнике).
  • У ГБУ ГлавАПУ (при затрагивании фасада).
  • У Роспотребнадзора (для нежилых помещений).

Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.

Читайте также: проект перепланировки и СРО

А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.

Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь

Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:

  • Техпаспорт помещения, полученный в БТИ.
  • Доверенность на сотрудников компании, которая занимается согласованием вашей перепланировки (не требуется при самостоятельном согласовании).
  • Правоустанавливающий документ на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство права собственности).
  • Договор об авторском надзоре.

Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).

Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).

Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.

Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.

После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.

Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»

То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»

Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»

Например:

Перепланировка в новостройке с объединением квартир

Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа

Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме

Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно. 

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

  • заявление от имени заказчика;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
  • документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
  • проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
  • разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
  • договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

  1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
  2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование в государственных инстанциях.
  4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
  5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
  6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
  7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
  8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
  9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

  • владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
  • балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
  • представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
  • представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
  • представителей службы пожнадзора;
  • представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

  • соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
  • наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
  • наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Независимо от того, идет речь о жилом или нежилом помещении, внутреннее устройство его далеко не всегда может устраивать его владельца или пользователя по своей архитектуре или возможностям использования, заложенным внутри такого помещения его строителями или авторами таких зданий. Может не устраивать расположение и форма оконных проемов либо конструкция санузла ввиду его небольшой площади.

В таких случаях, а также если речь идет об эстетической стороне дела, может прийти на помощь перепланировка или переустройство, которые могут быть реализованы как для жилых помещений, так и для нежилых. Однако в каждом конкретном случае могут иметься свои нюансы, как с точки зрения получения специального согласования, так и с точки зрения документального оформления. Что следует учитывать при проведении перепланировки или переустройства помещения?

Нормативная основа перепланировки и переустройства

Говоря о проведении строительных работ, целью которых является перепланировка или переустройство того или иного жилого или нежилого помещения, следует учитывать, что осуществление такого вида работ с нормативной точки зрения имеет различную базу.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Для того чтобы производить правовое регулирование перепланировки и переустройства жилых помещений, необходимо обращаться к положениям Жилищного Кодекса. В рамках этого нормативного акта, кроме всего прочего, находится регулирование вопросов, связанных с переустройством и возможной перепланировкой всех объектов жилого фонда, которые есть на территории Российской Федерации или относятся к недвижимому имуществу государства.

В отношении нежилых помещений такого единого нормативного акта не существует и для получения правильного нормативного регулирования проводимых строительных работ приходится обращаться к различного рода нормативным актам, устанавливающим те или иные требования в отношении нежилых помещений и возможностей проведения их перепланировки и переустройства (СанПины, требования, установленные в рамках соблюдения противопожарной безопасности конкретного типа нежилых помещений и т. д.).

В соответствии с перечисленными нормативными актами в качестве перепланировки следует рассматривать комплекс

строительных работ

, проводимых в том или ином помещении, в рамках которых не будут затронуты несущие конструкции помещения, но внутренняя архитектура может быть изменена вплоть до коренного изменения внутреннего состояния помещения.

В рамках перепланировки могут быть возведены дополнительные перегородки, которые не будут создавать лишней существенной нагрузки на перекрытия, перенесены в рамках соблюдения норм законодательства коммуникации, изменены фасады помещения или группы помещений, в том числе путем нанесения лакокрасочных покрытий иных свойств, нежели изначально были определены создателем помещения.

Под переустройством понимается также комплекс строительных мероприятий, но имеющих своей целью более глубокую и тщательную переработку помещения, независимо от того, относится оно к жилому или нежилому типу.

В ходе проведения переустройства помещения могут быть затронуты несущие конструкции с дополнительным их укреплением или применением мер, которые позволят избежать возможных сложностей в отношении приемки таких помещений по итогам завершения строительных работ уполномоченными сотрудниками Бюро технической инвентаризации. Кроме того, при проведении переустройства может быть реализован комплекс строительных работ, в ходе которого внутренняя и внешняя архитектура дома полностью изменяется, увеличивается общая или полезная площадь помещения, доступная для эксплуатации.

Независимо от того, о каком именно виде строительных работ идет речь – о перепланировке или переустройстве, каждая подобная трансформация жилого и нежилого помещения требует обязательного документального сопровождения для

легализации

полученных итоговых результатов строительства.

Документальное сопровождение перепланировки и переустройства: что и где получать?

Для того чтобы проводимые перепланировка и переустройство помещений носили законный с юридической точки зрения характер, каждый их этап должен быть оформлен специальными документами.

  1. Разрешение на проведение перепланировки. Получить данный документ можно в Бюро технической эксплуатации (БТИ) на основании проведенного сотрудником данной организации осмотра того помещения, в котором планируется проведение строительных работ. Осмотр проводится только по заявлению собственника помещения, а его целью становится определение возможностей проведения различного рода строительных работ для изменения вида помещения. При осмотре производится определение фактического состояния помещения и сравнение предложений собственника о проведении перепланировки или переустройства с выявленным состоянием помещения, а также с его техническим паспортом для формирования последующего заключения о возможностях перепланировки. Нередко в разрешении на проведение перепланировки указываются не все пункты, которые заявил собственник помещения, ввиду технической невозможности их реализации или по причине того, что могут быть нарушены конструкционные особенности помещения, что может создать угрозу жизни самому собственнику или владельцам смежных помещений.
  2. Проект перепланировки. Его можно получить в БТИ на основании заявления собственника с указанием его пожеланий по проведению работ, а также оформленного разрешения на перепланировку. В БТИ такой документ оформляется достаточно долго, так как загруженность сотрудников в этом органе велика из-за сравнительно невысокой стоимости такого вида работ (порядка 10-15 тысяч рублей за весь комплекс документов). Если ждать нет возможности или желания, но есть достаточная сумма денежных средств, можно обратиться в специализированные организации, которые занимаются подготовкой проектов перепланировки помещений. Стоимость услуг таких организаций начинается от 30 тысяч рублей, но они предоставляют также целый комплекс услуг, включая все необходимые согласования. Однако, прежде чем обращаться к таким организациям, следует уточнить наличие у них лицензии на составление таких проектов перепланировок, а также учесть, что если в ходе перепланировки будут затронуты несущие конструкции (например, оконные проемы), то составленный в такой организации проект будет считаться незаконным, так как с проектами перепланировок, где затрагиваются несущие конструкции, может работать только БТИ.
  3. Акт приемки проведенных работ. Составить такой документ на основании итогового осмотра перестроенного помещения может только инженер БТИ, проводя при этом сравнение с составленным и утвержденным ранее проектом перепланировки. На основании данного акта происходят последующие изменения технического паспорта помещения. В акте указывается, насколько и в какой мере реализован проект перепланировки и переустройства помещения, а также причины, по которым перепланировка не была выполнена в полном объеме (если проект реализован не полностью).
  4. Итоговый технический паспорт помещения, оформленный по итогам признания проведенной перепланировки законной и соответствующей заявленным требованиям в рамках составленного проекта.

Дополнительно, если речь идет о перепланировке нежилого помещения, расположенного в жилом доме, могут потребоваться разрешения Жилинспекции, а также санитарных органов для установления безопасности проведенных работ для жильцов дома.

Многие жители многоквартирных домов стремятся улучшить внутреннюю конфигурацию своего жилья – изменить количество комнат, расширить …

Строительные работы, к которым относится и перепланировка, в подавляющем большинстве случаев требуют обязательного получения разрешения …

Перепланировка как один из видов строительных работ может производиться в различных помещениях, относимых к жилому …

Перепланировка – это всегда достаточно сложная процедура, которая требует тщательной подготовки с точки зрения юридического …

Перепланировка нередко приходит на помощь тем собственникам существующих помещений, которых не устраивает общая или функционально …

Перепланировка квартир должна производиться с учетом определенных правил, иначе действия строителей могут доставить неприятности не …

Перепланировка любого помещения представляет собой достаточно длительный процесс, который требует затраты большого количества сил и …

Типовая планировка квартир все реже удовлетворяет требования современного уровня комфорта, поэтому многие владельцы прибегают к …

Существующие на сегодняшний день жилые и нежилые помещения не всегда устраивают своих владельцев внутренней архитектурой. …

Многие жители городских квартир стремятся улучшить планировку своего жилища для более комфортного проживания. Важно помнить, …

Благодаря ипотеке многие граждане стали обладателями собственных квартир. Однако по закону владелец имеет ограниченные права …

Часто, затевая ремонт, человек не собирается ограничиваться только поклейкой обоев и заменой напольного покрытия. Особенно …

Амнистия перепланировки

Так как на сегодняшний день к перепланировке относятся различные работы, в том числе по замене напольного покрытия, небольшом изменении внешнего вида домов (замена остекления балконов и лоджий), а также другие виды строительных работ, которые не затрагивают несущие конструкции, законодатель предусмотрел вариант упрощенного оформления такого вида работ.

Главной особенностью программы амнистии перепланировки, которая начала работать на территории РФ в 2019 году, становится то, что теперь

несложные

строительные и отделочные работы, которые не будут затрагивать коренное переустройство помещения с использованием несущих конструкций, можно проводить без получения предварительного согласования БТИ и аналогичных государственных органов, а уведомлять их по факту завершения такого рода работ.

К числу строительных работ, которые можно проводить без получения предварительного согласования, относятся:

  • установка или перенос дверных проемов, если такая процедура не затронет никоим образом несущие конструкции помещения в целом или какой-то его части;
  • устанавливать системы кондиционирования и обогрева помещения (за исключением домов, признаваемых архитектурным наследием, в которых подобная установка разрешена, если будет изменяться внешний вид здания, только с внутренней стороны);
  • производить остекление или его замену для лоджий и балконов, а также их утепление или изменение конструкционных особенностей, например, путем использования в таком помещении более современных материалов;
  • изменение напольного покрытия на аналогичное без затрагивания конструкции перекрытий и расположенных на них несущих элементов (балок, на которых располагалось старое покрытие и т. д.).

В остальных случаях работа амнистии перепланировки прекращается, что потребует необходимости оформления всего комплекса документов.

Кроме того, в рамках амнистии перепланировки несколько упростилась сама процедура подачи всех необходимых документов – теперь их можно направить на согласование в уполномоченные государственные органы путем обращения в

многофункциональные центры

по месту расположения того жилого или нежилого помещения, в котором должны проводиться строительные работы.

Однако, прежде чем обращаться в многофункциональный центр, следует тщательно проверить, предоставляет ли он такую услугу, так как в некоторых случаях из-за ограниченности программного обеспечения взаимодействие с БТИ и аналогичными государственными или муниципальными органами может быть затруднено.

Последние изменения законодательства

Перепланировка с точки зрения действующего законодательства должна быть тщательно отрегулирована. Такому регулированию, в первую очередь, подвергаются вопросы, связанные с документальным оформлением всей процедуры. Именно по этой причине последние изменения, которые внесены в действующее законодательство о проведении работ по перепланировке, касаются документального оформления такого рода строительных работ.

Кроме упомянутой выше процедуры упрощенного признания

проведенной перепланировки

, именуемой в обычной жизни амнистией перепланировки, следует также отметить существенное сокращение количества требуемых документов, которое произошло после внесения последних изменений в действующее законодательство.

В частности, для согласования тех видов перепланировки, которые не являются особо сложными со строительной точки зрения, не потребуются:

  • документы о праве собственности на конкретное помещение (если такое право официально оформлено и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости);
  • технический паспорт на помещение, составленный до момента его переустройства и перепланировки;
  • заключение уполномоченных государственных органов, в ведении которых находится охрана памятников культуры, архитектуры и истории (за исключением случаев, когда в ходе выполнения тех или иных строительных работ может быть изменен внешний вид наружных фасадов таких памятников, в которых расположены трансформируемые помещения).

В остальном действующие поправки в законодательство непосредственную процедуру оформления перепланировки и переустройства не затронули.

Перепланировка и переустройство жилого или нежилого помещения требует обязательного тщательного документального оформления, так как представляет собой сложный комплекс строительных работ, в результате которых может быть полностью изменена внешняя или внутренняя архитектура помещения либо его внешний вид. Однако на сегодняшний день для некоторых несложных видов таких работ реализуется программа амнистии перепланировки, которая позволяет упростить вариант получения согласования и других разрешительных документов, а также не получать предварительного согласования, а получить признание проведенных работ после их завершения.

satoved.ru
Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2019 году
Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: