Проекты и порядок согласования перепланировки помещений

Обзор изменений порядка согласования перепланировки нежилых помещений в 2021 году

Напомним, что в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, перепланировка в нежилых зданиях не требует получения разрешения и согласовывается посредством разработки проектной документации организацией, имеющей действующее членство в СРО.

Выпущенная документация в дальнейшем используется кадастровым инженером при подготовке технического плана нежилого здания или помещения, а весь пакет документов в итоге «отправляется» в Росреестр — государственную организацию, которая произведет внесение новых сведений об объекте недвижимости в ЕГРН и тем самым «узаконит» перепланировку.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году 

Обеспечить соответствие перепланировки букве закона дело непростое. Предлагаем в данной статье пошагово рассмотреть, как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году самостоятельно.

Когда возникает необходимость перепланировки

Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях.  Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:

  • врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
  • полный демонтаж стен несущей конструкции.
  • объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
  • нарушение каналов общедомовой вентиляции.
  • присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
  • вывод системы отопления на балкон.
  • пристрой лоджии выше первого этажа.
  • допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.

Ниже перечислены действия, которые можно совершать, однако для проведения работ по-прежнему требуется оформление документации:

  • объединение балкона с кухней или жилым помещением
  • установка теплого пола
  • объединение санузла
  • перепланировка студии
  • перемещение сантехники в пределах помещения
  • манипуляции с ненесущими стенами и перегородками (дверные проёмы, снос)
  • переустройство оконного проёма
  • прокладка труб (отводящих и проводящих) и т.п.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде чем воплощать в жизнь кардинальные изменения интерьера, стоит уточнить необходимость согласования по проекту и документального заверения такого рода работ. Более того, стоит иметь в виду, что отдельные случаи могут потребовать получения согласия не только контролирующих подобные вопросы органов, но и соседей.

Если перепланировка уже проведена

Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:

  1. Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
  2. Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
  3. Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
  4. Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
  5. Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
  6. Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
  7. Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.

Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.

Насколько сложным обещает быть процесс после перепланировки

Зависит от конкретной ситуации. Если при проведении работ уже сделанной перепланировки не были нарушены соответствующие строительные нормативы, едва ли возникнет много проблем. Однако если таковые были затронуты (например, задеты несущие конструкции), то тогда речь идёт о прямом нарушении запрета. Об узаконивании самовольной перепланировки речи уже идти не будет – владельцев ждёт штраф и требование вернуть помещению первозданный вид. В крайних случаях, если имеет место нанесение имущественного урона соседям или создание ситуации, несущей прямую угрозу жизням, дело может закончиться как административным, так и уголовным наказанием.

Если в вашем случае стоит ожидать худшего сценария, рекомендуем придерживаться следующей последовательности действий:

  • согласование всех шагов с представителями власти
  • устранение всех указанных контролирующим органом нарушений
  • проведение ремонтных работ по договору подряда
  • сдача реконструкции специальной комиссии
  • оформление по всем правилам технической документации
  • правоустанавливающая процедура

Отметим, что самовольной будет сочтена всякая перепланировка, проведённая без предварительного согласования с документальным подтверждением или реконструкция, проведённая вопреки согласованному плану.

Пошаговая инструкция для самостоятельной регистрации перепланировки

ШАГ 1. Собираем пакет необходимых документов. Вам понадобится:

  • технический паспорт
  • поэтажный план
  • документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение
  • документ, удостоверяющий личность владельца

ШАГ 2.  Относим весь пакет документов для регистрации изменений в БТИ.

Важно! Желаемые изменения в геометрии помещения, должны иметь отражение в технической документации.

ШАГ 3. Получение одобрения проекта и технического заключения у проектировщиков, которые подтверждают, что реконструкция будет проходить в соответствии с предписаниями СНиП.

ШАГ 4. Согласование проекта и заключения в государственных инстанциях, получение разрешения на перепланировку (занимает до 45 дней).

ШАГ 5. После завершения реконструкции помещения потребуется пригласить комиссию, которая зафиксирует изменения и подтвердит их соответствие заявленным в согласованном ранее плане.

ШАГ 6 При необходимости осуществляется фактическая корректировка технической и правоустанавливающей документации.

ШАГ 7. Внесение изменений в ГКН и ЕГРП уже после окончания перепланировки и оформления.

Можно упростить процесс подав документы через многофункциональный центр. Такая возможность предоставляется с 2021 года. Будет лучше записаться заранее через портал на интернет-ресурсе или по телефону, в противном случае можно приехать в ближайший к вам МФЦ и занять электронную очередь. Документы потребуются всё те же – техническая и проектная документация, паспорт. Бланк заявления обычно можно скачать заранее и заполнить дома или взять его непосредственно в МФЦ и заполнить за время ожидания.

Стоит отметить, что обычные 45 дней, который отводятся госорганам на принятие решения могут увеличиться на дополнительные 2-5 дней при оформлении через МФЦ.

Отдельный вопрос – объединение двух квартир в одну

В наше время этот вопрос поднимают не так часто – слишком дорогостоящая процедура. Но всё же упомянем особенности узаконивания перепланировки в этом случае.

Прежде всего, откладывать согласование в этом случае особенно невыгодно – уже начатую реконструкцию зарегистрировать намного сложнее, поскольку вероятность того, что вы самостоятельно смогли вписаться в требования многочисленных  технических и санитарных норм, невелика. Срок вынесения решения – до шести месяцев, а стоимость варьируется в зависимости от конкретного случая. Влияние будет иметь и регион проживания, и серия дома, и даже организация-застройщик.

В каких случаях возможен отказ

Откажут в следующих случаях:

  • для объединения квартир требуется снос несущей конструкции
  • перепланировка ущемляет по каким-либо причинам права остальных жильцов
  • в процессе переустройства будет задета несущая конструкция дома
  • не было получено согласие от всех совершеннолетних собственников
  • есть опасность частичной или полной блокировки вентиляции
  • требуется перенос санузла в жилую комнату
  • в результате появится комната без окон и отопления

И это ещё один повод заранее обратиться в соответствующие органы за одобрением проекта – чтобы потом не пришлось платить штрафы и переделывать дорогостоящие работы.

Перевод в нежилое помещение

Всё чаще первые этажи многоэтажек используются предпринимателями, которые переводят жилое помещение в нежилой фонд, например, под офис или для сдачи в аренду.

Последовательность действий в этом случае та же, что и в вышеописанных: собрать документы (в бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, на это может уйти около месяца), получить справку о пожарной безопасности, заключение СЭС и согласие соседей. Также потребуется выписка о том, что на данной площади никто на данный момент не прописан.

В 2021-2021 году однако есть некоторые сравнительно новые моменты, на которые стоит обратить внимание.

  1. Необходим отдельный вход или по крайней мере возможность его создания.
  2. Если площадь квартиры (квартир) превышает 100 кв. м, потребуется пожарный выход.
  3. Через подъезд может быть только аварийный выход!
  4. Невозможно вывести из жилого фонда только некоторую часть помещения.

Важно! В ряде регионов РФ перевод жилья из жилого в нежилой фонд невозможна. Уточните информацию по Вашему городу у нашего юриста: обратитесь по телефону или напишите через форму обратной связи.

Какова в итоге цена вопроса

Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:

В 2021 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:

Проект Согласование проекта (госпошлины) Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией Издержки на посредников Узаконивание через суд*
от 15 тыс. рублей от 5 тыс. рублей В пределах 7 тыс. рублей от 20 тыс. рублей от 30 тыс. рублей

В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.

Чтобы подать исковое заявление в суд требуется пакет соответствующих  документов, в том числе придётся обратиться за справками в Роспотребнадзор и в Госпожнадзор, чтобы доказать, что перепланировка не нарушает ничьих прав и не угрожает ничьему здоровью и благосостоянию.  

Как узаконить перепланировку квартиры: советы юристов

Порядок действий и необходимые документы подскажет наш юрист-консультант. Заполните форму ниже и наш специалист свяжется с Вами!

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок. Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2021 году. Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку.
Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей. (В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.).
Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.

Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?

Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.

Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.

Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Жилищный кодекс в 2021 году претерпел изменения в части перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме. Речь идет о нежилых помещениях. Если раньше нормы, касающиеся переустройства и перепланировки нежилого помещения никак не затрагивались жилищным кодексом, то с января 2021 года к перепланировке нежилого помещения применяется такой же порядок, как и для жилого помещения (квартиры, комнаты). Если кратко, согласование с учетом изменений в 2021 году проходит по следующей схеме:

  1. Собираем пакет документов (проект перепланировки, техпаспорт, свидетельство и д.р.);
  2. Обращаемся в местную власть с заявлением (прилагаем документацию);
  3. Делаем перепланировку;
  4. Уведомляем об окончании работ;
  5. Получаем акт о принятии работ и регистрируем перепланировку в ЕГРН.

Более подробно о согласовании читайте в наших статьях: «Как согласовать перепланировку квартиры» и «Согласование перепланировки в 2021 году»

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл
. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если перепланировка нежилого помещения уже сделана, то ее следует узаконить, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем. Для этого можно пойти двумя путями:

Способ № 1. Путем согласования

Закон не запрещает обращаться за согласованием самовольной перепланировки в администрацию. Порядок согласования все тот же – заказываем проект на уже сделанную перепланировку, отдаем на согласование и получаем акт от администрации. Однако, положительное решение по факту не всегда удается получить, тогда следует обратиться в суд.

Способ № 2. Через суд

Для того, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения при помощи судебных органов, обращаемся с заявлением в суд, прилагаем техническое описание от проектной организации. Если суд решит, что перепланировка не противоречит нормам закона и сделана по правилам, тогда выносится положительное решение, которое и будет являться основанием для получения нового технического паспорта и регистрации перепланировки в Росреестре.

Вывод

Изменение конфигурации (перепланировка) – требует согласования, порядок которого установлен местными властями. Узаконивание перепланировки нежилых помещений может проходить путем обращения в местную администрацию или суд. При этом органами власти учитывается в каком здании расположено нежилое помещение – в МКД или в нежилом здании (к примеру, в торговом комплексе). От этого зависит процесс и порядок согласования и узаконивания нежилого помещения.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в 2021 году

Перепланировку нежилых помещений нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, если они находятся в многоквартирном доме (МКД). Это требование касается апартаментов, магазинов и офисов на первых этажах зданий и других нежилых помещений.

В целом порядок согласования перепланировки в нежилых помещениях такой же, как для квартир. Но есть один дополнительный этап — получить согласование от Роспотребнадзора, а точнее от Центра гигиены и эпидемиологии. Он есть в каждом городе, в столице это ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве».

В этой статье рассмотрим порядок согласования перепланировки нежилых помещений в Москве именно в многоквартирных домах.

Обратите внимание, для нежилых помещений в офисных и иных отдельно стоящих нежилых зданиях порядок согласования другой — Мосжилинспекция ими не занимается, получать техпаспорт БТИ не обязательно.

Заказать проект перепланировки

Чтобы согласовать перепланировку, нужен профессиональный проект — его разрабатывают в проектном бюро. Организация должна состоять в специальной саморегулируемой организации — СРО. Проверить, так это или нет, можно двумя способами.

1. Узнать в проектной организации, в какой СРО она состоит, и посмотреть реестр членов этой СРО. В нем должна быть выбранная вами фирма.

Например, наша компания АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект». Это СРО, которая объединяет компании, занимающиеся разработкой проектной документации, устанавливает стандарты для их работы и следит за качеством.

На сайте СРО «МежРегионПроект» есть раздел с реестром всех ее членов. Если ввести в нем название или ИНН нашей компании, можно увидеть ее статус.


Если нажать на название компании, откроется подробная информация.

У разных СРО будут разные сайты, но в целом порядок одинаковый: найти реестр членов и в нем отыскать нужную проектную организацию. Если ее там нет, стоит перепроверить информацию у представителей компании — или выбрать другую.

2. Воспользоваться поиском на сайте ассоциации «НОПРИЗ». Там размещен единый реестр членов СРО. Также по ИНН или названию организации можно найти данные и о компании-проектировщике, и о СРО, в которой она состоит. Покажем это на примере нашей организации.


Поиск на сайте НОПРИЗ показывает, что компания АПМ-1 сейчас является членом СРО «МежРегионПроект», а раньше состояла в другой СРО.

Членство в СРО — обязательное требование. Выписку из реестра членов СРО нужно приложить к пакету документов, которые подают в Мосжилинспекцию для получения разрешения (посмотреть как выглядит выписка).

Проектная организация составит два документа:

  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о возможности перепланировки.

 
Так выглядят титульные страницы проекта перепланировки и технического заключения.
Скачать целиком (pdf, 12,6 Мб)

 
В каждом проекте есть план помещения до и после перепланировки, по ним сотрудники Мосжилинспекции могут оценить законность планируемых изменений. На примерах планы из проекта перепланировки для маникюрного салона.

В проекте перепланировки будет больше разделов, чем в обычном проекте для квартиры — они обусловлены назначением помещения и требуются для того, чтобы Центр гигиены и эпидемиологии дал разрешение на перепланировку. Например, для магазина необходимо предусмотреть отдельный вход и систему вентиляции, сделать акустический расчет, чтобы кондиционеры не мешали жителям соседних квартир, учесть увеличение нагрузки на электросеть и др.

Заключение от автора проекта дома

Если перепланировка затрагивает несущие стены, например, нужно сделать новый проем или новое окно, понадобится заключение о допустимости перепланировки от автора проекта дома. Это, например, МНИИТЭП — Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования. Это компания, которая разработала большую часть панельных и блочных серий домов в Москве. Если разработчиков дома уже не найти, заключение можно получить в ГБУ «Экспертный центр».

В нашей компании разработать проектную документацию стоит от 18 500 рублей. Мы можем не только подготовить проект перепланировки, но и взять все согласование на себя, включая поиск автора проекта дома и общение с ним. Согласование перепланировки «под ключ» будет стоить от 70 тысяч рублей. Консультация бесплатна.

Получить положительное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии

Согласовать перепланировку в Мосжилинспекции получится только после обращения в Центр гигиены и эпидемиологии, который подведомственен Роспотребнадзору (п. 1.8 приложения № 3 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

При обращении в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» необходимо предоставить:

  1. Заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации — есть две формы: для физических и для юридических лиц.
  2. Проектную документацию, то есть готовый проект перепланировки с техническим заключением. Для ФБУЗ нужно сделать отдельный экземпляр, возвращать его не будут.
  3. Копии правоустанавливающих документов (договор аренды, свидетельство о собственности, если выдавалось, выписка из ЕГРН о праве собственности и др.)
  4. Доверенность на физическое лицо на представление интересов заявителя. Если помещение принадлежит не организации, а гражданину, и он сам подает документы, доверенность не нужна.
  5. Документ, подтверждающий полномочия заявителя по представлению проектной документации для экспертизы. Это требование для юридических лиц, таким документов может быть устав, в котором указаны полномочия директора представлять интересы общества.
  6. Копии учредительных документов — это требование тоже для юридических лиц, им нужно подготовить копию устава.

Время обращения и контакты ФБУЗ указаны на его сайте. Также на сайте можно онлайн проверить готовность результатов.

Экспертиза платная, стоимость зависит от сложности проекта.

Заключение, которое выдадут по результатам, нужно будет приложить к пакету документов для Мосжилинспекции.


Так выглядит заключение Центра гигиены и эпидемиологии. Оно подтверждает, что проектная документация соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим нормам.

Сложнее всего согласовать перепланировку для объектов, которые связаны с производством или продажей пищевых продуктов — кафе, рестораны, продовольственные магазины. Для этих организаций действует больше санитарных правил и норм, которые будут проверять сотрудники ФБУЗ. Проще всего получить положительное заключение для офисов, непродовольственных магазинов. Однако все это абсолютно реально при качественно подготовленной проектной документации.

Если вы решили сделать магазин хозтоваров, получили на него положительное заключение Центра гигиены и эпидемиологии, согласовали и оформили перепланировку, а потом захотели продавать в магазине еду и алкоголь, новое заключение на проектную документацию получать не нужно.

На консультации мы рассказываем владельцам нежилых помещений, какая проектная документация им понадобится для ФБУЗ, как может проходить согласование, сколько времени это займет и какие могут быть варианты, чтобы процесс был наиболее быстрым и наименее затратным.

Получить техпаспорт БТИ

Проектная документация готовится на основании техпаспорта БТИ. Для нежилых помещений в МКД есть особое требование — реальное обследование квартиры должно быть проведено не более чем 5 лет назад. В техпаспорте вся эта информация указывается.

Пример 1: если у вас старая квартира, переведенная в нежилое помещение, и последнее обследование БТИ в ней проводилось в 2021 году, нужно вызывать техников БТИ, чтобы получить распоряжение от Мосжилинспекции.


Так выглядит архивный план БТИ. Если техпаспорт на здание не обновлялся больше 5 лет, придется заказать новый.

Пример 2: если нежилое помещение довольно новое и техпаспорт выдан с датой последнего обследования в 2021 году, вызывать техников БТИ заново не нужно.


На техпаспорте есть отметка о том, когда он составлен. Если техпаспорт выдан за 5 лет до перепланировки, новый можно не заказывать. Это титульная страница техпаспорта, выданного МосгорБТИ.

В любом случае мы советуем обращаться за новым техпаспортом или его копией после того, как посоветуетесь со специалистами, которые будут готовить проектную документацию или заниматься процессом согласования перепланировки в целом. Мы подскажем, когда нужно обращаться в БТИ и вызывать техников: стоит ли делать это прямо сейчас или сначала нужно исправить какие-то небольшие недочеты в ремонте, не важные с точки зрения владельца помещения, но существенные для БТИ.

Техпаспорт можно заказать в МосгорБТИ или любой другой организации, которая имеет право проводить техинвентаризацию, например, в Московском областном БТИ или Ростехинвентаризации. Большая часть документов готовится через МосгорБТИ, если у вас уже есть техпаспорт на помещение, скорее всего, он выдан именно этой организацией.

Заказать техпаспорт в МосгорБТИ можно через любой МФЦ, на сайте mos.ru или на приеме в окружном управлении:

  1. БТИ в Сосенском для ТиНАО;
  2. любой из трех окружных БТИ, независимо от адреса квартиры, для остальной Москвы:
  • БТИ на Профсоюзной;
  • БТИ на Преображенской площади;
  • БТИ на Савеловской.

Внимание! Из-за эпидемии коронавируса порядок работы БТИ временно изменен. Прием заявителей проводится не в офисах МосгорБТИ, а дистанционно. Временно не получится вызвать техника на обследование помещения. Можно воспользоваться следующими онлайн-сервисами:

  • заказать документы на жилой объект Online — заказать и получить документы технического учета в электронном виде;
  • заявка на предоставление копий архивной документации — оформить заказ на получение копий технических паспортов;
  • электронная приемная — обратиться по любым вопросам, в том числе отправить электронные образы документов.

МосгорБТИ ввело специальные почтовые ящики для работы с заявлениями, через которые можно оформить заказ. Информация есть на сайте каждого из управлений.

Получить согласование с Москомархитектурой

Если проект перепланировки затрагивает фасад здания, требуется положительное заключение от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, сокращенно — Москомархитектуры.

Сейчас нельзя получить такое соглашение в органе напрямую, но можно сделать это через Мосжилинспекцию, если нужно согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме. Когда инспектор будет проверять документы, он сам направит запрос в Москомархитектуру (п. 13 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

В таком порядке можно получить согласование на заранее планируемые работы. Узаконить самовольную перепланировку, которая уже выполнена, так не получится, как и провести согласование по помещениям, находящимся в нежилых зданиях. Для этого нужно обращаться в Москомархитектуру напрямую, но сейчас порядка рассмотрения таких обращений нет. На практике входные группы, отмеченные красным в планах БТИ, приходится демонтировать — а потом согласовывать заново.

Когда фасадные работы в нежилых помещениях можно согласовать с Москомархитектурой

Где находится нежилое помещение Тип перепланировки Получится ли согласовать
В жилом доме Планируемые работы по фасаду Можно согласовать через МЖИ
В жилом доме Выполненные работы по фасаду Нельзя узаконить
В нежилом отдельно стоящем здании Планируемые работы по фасаду Нельзя согласовать
В нежилом отдельно стоящем здании Выполненные работы по фасаду Нельзя узаконить

Это временные сложности, так как Москомархитектура должна принять новый порядок выдачи заключений на проектную документацию по перепланировкам. Но это дополнительный аргумент в пользу того, чтобы согласовывать перепланировки заранее и консультироваться со специалистами перед тем, как начать выполнять какие-то работы. Это в перспективе поможет сэкономить время и деньги на ремонте и быстрее начать использовать помещение по назначению.

Получить согласование с Мосгорнаследием

Если дом относится к объектам культурного наследия, понадобится согласование с Мосгорнаследием. Положительное заключение на проект перепланировки Мосжилинспекция запросит сама, когда будет рассматривать документы о перепланировке (п. 14 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

Заключение от Мосгорнаследия о допустимости перепланировки требуется, если нежилое помещение или дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия. На такие объекты выдают охранные грамоты, а их статус в целом определяет Закон об объектах культурного наследия.

Если перепланировка включает работы по сохранению объекта культурного наследия, потребуется сначала согласовать проектную документацию с Мосгорнаследием. В этом случае проект перепланировки также является проектом проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, например, по приспособлению его части для современного использования (см. разъяснения Мосгорнаследия).

Порядок согласования проектной документации по объекту культурного наследия

Какие работы проводятся Куда подавать документы
перепланировка не требует проведения работ по сохранению ОКН документы нужно подавать в МЖИ, она сама отправит запрос в Мосгорнаследие
перепланировка невозможна без проведения работ по сохранению ОКН документы нужно подавать сначала в Мосгорнаследие, потом в МЖИ

Получить согласие жильцов дома

Этот этап необходим, если перепланировка затрагивает общее имущество дома, например, фасад здания или подвальные помещения. Если для работы магазина, офиса или парикмахерской нужно прорубить отдельный вход в здание и оформить входную группу, потребуется согласие от жильцов дома.

Иногда жильцы дома считают, что любые работы, проводимые владельцами нежилых помещений, нужно с ними согласовывать. Это не так. Если часть дома, которую затрагивает перепланировка, не относится к общему имуществу жильцов, их согласие не нужно. Что такое общее имущество, можно узнать из Жилищного кодекса (ст. 36).

Пример: ТСЖ обратилось в суд к организации, которая возводила на первом этаже жилого здания надстройку на террасе. ТСЖ посчитало, что остекление террасы затрагивает общее имущество многоквартирного дома, а именно фасад здания. Так как согласия у жильцов дома организация не получала, ТСЖ считало, что такие работы незаконны.

Преображенский районный суд г. Москвы отказал ТСЖ и разъяснил, что организация получила разрешение на перепланировку, а согласие жильцов или ТСЖ ей не требовалось — терраса, на которой велись работы по перепланировке, не является помещением общего пользования и не относится к общему имуществу собственников помещений.

Куда подавать документы

Способ подачи документов отличается в зависимости от того, кто владеет помещением — организация или физическое лицо.

Собственник помещения — фирма. Если нежилым помещением в МКД владеет организация, она подает документы через своего представителя в Мосжилинспекцию напрямую. В МФЦ документы у представителя организации не возьмут.

Можно поручить весь процесс согласования перепланировки компании, которая занимается проектной документацией, например, нам. Тогда документы подаст сотрудник такой компании. От собственника помещения понадобится только нотариальная доверенность. В Москве это обойдется в 1500–2500 рублей.

Собственник помещения — гражданин. Если нежилым помещением владеет гражданин, ему нужно обращаться с пакетом документов в МФЦ. На прием можно записаться заранее.

Услугу можно получить в электронном виде на московском портале госуслуг. Для этого понадобится регистрация на Госуслугах или на портале mos.ru. Проектная документация тоже должна быть подписана электронной подписью разработчика. Сообщите при заказе документации, что хотите предоставлять документы в электронном виде, чтобы вам их правильно оформили. Мы предоставляем клиентам такую услугу, проблем с этим не возникает.

Особенности согласования перепланировки нежилых зданий в МКД в 2021 году

  1. Проектную документацию нужно заказывать в организации, которая состоит в СРО проектировщиков.
  2. Нужно вызывать техника БТИ для обследования помещения, если последнее обследование было больше чем 5 лет назад.
  3. Требуются дополнительные разделы в проектной документации и положительное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве». Точный перечень разделов зависит от функционала помещения.
  4. Если затрагивается фасад здания, нужно положительное заключение Москомархитектуры. Сейчас его можно получить только через Мосжилинспекцию и только для планируемой перепланировки в жилых домах.
  5. Работы, которые касаются общего имущества МКД, нужно согласовывать с общим собранием жильцов дома.
  6. Если дом относится к объектам культурного наследия, потребуется еще и положительное заключение Москомархитектуры.
  7. Можно не заниматься самостоятельно всеми согласованиями, а поручить это организации, которая оформит перепланировку в нежилом помещении «под ключ», например, к нам.

Узаконивание перепланировки в 2021 году

Любые вопросы по порядку согласования, узаконивания перепланировки жилого помещения, квартиры в Москве 2021 года: оформим пакет документов, разрешения, пр.

Узаконивание перепланировки в 2021 году: новое в Жилищном кодексе РФ

ЖК РФ — документ, в котором перманентно отображаются изменения, диктуемые практикой жилищного законодательства. Последняя редакция от 29 июля 2021 года коснулась некоторых изменений в порядке реконструкции жилого помещения. Надеемся, что для посетителей официального сайта PereplanHome.Ru, которые собираются узаконить перепланировку квартиры в 2021 году, изложенный ниже материал окажется полезным. Для удобства знакомства с ним предлагаем воспользоваться содержанием.

Содержание

  • Востребованные виды перепланировки квартир в Москве
  • Для чего необходимо узаконивать реконструкцию
  • Что при перепланировке делать нельзя
  • Документы, которые нужны для узаконивания перепланировки
  • Как в 2021 году узаконить выполненную перестройку жилого помещения
  • Заключение

Востребованные виды перепланировки квартир в Москве

Перепланировка — это средство преображения внутреннего пространства жилья в соответствии с предпочтениями, потребностями и желаниями его владельцев. К ней прибегают собственники и квартиросъемщики, которым понадобилось сместить дверь, убрать перегородку между комнатами, увеличить площадь гостиной или кухни, осовременить жилище в соответствии с модными тенденциями и веяниями. Однако подобная переделка сопряжена со множеством нюансов, небрежение которыми — даже в приватизированной квартире, а не только в приобретенной по ипотеке — чревата нежелательными последствиями.

Вне зависимости от формы собственности, любая квартира в многоэтажке — часть общей конструкции. Сквозь нее проходят коммуникации. Через стены и плиты перекрытия она соседствует с другими квартирами. Ее наружная часть является элементом фасада всего здания. Поэтому самостоятельная реконструкция квартиры неизбежно «аукнется» соседям. Повышенный шум во время ремонта — далеко не самое большое из возможных огорчений.

Для предотвращения ущерба зданию законодательством предусмотрена разрешительная процедура. Перед воплощением задуманного в жизнь, нужно согласовать планы с архитектурным отделом мэрии (Комитетом по архитектуре и градостроительству), БТИ, при необходимости — с другими органами и организациями.

Основополагающим документом, регламентирующим порядок согласования перепланировки квартиры в 2021 году и правила ее осуществления, по-прежнему остается Постановление Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.11 г. Предусмотренные в нем работы по переустройству жилья можно разделить на два вида:

  1. Простая модификация внутреннего пространства;
  2. Сложная перепланировка квартиры.

К первому виду относятся несложные работы, не затрагивающие конструкций здания:

  • Внесение изменений и перемещение сантехники и канализации в пределах соответствующих помещений;
  • Частичная или полная разборка простенков и перегородок, не выполняющих несущую функцию;
  • Возведение новых перегородок и простенков;
  • Изменение положения и размеров межкомнатных проемов, пр.

После простой перепланировки в 2021 году необходимо внести коррективы в технический паспорт, обратиться с заявлениями в БТИ, МФЦ и дождаться визита сотрудника последнего для сверки реального состояния с внесенными коррективами.

К сложной перепланировке московских квартир в 2021 году относят:

  • Перенос кухни и санузлов на новое место;
  • Расширение жилой площади за счет упразднения встроенных кладовок, ниш;
  • Объединение смежных комнат либо разделение больших на небольшие;
  • Обустройство дополнительных санузлов;
  • Проделывание проемов в несущих стенах;
  • Реконструкция проемов окон, пр.

Подобные изменения предполагают разработку проекта (проектного эскиза), оформление пакета документов, узаконивание перепланировки. Организационные мероприятия можно выполнить самостоятельно. Однако практика подтверждает целесообразность их поручения профессионалам специализированного бюро. Компания «PereplanHome.Ru» по адекватной цене гарантированно обеспечит качественный, менее затратный по срокам (и нервам) результат. Мы:

  • Соблюдем процедуру;
  • Оформим документацию;
  • Согласуем регламент и объемы перестройки;
  • Получим разрешения;
  • Узаконим новшества в приватизированной и ипотечной квартире.

Проконсультироваться на предмет предоставления услуг, узнать цены, подать заявку можно непосредственно на официальном сайте нашей компании. Владельцам, собственникам перепланированного жилья, а также оформившим ипотеку не рекомендуем игнорировать узаконение сделанных в планировке изменений. Основания для такой рекомендации следуют ниже.

Для чего необходимо узаконивать реконструкцию

Законодательство не разрешает проводить перестраивание квартиры без разрешения компетентных органов — жилищной инспекции, архитектурного отдела, БТИ. Самоуправная перепланировка несет угрозу для здоровья и жизни жильцов. Непродуманные действия снижают несущую способность стен. Это отрицательно сказывается на прочности строения и может преждевременно его разрушить. Поэтому закон требует обязательного согласования вида и объема вмешательства во внутреннее обустройство жилья.

Кроме перечисленных рисков, незаконные перепланировки портят т. н. «историю квартиры». Из-за этого ее невозможно продать (купить), обменять, подарить. Другие последствия нарушений порядка перепланировки квартир в 2021 году определены статьей 7.21 КАН:

  • Штраф до 2,5 тысяч рублей с предписанием вернуть помещение в исходное состояние;
  • Передача квартиры под юрисдикцию суда, продажа с направлением вырученных средств на восстановление первозданного вида;
  • Отказ нотариата в выдаче свидетельств наследования;
  • Отказ в праве приватизировать, продавать (покупать) квартиру;
  • Проблемы с ипотекой (банки поднимут вопрос о безотлагательном погашении долга при обнаружении незаконных изменений объекта залога).

Проведение любых сделок с квартирой в 2021 году будет невозможным в случае самовольной перестройки ее без получения разрешения в компетентных органах. Действия по изменению планировки без согласования в соответствии со статьей 29 ЖК РФ считаются незаконными.

Что при перепланировке делать нельзя

Кроме нарушений порядка изменения планировки квартир, ведущих к рассмотренным выше административным санкциям, существует перечень действий, которые выполнять нельзя ни при каких обстоятельствах. К таковым относятся:

  • Разрушение (снос) несущей стены;
  • Увеличение балкона или лоджии за счет комнат, к которым те примыкают;
  • Ликвидация окон;
  • Замуровывание газовых и водопроводных труб в стены;
  • Соединение в одно помещение комнаты и кухни, оборудованной газовой плитой;
  • Увеличение более, чем на четверть от общей площади, квадратуры кухни и санузла;
  • Оборудование санузла над жилыми комнатами нижних квартир.

К сведению проживающих в ипотечных квартирах: сотрудники банка имеют право инспектировать их состояние!

Приведенный список запретов — обязателен к учету при перепланировках квартир в 2021 году. На выполнение перечисленных работ ни в муниципальных, ни в приватизированных домах официальные разрешения не выдаются! Другие разновидности реконструкций потребуется согласовывать.

Документы, которые нужны для узаконивания перепланировки

Для узаконивания переоборудования внутреннего пространства квартир (перепланировки) в 2021 году нужно оформлять пакет документов. В зависимости от ситуации, его состав может изменяться. Основными являются:

  • Проект и экспликация перепланирования;
  • Техническое заключение БТИ;
  • Технический паспорт;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие эксплуатационных служб;
  • Разрешение контролирующих органов;
  • Письменное согласие проживающих на проведение реконструкции.

Сформировать пакет можно самостоятельно или поручить это специализированной организации — Бюро согласования перепланировок «PereplanHome.RU». Заказать услугу в 2021-м, как и в предыдущие годы, можно на официальном сайте компании. Мы также поможем легализировать перепланировку квартиры, когда она уже самовольно сделана, но без нарушения установленных норм, существующих правил и требований.

Как в 2021 году узаконить выполненную перестройку жилого помещения

При условии соблюдения законодательно установленных норм, действующих требований и правил узаконивание перепланированного жилья возможно на любом этапе реконструкции, в т.ч., когда она уже сделана. Для этого придется:

  • Обратиться в жилищную инспекцию для получения консультации;
  • Изготовить проектный эскиз сделанного переустройства;
  • Сопроводить эскиз экспликацией;
  • Представить для регистрации коррективы в техническом паспорте.

В зависимости от ситуации, могут понадобиться другие действия и документы. На следующем этапе назначенная комиссия определит степень безопасности сделанной перепланировки квартиры 2021. При соблюдении норм владелец квартиры (собственник, ответственный квартиросъемщик) получит формальное согласие. В противном случае придется уплатить штраф и устранить перестройку. В завершение, по результатам приемки реконструированной квартиры инспектор составляет акт, а изменения планировки регистрируются в БТИ.

Заключение

Перепланировка квартиры — ответственное мероприятие, требующее от владельца (собственника, квартиросъемщика) знания многих технических и юридических аспектов. Для ее выполнения в правовом поле потребуется согласование многих вопросов и получение разрешения компетентных органов. По опыту, организационная сторона может занять от 7-10 дней до нескольких недель. Чтобы избежать ошибок и сократить возможные непродуктивные расходы, ее стоит поручить профессионалам.

Бюро согласования перепланировок «PereplanHome.RU» предоставляет подобного рода услуги жителям Москвы и МО. Обратившись к нам, не придется тратить время на изучение законодательства, государственных стандартов, СНИП’ов. Не нужны хождения по инстанциям, поездки, очереди, пр. Достаточно заключить договор, согласовать цену, делегировать нам полномочия. Ваши заботы — это наша работа! Обращайтесь!

Стоимость наших услуг по согласованию перепланировки квартир

Наименование Стоимость Сроки выполнения
Согласование перепланировки квартиры «под ключ» + внесение изменений в ЕГРН от 80 000 руб. от 2 мес.
Согласование перепланировки квартиры «под ключ» от 60 000 руб. от 2 мес.
Получение разрешения на перепланировку без затрагивания несущих конструкций от 35 000 руб. от 1,5 мес.
Получение разрешения с затрагиванием несущих конструкций от 45 000 руб. от 2 мес.
Получение разрешений с затрагиванием несущий конструкции в панельных домах от 160 000 руб. от 3 мес.
Получение разрешения на объединение квартир без затрагивания несущий конструкции 35 000 руб. 1,5 мес.
Получение разрешения на объединение квартир с затрагиванием несущий конструкции от 35 000 руб. от 2 мес.
Получение разрешения на объединение лоджии (балкона) с комнатой (кухней) от 35 000 руб. от 1,5 мес.
Подписание Акта о завершенной перепланировки Мосжилинспекции. Получение технической документации БТИ 30 000 руб. 1,5 мес.
Согласование ранее выполненной перепланировки квартиры от 55 000 руб. от 2 мес.
Изготовление технического плана на квартиру для внесения в кадастр недвижимости от 12 000 руб. 7-15 рабочих дней
Внесение изменений в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) 20 000 руб. от 15 рабочих дней

Стоимость проектной документации для перепланировки

Наименование Стоимость Сроки выполнений
Проект перепланировки и Техническое заключение (полный комплект) 18 000 руб. 5-10 рабочих дней
Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки помещения 18 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект перепланировки помещения 12 000 руб. 3-7 рабочих дней
Техническое заключение о возможности перепланировки помещения 10 000 руб. 3-7 рабочих дней
Проект перепланировки по объединению квартир до 110 кв.м 18 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект перепланировки по разъединению квартир до 110 кв.м 17 000 руб. 5-10 рабочих дней
Теплотехнический расчет при затрагивании ограждающих конструкций 5 000 руб. 3 рабочих дней
Проект устройства проема (конструктив по усилению проема) от 9 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект устройства лестницы (конструктив элементов лестницы) от 13 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект устройства входной группы (архитектурный раздел для АПУ) от 13 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект электроснабжение от 11 000 руб. от 5 рабочих дней
Проект водоснабжения и водоотведения от 11 000 руб. от 5 рабочих дней
Проект вентиляции и кондиционирования 11 000 руб. от 5 рабочих дней
Проект отопления 11 000 руб. от 15 рабочих дней
Проект слабые токи 11 000 руб. от 15 рабочих дней
  • Поделиться:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: