Проблемы при перепланировке квартиры в панельном доме в 2019 году

Перепланировка в панельных домах подразумевает изменение первоначальной конструкции жилья, отраженной в документации БТИ.

Проектное решение может быть типовым, либо разработанным индивидуально.

Ремонт должен проводиться после согласования работ с соответствующими инстанциями и получения необходимого разрешения.

Чаще всего проходит перепланировка санузла и ванной комнаты в панельном доме.

Содержание:

  • Возможна ли?
  • Согласование
  • Варианты перепланировки
  • Примеры проектов    

    Возможна ли?

    Многие граждане не знают, можно ли делать перепланировку в панельном доме.

    Запомните! Менять конструкцию квартиры в панельных домах разрешается, но с согласия соответствующих органов.

    При наличии разрешений можно производить следующие действия по перепланировке:

  1. Перенос стен, перегородок.
  2. Снос стен, перегородок.
  3. Расширение жилой части за счет площади кладовки, коридора и т.д.
  4. Организация дверных проемов.
  5. Закладывание проемов.
  6. Организация дополнительной кухни, санузла.

Существует определенный перечень работ, когда перепланировка в панельном доме запрещена:

  • ухудшающие или разрушающие конструкцию несущих стен;
  • повреждающие фасад;
  • ухудшающие жилищные условия владельцев или их соседей;
  • несогласованные со всеми собственниками (если объект в общей собственности у нескольких лиц);
  • производимые в постройках под снос (если снос планируется в течение 3 лет) и т.д;

Согласование

Большое количество несущих стен в панельных домах значительно ограничивает возможности для проведения ремонта с переносом или сносом стен. Перепланировка квартиры в панельном доме должна быть узаконена.

Несогласованное преобразование жилья приведет к следующим последствиям:

  1. Нарушению юридической «чистоты» объекта недвижимости.

    Квартира с незаконными изменениямине может быть продана, обменена и т.д. Для того чтобы получить возможность заключения сделок по данному жилью, необходимо придать ему первоначальный вид или узаконить изменения.

  2. Могут возникнуть конфликтные ситуации с ЖЭКом, соседями и т.д. В результате владельцу жилья может быть выставлен штраф или предъявлен иск.

Порядок согласования

Перепланировка в панельных домах и процесс ее согласования при затрагивании несущих конструкций состоит из следующих этапов, общепринятых для всех домов данного типа:

  • заказ инженерного обследования у организации, которая разрабатывала проект дома. Как правило, такой организацией является институт ГУП МНИИТЭП;
  • выбираем типовые варианты перепланировки в панельном доме. При выборе типового проекта ремонта владельцы освобождаются от необходимости разработки индивидуального проекта, что значительно экономит время и деньги;
  • разработка проекта перепланировки квартиры.

    Проект проведения преобразований в панельном доме должен подготавливаться проектным институтом, либо организацией с допуском «проектного» СРО.

    Проект перепланировки квартиры в панельном доме должен отвечать всем требованиям жилищного законодательства и установленным нормативам.

    Только в этом случае можно рассчитывать на дальнейшее согласование перепланировки и получение разрешения.

    Возможность преобразований в квартире во многом зависит от общего состояния здания, инженерных систем, перепланировок в соседних квартирах, этажа.

    Например! Невозможно сделать проем в несущей стене, когда у соседей сверху или снизу уже сделан такой же проем. Также, на верхних этажах здания, где нагрузка на несущие стены минимальная, сделать проемы проще, чем на нижних этажах.

  • подача в Мосжилинспекцию подготовленного проекта и необходимый список документов для перепланировки;
  • получение в Мосжилинспекции распоряжения с разрешением на ремонт;
  • наем для проведения работ строительной организации с допуском СРО в строительстве;
  • сдача готового ремонта комиссии Мосжилинспекции. Если выполненные работы и все заполненные за время работ документы соответствуют принятым нормам (СНиП, СанПиН) и законодательству, то подписывается акт о завершении перепланировки;
  • оформление в БТИ на основании полученного акта нового техпаспорта, в котором отражаются все произведенные изменения;

Варианты перепланировки

Чаще всего жильцы принимают решение переделать следующие комнаты:

  1. Нередко хозяева принимают решение расширить кухню. Сделать это достаточно сложно, поскольку с одной стороны находится несущая стена между кухней и жилой комнатой, а с другой стороны – санузел.

    Увеличивать площадь кухни за счет уменьшения санузла не допускается.

    Кроме того, между кухней и санузлом обычно проходит вентиляция, трогать которую запрещено.

    Другое популярное решение при перепланировке кухни – объединение кухни и гостиной.

    Если стена между ними не несущая, то возможно полностью ее снести и объединить комнаты.

    Если стена несущая, то допускается организация в ней небольшого проема, усиленного металлоконструкцией.

    Существует определенное ограничение для однокомнатных квартир – разрешается только наличие проема между кухней и гостиной. Полный снос стены не допускается, поскольку в этом случае помещение приобретает статус нежилого.

  2. Перепланировка ванной комнаты в панельном доме. В отношении ванной обычно принимается решение о ее расширении либо объединении с туалетом.

    Увеличение ванной комнаты возможно путем присоединения смежных нежилых помещений – коридора, гардеробной и т.д. Расширение за счет уменьшения площади жилых комнат не допускается. Также, не допускается перепланировка ванной в панельном доме над жилыми комнатами соседей снизу.

    Объединение ванной и туалета без затрагивания несущих конструкций является распространенным вариантом перепланировки, который требует минимальных согласований без разработки проектных документов.

    Помимо сноса стены часто производится перемещение сантехники, замена ванной на душевую кабину и т.д. При подобных изменениях важно придерживаться строительных норм.

  3. Коридор обычно используется для увеличения других комнат. Его могут полностью устранить для расширения находящейся по соседству ванной комнатой, либо для увеличения жилых комнат.

    Иногда хозяева стремятся, наоборот, расширить коридор за счет других комнат. Это решение позволяет организовать полноценную прихожую, либо сделать гардероб.

Примеры проектов

Ниже вы можете скачать и посмотреть реальные примеры проектов перепланировки в панельных домах.

  • типовые перепланировки панельных квартир;
  • перепланировка ванной и перенос санузла в панельном доме П-44;
  • проект перепланировки ванной и санузла в панельном доме серии П-3;
  • проект перепланировки панельной хрущевки (серия 1605АМ);
  • проект перепланировки 3х комнатной квартиры панельного дома П-49Д;
  • проект перепланировки 3х комнатной квартиры в доме серии П-44;

Подробнее о согласовании последнего проекта (трехкомнатной квартиры в доме серии П-44) смотрите в видео.

Таким образом, перепланировка панельной квартиры является достаточно распространенным способом изменения стандартных размеров комнат и повышения уровня комфорта жильцов.

Работы должны производиться после согласования проекта перепланировки в панельных домах с соответствующими инстанциями и получения разрешения. Чаще всего владельцы жилья производят изменение параметров ванной, кухни, коридора.

Ремонт квартиры не всегда связан только с переклеиванием обоев и заменой окон и дверей.

Узнав, какую перепланировку можно делать без разрешения, имеет смысл позволить себе немного большее, чем стандартные косметические процедуры.

Иногда необходимо убрать какие-либо конструкции для освобождения места или изменить ее планировку иначе.

Когда разрешение необходимо

Многие владельцы квартиры считают, что они могут делать со своей собственностью все, что им захочется. Это верно лишь отчасти: поскольку квартира находится в многоэтажном доме, она также является частью всего здания.

При постройке дома инженеры учитывают огромное количество нюансов, благодаря чему здание остается стоять и не рушится. Сюда относятся несущие возможности стен, глубина фундамента, расчет инженерных коммуникаций, вентиляция, отопление и другие важные моменты.

Если во время ремонтных работ эти детали оказываются не учтены, это может привести к непредсказуемым последствиям. Например, незаконная пристройка балкона на верхних этажах может привести к его обрушению.

Углубление подвала ради увеличения высоты (например, если там планируется построить магазин) может спровоцировать разрушение фундамента, а снос стены – вызвать разрушение и обвал. Поэтому серьезный капитальный ремонт требует согласования с Жилищной Комиссией и полной проверки: не повлияют ли последующие изменения на соседние квартиры или все здание целиком.

Важно помнить: утаить серьезную перепланировку невозможно: любые непродуманные изменения вызывают проблемы в целостности здания, которые могут быть обнаружены в любой момент соседями.

Это довольно продолжительный и в некоторых случаях дорогостоящий процесс, который многие решают обойти.

Когда разрешение не нужно

Но не стоит думать, что любой ремонт требует обращения в Жилищную Инспекцию. Большое количество работ можно проводить совершенно спокойно, не боясь штрафов. К ним относятся:

  1. Любой косметический ремонт: покраска или переклейка обоев, замена полов, потолка, некоторых внешних элементов, если они не влияют на функциональность здания, например, установка нового водостока или монтирование кондиционера, телевизионной тарелки, защитных сеток.
  2. Перестановка или удаление встроенной мебели: шкафов и антресолей, если те не являются отдельным помещением и не прописаны в техническом паспорте. То есть убрать стену между кладовой и комнатой нельзя – она может оказаться несущей.
  3. Перестановка или замена газовых и водонагревательных элементов, если при этом не требуется проложить дополнительные сети, также можно переставлять электроплиту.
  4. Замена дверей и окон, замена материала балконов и лоджий: поставить вместо старого окна пластиковое можно, а вот «прорубить» большего размера, уже нет. Это же относится к остеклению: о нем рассказано ниже.
  5. Замена инженерного оборудования на аналогичное по всем параметрам без его перестановки.

Иначе говоря, любые работы, не влияющие на технические параметры квартиры, не нужно узаконивать. Важно помнить, что существуют некоторые виды ремонтных работ, которые не требуют согласования с Жилищной Инспекцией, однако о них необходимо уведомить по окончанию.

Уведомление без получения согласия

В некоторых случаях получать разрешение на перепланировку не требуется, но после окончания ремонта необходимо предупредить Жилищную Инспекцию и внести изменения в документы.

Если этого не сделать, то при продаже квартиры, обмене или передаче в наследство могут возникнуть трудности из-за разницы межу планом жилплощади и фактическим состоянием. К таким случаям относятся:

  1. Перестановка на кухне, в ванной и туалете без изменения габаритов помещений.
  2. «Прорубание» или заделывание проходов в стенах между комнатами.
  3. Остекление балконов и лоджий.
  4. Разбор не несущих стен.
  5. Постройка дополнительных стен, если при этом не увеличивается нагрузка на пол – перегородки должны быть достаточно легкими.
  6. Изменение формы тамбуров или их полное устранение.

Важно помнить, что сносить стены или устанавливать в них дверные проемы можно только между комнатами – объединять таким образом соседние квартиры нельзя, это требует предварительного согласования.

Любое изменение, не несущее потенциальной угрозы всему дому и соседним квартирам, но меняющее общий план, должно быть отражено в документах БТИ. Если ремонт никак не влияет на планировку и исключает любую угрозу, его можно не согласовывать вообще.

Возьмите на заметку: если планируется проводить глобальный ремонт, включающий в себя снос стен, монтаж коммуникаций дома и другие серьезные работы, об этом необходимо заранее предупредить Жилищный Комитет и согласовать все изменения с учетом всех нюансов.

Смотрите в следующем видео, как, возможно, будет проходить перепланировка в ближайшем будущем:

Сегодня в статье речь пойдет о перепланировке квартиры на этапе строительства. Мы совместно с нашими экспертами постараемся найти ответы на следующие вопросы:

1) В чем отличие перепланировки на этапе строительства от перепланировки в новостройке или вторичке?

2) Трудности, с которыми придется столкнуться?

3) Что можно поменять и что согласовать никак нельзя?

4) С кем и что нужно согласовывать при перепланировке на этапе строительства? 

5) И вообще, стоит ли игра свеч?

Перепланировка на этапе строительства. Разберемся с понятиями

Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, т.е. фактически – строительством по новому проекту. Перепланировка требует внесения изменений в план БТИ, а в случае дома на этапе строительства никакого плана БТИ еще нет. Таким образом, говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения по особой процедуре, можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома.

На этапе строительства дома Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», советует договариваться обо всех изменениях напрямую с застройщиком. При этом стоит учитывать, что планировка – это неотъемлемая часть ДДУ, и в случае согласия застройщика на изменения, нужно заключать дополнительное соглашение к ДДУ, прилагать новый проект. Все это нужно успеть сделать до сдачи дома в эксплуатацию.

Сразу после того как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры, вступает в силу понятие «права собственности», т.е. юридически квартира становится «вторичной» недвижимостью, даже в том случае, если в ней еще никто не жил, напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group».  Требования, которым должна соответствовать квартира, и правила перепланировки едины как на этапе строительства, так и после его завершения.  

Сложные изменения, связанные с изменением нагрузки на несущие конструкции, действительно есть смысл планировать на этапе строительства, а в идеале — до строительных работ. Принципиальные изменения должны быть согласованы автором проекта, а девелопер, в свою очередь, вносит изменения в проектную документацию. 

Наиболее распространенная практика — перепланировка квартиры по факту получения ключей. Если речь идет о квартире в монолитном доме, а перепланировка не затрагивает несущих пилонов или стен, мокрых зон, кухни, вентиляционных конструкций и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления очень простая. Собственник приносит в БТИ новый проект и получает согласованные документы. 

Практика изменений помещения до сдачи в эксплуатацию не слишком распространена среди застройщиков, поскольку материальные и временные затраты слишком высоки и нецелесообразны.

Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», сообщил, что на этапе строительства произвести перепланировку в принципе довольно трудно, так как квартиры с измененными планировочными решениями невозможно будет сдать в эксплуатацию. То есть если речь идет о крупномасштабном проекте на несколько сот тысяч квадратных метров, то учесть пожелания всех будущих собственников практически невозможно. Это реально, если проект небольшой и девелопер согласен возложить на себя обязанность повторного согласования в инстанциях новых планировок. В типовых домах перепланировка обычно проводится собственниками после сдачи дома и своими силами. Конечно, в проектах  элитной недвижимости, которые как раз отличаются камерностью, девелоперы максимально идут на поводу у клиентов, реализовывая все их пожелания.

К чему быть готовым? С какими трудностями придется столкнуться  

Непосредственно на этапе строительства девелопер редко готов пойти на изменения проекта – перепланировка даже одной квартиры влечет за собой повторную экспертизу всего проекта. Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил Строй XXI», в качестве основной трудности выделяет получение принципиального согласия застройщика на перепланировку на стадии строительства, поэтому лучше о такой возможности договариваться до подписания договора: на этой стадии продавцы охотнее идут на уступки покупателю. Как правило, застройщик осуществляет согласование всех перепланировок оптом либо перед сдачей дома, если дом сдается с отделкой, либо между сдачей дома госкомиссии и обмерами для БТИ, если дом сдается без внутренних перегородок.

Основные ограничения в согласовании перепланировки на этапе строительства со стороны застройщика связаны с ответственностью (гражданской и уголовной) и документацией. Так, посторонние люди не могут находиться в строящемся здании до получения застройщиком Акта ввода. Более того, за несчастный случай, случившийся на стройке с посторонними лицами, ответственность несет застройщик.

Виктор Прокопенко видит главную сложность в возможности выйти на конструктивный диалог с застройщиком и автором проекта, которые будут готовы к решению нестандартных задач. Процедура  внесения изменений в проектную документацию для девелопера не столько сложная, сколько ресурсоемкая (затраты времени, нагрузка на персонал, правильное оформление документации).  

По данным управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, на этапе строительства официальная перепланировка квартиры (особенно это касается Москвы) практически невозможна. Причина заключается в том, что все изменения базового проекта подлежат утверждению в Мосжилинспекции. Этот государственный орган может рассматривать заявление на перепланировку, поступившее только от собственников жилья. На этапе строительства покупатель еще не является собственником и не может предпринимать никаких действий. 

Если строящийся объект находится в Подмосковье, есть вероятность того, что перепланировку можно осуществить. При этом необходимо выполнить и согласовать проект с компанией, которая проектировала жилой дом (не следует путать с застройщиком), сдать его в подразделение муниципалитета, регламентирующее архитектурные работы, и, получив согласование, направить документы в БТИ. Затем эту перепланировку нужно выполнить до сдачи дома в эксплуатацию.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина также считает, что стоит попробовать договориться с застройщиком об изменении проекта квартиры, так как проще сейчас внести дополнения, нежели потом уже получать разрешения, новый план БТИ и пр. Такой путь сэкономит гораздо больше времени. Если же застройщик не готов пойти навстречу, то уже нужно быть готовым сразу же после выдачи ключей получать разрешение на изменение и не откладывать данный вопрос в долгий ящик.

Руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» Георгий Николаев советует рассмотреть вариант приобретения квартиры со свободной планировкой. Тогда подрядчик со стороны застройщика (обычно ген. подрядчик) может осуществить работы по перепланировке с согласия застройщика. Но как правило, такой индивидуальный подход к покупателю встречается только в высокобюджетном сегменте (объекты бизнес- и элитного класса), где в доме не более 50-100 квартир. А если в проекте предусмотрено 3000 и более квартир (большинство проектов массовой застройки), то согласование перепланировки для застройщика означает огромный дополнительный пласт административной работы, поэтому в 99% случаев застройщик будет выступать против перепланировки на этапе строительства.

Успевают ли возможности за фантазией?

Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае.

Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет.  

После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова. 

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них – объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях.

Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области. 

Что и с кем согласовывать? 

Все изменения, которые потенциально влияют на несущую способность здания, предполагают смену целевого назначения или могут повлиять на внешний облик здания необходимо согласовывать с автором проекта. В  идеале сделать это до начала строительства этажа, отметил Виктор Прокопенко.

Если изменения укладываются в допустимую для монолитного дома погрешность, например, вы переносите ненесущие стены  в тех же контурах  на несколько сантиметров, согласование необязательно. Но любые более сложные изменения в планировке рекомендуется согласовать в БТИ — сегодня это несложно. По сути, нужно проинформировать уполномоченный орган о решениях в новой квартире.  

Ярослав Клименков, юрист компании «Storm Properties», рассказал, что в ситуации, когда подписан ДДУ, а Дольщик хочет что-то поменять в помещении, требуется внести и согласовать изменения в проектную документацию, получить на это положительное заключение экспертизы (если эти изменения связаны с изменением конструктивной части здания, фасадов и т.п.) и внести их в ИСОГД (специальная информационная система о строительстве). Либо, на этапе обмеров кадастровыми инженерами, поменять планировки. Кроме этого, стороны должны оформить и зарегистрировать допсоглашение к ДДУ, к которому необходимо приложить ряд дополнительных документов.

Стоит ли игра свеч?

Если покупатель действительно хочет сделать нестандартную планировку, то лучше предварительно, еще до выбора квартиры, нарисовать план нового жилья. Даже в рамках одного ЖК квартиры зачастую могут отличаться расположением несущих элементов, поэтому можно еще до покупки определить, какая из квартир лучше подойдет для задуманной конфигурации. Элеонора Шалбарова рекомендует почитать статьи и книги по эргономике жилого пространства, чтобы понять, для чего именно делаются проходы, проемы и помещения определенных габаритов, или посоветоваться с опытным архитектором. Далеко не все изменения, кажущиеся красивыми на бумаге, удобны в жизни. Также необходимо оценить на какой срок приобретается квартира. При планах провести в ней долгие годы, переделка более чем оправдана, другое дело, когда квартира покупается на год-два и потом предстоит ее продавать. Квартиры нестандартной планировки порой не так просто продать. Хотя все, конечно, зависит от того, насколько удачно она сделана: иногда нестандартная планировка способна даже повысить рыночную стоимость квартиры.

Виктор Прокопенко настаивает на необходимости покупки квартиры в монолитном доме. Панельное домостроение в силу своих технологических особенностей не предназначено для изменения перепланировок. Максимум, что можно сделать в панельной квартире — арку в стене. Также стоит выбирать объект с максимальными возможностями управления внутренним пространством. Следует обратить внимание, монолитные стены или монолитные пилоны в  основе дома. Предпочтительный вариант — пилоны, которые в идеале должны быть «спрятаны» между квартирами, во внешних стенах, санузлах. Также нужно задавать вопросы о возможностях перепланировки до покупки квартиры. То есть, оформляя договор, покупатель должен отдавать себе отчет, получит ли он ту планировку, на которую рассчитывает. 

Ярослав Клименков советует: если изменения связаны с перепланировкой размещения жилых помещений, их площадей и не затрагивает общее имущество, то намного проще и менее трудозатратно осуществить перепланировку квартиры после ввода в эксплуатацию здания и подписания акта приема-передачи квартиры. Эта процедура будет всегда осуществляться под контролем собственника, она не потребует участия Застройщика и производится по достаточно простой и прозрачной процедуре с минимальным количеством препон со стороны контролирующих органов.

Эмиль Захаряев отмечает, что во многих случаях лучше купить квартиру свободной планировки и обустроить ее в соответствии с собственными вкусами и представлениями. Ведь гораздо важнее получить заветные ключи от квартиры в том виде, который изначально предполагался застройщиком, и оформить документы о собственности. После этого можно войти в квартиру, пригласить дизайнера, а затем оценить расходы и возможность узаконивания всех изменений в государственных органах.

Необходимо учитывать, что застройщики регулярно проводят маркетинговые и другие исследования рынка, узнают предпочтения клиентов по типам и площадям квартир, а также по рациональной планировке. Поэтому в большинстве проектов квартиры представляют собой комфортные для проживания лоты, переделка которых может быть обоснована только наличием у собственника каких-либо неординарных идей. Обычно в квартирах нет ошибок в зонировании, избыточных площадей или непродуманных помещений.

К тому же на этапе строительства стоимость всех процедур по перепроектированию, согласованию и т.п. удорожают перепланировку на 20-35% по сравнению с ситуацией, когда этим занимается полноправный собственник после получения ключей. Поэтому необходимо очень тщательно взвесить свое решение.

Поучительные истории:

Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group», рассказал  случай объединения двух квартир по вертикали: «Двухуровневая квартира была мечтой семьи, она принципиально искала только такую квартиру. Благодаря тому, что у нас в структуре холдинга есть свой проектный институт, мы, смогли оперативно предусмотреть проем между двумя этажами, организовав закладной элемент и усилив структуру армирующей сетки. Мы внесли изменения в проект, и строительство на данных этажах велось уже с учетом обновлений. После строительства и ввода в эксплуатацию такую перепланировку собственнику сделать значительно сложнее: возникла бы необходимость разбирать монолитный пол, предусматривать дополнительное усиление плиты по периметру и т.п.».  

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», поделилась историей, почему дольщикам никогда не выдают ключи, несмотря на фактическую готовность дома: «Вспоминается один случай на рынке недвижимости, когда покупатель договорился с представителем компании застройщика, имеющего доступ на объект, и получил ключи в купленной квартире. Она была готова, но сам корпус еще не прошел госкомиссию. Чтобы ускорить переезд, покупатель приступил к ремонту, радуясь, что он первым заедет в дом, когда его соседи только начнут получать ключи. Через два месяца ремонт был благополучно закончен и дольщик ждал официальной передачи ключей. В «день Х» его пригласили на прием квартиры. Каков же был его шок, когда представители застройщика привели его в другую квартиру. Как потом выяснилось, сотрудник, передавший ключи дольщику, перепутал номер объекта на этаже. То есть покупатель два месяца делал ремонт в квартире соседа. Чем закончилось дело, история умалчивает. Однако это печальный пример того, чем может обернуться желание дольщика изменить планировку еще на этапе строительства дома».

30 августа 2019

Полёт фантазии человека не знает границ, и каждый из нас имеет право сделать свое жилье максимально рациональным и удобным. Капелька креатива, внесённая в привычную обстановку необыкновенно повышает настроение. 

Кто-то стремясь воплотить свои желания в жизнь, наряду с ремонтом, объединяет гостиную с кухней, присоединяет лоджий к внутренним помещениям. Самые смелые меняют местами кухню и спальню и прорезают проёмы в несущих стенах.

Возможно подобные изменения облегчат жизнь и деятельность владельца квартиры, но не избавит его от ответственности перед законом. В любом случае все тайны становятся явными. Если работы не согласовать, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить от 1 до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, «вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы». Такую квартиру будет очень нелегко продать.

В отдельных случаях, если перепланировка была выполнена без нарушений, не ущемляет прав соседей и не создает угрозу их безопасности, уже сделанные изменения можно согласовать через суд. К числу таких перепланировок относят, например, расширение дверного проема в ненесущей стене, снос перегородки между ванной и туалетом, монтаж дополнительной перегородки без увеличения нагрузки на перекрытия.
Однако, перепланировки, ведущие к нарушению устойчивости несущих конструкций здания, например, демонтаж межкомнатной несущей стены в панельном доме, согласовать через суд не удастся
. К тому же последствия при вмешательстве в несущие конструкции обнаруживаются ещё во время проведения работ в виде трещин на стенах и потолках соседей. В отдельных случаях неумелые работы, могут привести весь дом в аварийное состояние, а устранять такие придется полностью за свой счет.
Не удастся согласовать и перенос кухни или санузла на место жилого помещения, например, спальни
. Такой вариант перепланировки возможен лишь в том случае, если этажом ниже также находятся нежилые помещения. Последствия самовольной перепланировки при смене функционального назначения помещений и неумелом вмешательстве в инженерные коммуникации — аварийные ситуации не только в вашей квартире, но и в квартирах ваших соседей снизу.

Теперь давайте конкретно определимся, что такое перепланировка.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в его технических паспорт. Такие изменения делают по эскизу и по проекту. К первому относятся:

  • полная или частичная разборка ненесущих перегородок, за исключением межквартирных;
  • устройство в них проемов или заделка дверных проемов;
  • устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования.

По проекту можно вносить более серьезные изменения:

  • устройство перегородок с увеличением нагрузок и несущих стен;
  • прорезка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • демонтаж перегородок, ограничивающие газифицированные помещения
  • изменение конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых);
  • устройство (перенос) санузлов, ванных и кухонь (а, следовательно, и их расширение на зону коридора);
  • объединение комнат с балконами и лоджиями
  • прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях.

Эскиз отличается от проекта тем, что его можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красным цветом отмечают перегородки, которые планируют снести, зеленым – те, которые будут построены. Если же работы по перепланировке квартиры требуют согласования проекта, то для его составления придется обратиться к специалистам в лицензированное бюро.

Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:

  • замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования;
  • устройство туалетов, ванных комнат и кухонь;
  • переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы);
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).
  • замена газовых плит на электрические (отметим что установка двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования);

К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.
Таким образом, главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором – изменяете планировку, т.е
. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.

Теперь отметим, что категорически запрещено в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:

  • Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
  • Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонталдьных швах стеновых панелей.
  • Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам
  • Нельзя уменьшать сечение воздуховодов и демонтировать их. На подобные проекты практически сразу выдается отказ.

Возможные варианты:

Можно демонтировать воздуховод, если будет приложен акт, подписанный балансодержателем и проектировщиком по результатам обследования, которые подтвердят, что данный воздуховод не используется или его другие составные части были ранее демонтированы.

В монолитных домах допускается уменьшение сечения воздуховодов при условии, если проект будет согласован со всеми авторами, участвовавшими в проектировании дома, и с эксплуатирующей организацией.

  • Нельзя выносить приборы отопления на лоджии и объединять лоджии с комнатами или кухнями, так как это приводит к нарушению теплового контура здания и потерям тепла (это запрещено Жилищным Кодексом).

Возможные варианты:

Допустимый вариант — утепление лоджии, демонтаж подоконной части с сохранением несущей перемычки и установкой тепло- и звукоизоляционной преграды в виде распашных или раздвижных дверей, витражей и т.п. (основные приборы отопления должны остаться в комнате, а утепленную лоджию можно оборудовать интегрированным в пол коллектором).

  • Нельзя присоединять тамбуры, коридоры (например, при объединении нескольких квартир) и другие помещения или части помещений, которые по Жилищному Кодексу относятся к общедомовой территории (помещениям общедолевого пользования).

Возможные варианты:

Если дом находится в собственности ТСЖ (Товарищества собственников жилья), то возможно заключить договор аренды с ТСЖ. Но в общую площадь квартиры и, соответственно, в собственность ее обладателя эта территория никогда не войдет.

  • Нельзя увеличивать санузлы за счет жилых комнат и кухонь (только за счет коридоров, кладовок и других хозяйственных помещений), так как это угрожает соседям снизу.

Возможные варианты:

Допускается увеличение санузла за счет коридоров и подсобных помещений.

На первом этаже можно увеличивать санузлы за счет любых помещений, в том числе комнат и кухонь, так как не возникает угрозы затопления соседей снизу.

  • Нельзя увеличивать жилые комнаты и кухни за счет санузлов, так как при этом над комнатой или кухней может оказаться «мокрая зона» соседа сверху.

Возможные варианты:

На последних этажах можно увеличивать комнаты и кухни за счет санузлов, так как над ними не окажется санузла соседа сверху.

  • Нельзя объединять кухни и комнаты (устройство кухни-гостиной) если кухня оборудована газовой плитой.

Возможные варианты:

При демонтаже перегородки между газофицированной кухней вмемсто неё необходимо установить раздвижные перегородки или рольставни.

  • Кухни с газовыми плитами нельзя переносить на площадь жилых комнат и санузлов.

Возможные варианты:

Можно перенести кухонное оборудование с газовой плитой на площадь коридора при условии, если там будет организована вентиляция в соответствии с действующими нормами.

Можно переносить кухни с электрическими плитами. Однако если изначально квартира оборудована газом, переход на электроплиту потребует присоединения дополнительных мощностей (в Москве получить на это разрешение очень сложно или почти невозможно). Заявления, что вы вообще не будете устанавливать в своей квартире плиту, не проходят.

  • Нельзя оставлять кухню без естественное освещение.

Возможные варианты:

Свет может поступать через окно другой комнаты или хотя бы через стеклянные перегородки.

  • Нельзя замоноличивать в стены газовые, водопроводные, отопительные и канализационные стояки.

Возможные варианты:

Можно убрать стояк в короб из ГКЛ и других немассивных материалов, оставив ревизионный люк для санации.

  • Все изменения, влияющие на внешний вид фасада здания, относятся к реконструктивным работам и требуют согласования с АПУ.

Возможные варианты:

На такие изменения, как остекление лоджий и балконов, контролирующие органы чаще всего закрывают глаза. Однако, если дом расположен в центре, на правительственной трассе или является памятником архитектуры, то комиссия, которая приедет принимать перепланировку, может не подписать Акт приемки без необходимых согласований.

  • В результате перепланировки площадь жилой комнаты не может быть менее 9 кв.м при ширине не менее 2,25 м; не должно образовываться комнат и кухонь без естественного освещения и без приборов отопления. Высота потолков не должна быть меньше 2,65 м.

Возможные варианты:

Таковых нет!

В общих словах, переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания. Словом, все то, что может повлечь разрушение дома. Наконец, нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях. Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ.

Порядок получения разрешения на перепланировку

Согласно законодательству, перепланировка разрешается только после получения разрешения Межведомственной комиссии и Распоряжения префекта (Главы Управы) на перепланировку. Эти документы являются итоговыми при оформлении разрешения на перепланировку. Без них проведение работ незаконно. Для того чтобы получить такое разрешение, необходимо предварительно собрать все документы:

  1. Документ об исходной планировке помещения — Технический па­спорт или поэтажный план с экспликацией на дату последнего обследования. Полученный в Территориальном Бюро тех­нической инвентаризации (ТБТИ)
  2. Дизайн-проект перепланировки
  3. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года и опубликована в «РГ» 6 мая и сегодня.
  4. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем разрешено подавать не подлинники, а нотариально засвидетельствованные копии.
  5. Техническое заключение о конструкциях (выполненного организацией, имеющей допуск СРО).
  6. Проект переустройства и (или) перепланировки сделанный на основе дизайн-проекта (выполненного организацией, имеющей допуск СРО).
  7. Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма. Если перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.
  8. Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.

Кроме уже перечисленной документации в некоторых случаях придется предоставить и дополнительные согласования или справки из АПУ (при затрагивании фасадов), УГПС МЧС (при присоединении лоджии), Управляющей компании, Мосэнергосбыта, Москомнадзора, Департамента имущества, ГУП Мосгаз и т.д. Могут потребоваться теплотехнический расчет (при затрагивании ограждающих конструкций), фотомонтажи, расчёт балконной плиты при остеклении и др. Всех конкретных случаев перечислить невозможно.

Если вы планируете самостоятельно заниматься перепланировкой, сэкономив таким образом на подготовительном этапе, то следует учесть, что далеко не каждую перепланировку можно быстро согласовать своими силами. Самые простые перепланировки, которые не так часто встречаются на практике, возможно согласовать «по эскизу». К перепланировкам такого типа относятся, например, расширение и перенос дверного проема в перегородке, организация гардеробной, объединение помещений — также относятся к перепланировке по эскизу. Жилищным законодательством даже предусмотрена упрощенная форма получения разрешения на такую перепланировку. Эскиз перепланировки, вместе с другими документами необходимо предоставить в службу Единого окна Жилищной инспекции.

Большинство же ремонтов требуют разработку проекта перепланировки. Этот проект содержит в себе идеи дизайн-проекта и разрабатывается в проектной организации, имеющей лицензию. Заказывать его следует у опытных в данном вопросе людей. Во-первых, они должны иметь соответствующее разрешение (допуск СРО). Во-вторых, у чиновников специфические требования к оформлению проектов перепланировки, так что ни дизайн- проекты ни даже строительные чертежи, оформленные по ГОСТам для этих целей не подойдут. Придется несколько раз сдавать документацию, ждать, а потом отвозить её снова на доработку. В-третьих, как уже говорилось, хорошие проектировщики должны проконсультировать Вас на предмет соответствия Вашей планировки не только строительным и санитарно-гигиеническим нормам, но и постановлениям.В них тоже перечислено много ограничений. К сожалению, большинство проектировщиков хорошо знакомы со строительными нормами, но не изучали такие постановления и, зачастую, проекты приходится переделывать. А если ремонт производился параллельно с согласованием, то и сам ремонт. Опытные люди могут подсказать как обойти некоторые запреты при перепланировке. К примеру, если часть помещения кухни расширена на жилую комнату, то такая перепланировка несогласуемая. Однако если в проекте зонально выделить площадь с кухонным оборудованием и назвать её “кухней- нишей”, а оставшуюся часть помещения, к примеру, “холлом”, то кухня окажется в бывших пределах, и перепланировку согласовать удастся. Поэтому к выбору организации для заказа проекта перепланировки необходимо подходить с особой тщательностью, это позволит сохранить большое количество времени и сил в дальнейшем.

Окончательной решение — разрешить проведение перепланировки квартиры или нет — принимает жилищная инспекция (обычный срок рассмотрения документов занимает примерно 45 дней).

И вот все согласовано, получено разрешение на перепланировку. После того, как сделан ремонт, вам необходимо «сдать» объект. Подписывается Акт на выполненные работы. Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то подписывается еще один Акт — с автором проекта — на скрытые работы. Далее следует заказать в БТИ новый поэтажный план на вашу квартиру, с выходом техника в вашу квартиру. Он делает замеры новой перепланированной квартиры и проверяет ее соответствие с проектом. Затем собираются все справки, и вы меняете свои старые правоустанавливающие документы на новые. Не советую делать даже малейших отступлений от проекта, иначе техник БТИ на поэтажном плане выведет красными линиями все неуказанные в проекте загибы стен, проемы, перегородки и даже стоящий не под тем углом унитаз, а это чревато последствиями — прохождением процедуры перепланировки с самого начала. Если же выход техника дал положительный результат, то остается только получить новый поэтажный план и экспликацию, которые понадобятся для получения нового Свидетельства о собственности на квартиру. В результате перепланировки, как правило, изменяется площадь квартиры, поэтому необходимо переоформить Свидетельство о собственности на квартиру в Комитете по регистрации прав недвижимости и сделок с ним. Это и есть заключительный этап работы.

Не важно насколько сложным помещением Вы обладаете, если оно окажется в руках профессионала, то Вам не о чём беспокоиться.

Источник:

1. http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-44670/

2. http://resog.ru/kak-soglasovat-pereplanirovku/

3. http://www.pereplanirovkamos.ru/proekt-pereplanirovki.html

satoved.ru
Проблемы при перепланировке квартиры в панельном доме в 2019 году
Проблемы при перепланировке квартиры в панельном доме в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: