Проведение и согласование перепланировки здания

Обзор изменений порядка согласования перепланировки нежилых помещений в 2020 году

Напомним, что в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, перепланировка в нежилых зданиях не требует получения разрешения и согласовывается посредством разработки проектной документации организацией, имеющей действующее членство в СРО.

Выпущенная документация в дальнейшем используется кадастровым инженером при подготовке технического плана нежилого здания или помещения, а весь пакет документов в итоге «отправляется» в Росреестр — государственную организацию, которая произведет внесение новых сведений об объекте недвижимости в ЕГРН и тем самым «узаконит» перепланировку.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2020 году 

Обеспечить соответствие перепланировки букве закона дело непростое. Предлагаем в данной статье пошагово рассмотреть, как узаконить перепланировку квартиры в 2020 году самостоятельно.

Когда возникает необходимость перепланировки

Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях.  Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:

  • врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
  • полный демонтаж стен несущей конструкции.
  • объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
  • нарушение каналов общедомовой вентиляции.
  • присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
  • вывод системы отопления на балкон.
  • пристрой лоджии выше первого этажа.
  • допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.

Ниже перечислены действия, которые можно совершать, однако для проведения работ по-прежнему требуется оформление документации:

  • объединение балкона с кухней или жилым помещением
  • установка теплого пола
  • объединение санузла
  • перепланировка студии
  • перемещение сантехники в пределах помещения
  • манипуляции с ненесущими стенами и перегородками (дверные проёмы, снос)
  • переустройство оконного проёма
  • прокладка труб (отводящих и проводящих) и т.п.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде чем воплощать в жизнь кардинальные изменения интерьера, стоит уточнить необходимость согласования по проекту и документального заверения такого рода работ. Более того, стоит иметь в виду, что отдельные случаи могут потребовать получения согласия не только контролирующих подобные вопросы органов, но и соседей.

Если перепланировка уже проведена

Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:

  1. Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
  2. Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
  3. Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
  4. Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
  5. Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
  6. Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
  7. Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.

Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.

Насколько сложным обещает быть процесс после перепланировки

Зависит от конкретной ситуации. Если при проведении работ уже сделанной перепланировки не были нарушены соответствующие строительные нормативы, едва ли возникнет много проблем. Однако если таковые были затронуты (например, задеты несущие конструкции), то тогда речь идёт о прямом нарушении запрета. Об узаконивании самовольной перепланировки речи уже идти не будет – владельцев ждёт штраф и требование вернуть помещению первозданный вид. В крайних случаях, если имеет место нанесение имущественного урона соседям или создание ситуации, несущей прямую угрозу жизням, дело может закончиться как административным, так и уголовным наказанием.

Если в вашем случае стоит ожидать худшего сценария, рекомендуем придерживаться следующей последовательности действий:

  • согласование всех шагов с представителями власти
  • устранение всех указанных контролирующим органом нарушений
  • проведение ремонтных работ по договору подряда
  • сдача реконструкции специальной комиссии
  • оформление по всем правилам технической документации
  • правоустанавливающая процедура

Отметим, что самовольной будет сочтена всякая перепланировка, проведённая без предварительного согласования с документальным подтверждением или реконструкция, проведённая вопреки согласованному плану.

Пошаговая инструкция для самостоятельной регистрации перепланировки

ШАГ 1. Собираем пакет необходимых документов. Вам понадобится:

  • технический паспорт
  • поэтажный план
  • документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение
  • документ, удостоверяющий личность владельца

ШАГ 2.  Относим весь пакет документов для регистрации изменений в БТИ.

Важно! Желаемые изменения в геометрии помещения, должны иметь отражение в технической документации.

ШАГ 3. Получение одобрения проекта и технического заключения у проектировщиков, которые подтверждают, что реконструкция будет проходить в соответствии с предписаниями СНиП.

ШАГ 4. Согласование проекта и заключения в государственных инстанциях, получение разрешения на перепланировку (занимает до 45 дней).

ШАГ 5. После завершения реконструкции помещения потребуется пригласить комиссию, которая зафиксирует изменения и подтвердит их соответствие заявленным в согласованном ранее плане.

ШАГ 6 При необходимости осуществляется фактическая корректировка технической и правоустанавливающей документации.

ШАГ 7. Внесение изменений в ГКН и ЕГРП уже после окончания перепланировки и оформления.

Можно упростить процесс подав документы через многофункциональный центр. Такая возможность предоставляется с 2020 года. Будет лучше записаться заранее через портал на интернет-ресурсе или по телефону, в противном случае можно приехать в ближайший к вам МФЦ и занять электронную очередь. Документы потребуются всё те же – техническая и проектная документация, паспорт. Бланк заявления обычно можно скачать заранее и заполнить дома или взять его непосредственно в МФЦ и заполнить за время ожидания.

Стоит отметить, что обычные 45 дней, который отводятся госорганам на принятие решения могут увеличиться на дополнительные 2-5 дней при оформлении через МФЦ.

Отдельный вопрос – объединение двух квартир в одну

В наше время этот вопрос поднимают не так часто – слишком дорогостоящая процедура. Но всё же упомянем особенности узаконивания перепланировки в этом случае.

Прежде всего, откладывать согласование в этом случае особенно невыгодно – уже начатую реконструкцию зарегистрировать намного сложнее, поскольку вероятность того, что вы самостоятельно смогли вписаться в требования многочисленных  технических и санитарных норм, невелика. Срок вынесения решения – до шести месяцев, а стоимость варьируется в зависимости от конкретного случая. Влияние будет иметь и регион проживания, и серия дома, и даже организация-застройщик.

В каких случаях возможен отказ

Откажут в следующих случаях:

  • для объединения квартир требуется снос несущей конструкции
  • перепланировка ущемляет по каким-либо причинам права остальных жильцов
  • в процессе переустройства будет задета несущая конструкция дома
  • не было получено согласие от всех совершеннолетних собственников
  • есть опасность частичной или полной блокировки вентиляции
  • требуется перенос санузла в жилую комнату
  • в результате появится комната без окон и отопления

И это ещё один повод заранее обратиться в соответствующие органы за одобрением проекта – чтобы потом не пришлось платить штрафы и переделывать дорогостоящие работы.

Перевод в нежилое помещение

Всё чаще первые этажи многоэтажек используются предпринимателями, которые переводят жилое помещение в нежилой фонд, например, под офис или для сдачи в аренду.

Последовательность действий в этом случае та же, что и в вышеописанных: собрать документы (в бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, на это может уйти около месяца), получить справку о пожарной безопасности, заключение СЭС и согласие соседей. Также потребуется выписка о том, что на данной площади никто на данный момент не прописан.

В 2020-2020 году однако есть некоторые сравнительно новые моменты, на которые стоит обратить внимание.

  1. Необходим отдельный вход или по крайней мере возможность его создания.
  2. Если площадь квартиры (квартир) превышает 100 кв. м, потребуется пожарный выход.
  3. Через подъезд может быть только аварийный выход!
  4. Невозможно вывести из жилого фонда только некоторую часть помещения.

Важно! В ряде регионов РФ перевод жилья из жилого в нежилой фонд невозможна. Уточните информацию по Вашему городу у нашего юриста: обратитесь по телефону или напишите через форму обратной связи.

Какова в итоге цена вопроса

Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:

В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:

Проект Согласование проекта (госпошлины) Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией Издержки на посредников Узаконивание через суд*
от 15 тыс. рублей от 5 тыс. рублей В пределах 7 тыс. рублей от 20 тыс. рублей от 30 тыс. рублей

В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.

Чтобы подать исковое заявление в суд требуется пакет соответствующих  документов, в том числе придётся обратиться за справками в Роспотребнадзор и в Госпожнадзор, чтобы доказать, что перепланировка не нарушает ничьих прав и не угрожает ничьему здоровью и благосостоянию.  

Как узаконить перепланировку квартиры: советы юристов

Порядок действий и необходимые документы подскажет наш юрист-консультант. Заполните форму ниже и наш специалист свяжется с Вами!

Как узаконить перепланировку в новостройке

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2020 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в 2020 году

Перепланировку нежилых помещений нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, если они находятся в многоквартирном доме (МКД). Это требование касается апартаментов, магазинов и офисов на первых этажах зданий и других нежилых помещений.

В целом порядок согласования перепланировки в нежилых помещениях такой же, как для квартир. Но есть один дополнительный этап — получить согласование от Роспотребнадзора, а точнее от Центра гигиены и эпидемиологии. Он есть в каждом городе, в столице это ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве».

В этой статье рассмотрим порядок согласования перепланировки нежилых помещений в Москве именно в многоквартирных домах.

Обратите внимание, для нежилых помещений в офисных и иных отдельно стоящих нежилых зданиях порядок согласования другой — Мосжилинспекция ими не занимается, получать техпаспорт БТИ не обязательно.

Заказать проект перепланировки

Чтобы согласовать перепланировку, нужен профессиональный проект — его разрабатывают в проектном бюро. Организация должна состоять в специальной саморегулируемой организации — СРО. Проверить, так это или нет, можно двумя способами.

1. Узнать в проектной организации, в какой СРО она состоит, и посмотреть реестр членов этой СРО. В нем должна быть выбранная вами фирма.

Например, наша компания АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект». Это СРО, которая объединяет компании, занимающиеся разработкой проектной документации, устанавливает стандарты для их работы и следит за качеством.

На сайте СРО «МежРегионПроект» есть раздел с реестром всех ее членов. Если ввести в нем название или ИНН нашей компании, можно увидеть ее статус.


Если нажать на название компании, откроется подробная информация.

У разных СРО будут разные сайты, но в целом порядок одинаковый: найти реестр членов и в нем отыскать нужную проектную организацию. Если ее там нет, стоит перепроверить информацию у представителей компании — или выбрать другую.

2. Воспользоваться поиском на сайте ассоциации «НОПРИЗ». Там размещен единый реестр членов СРО. Также по ИНН или названию организации можно найти данные и о компании-проектировщике, и о СРО, в которой она состоит. Покажем это на примере нашей организации.


Поиск на сайте НОПРИЗ показывает, что компания АПМ-1 сейчас является членом СРО «МежРегионПроект», а раньше состояла в другой СРО.

Членство в СРО — обязательное требование. Выписку из реестра членов СРО нужно приложить к пакету документов, которые подают в Мосжилинспекцию для получения разрешения (посмотреть как выглядит выписка).

Проектная организация составит два документа:

  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о возможности перепланировки.

 
Так выглядят титульные страницы проекта перепланировки и технического заключения.
Скачать целиком (pdf, 12,6 Мб)

 
В каждом проекте есть план помещения до и после перепланировки, по ним сотрудники Мосжилинспекции могут оценить законность планируемых изменений. На примерах планы из проекта перепланировки для маникюрного салона.

В проекте перепланировки будет больше разделов, чем в обычном проекте для квартиры — они обусловлены назначением помещения и требуются для того, чтобы Центр гигиены и эпидемиологии дал разрешение на перепланировку. Например, для магазина необходимо предусмотреть отдельный вход и систему вентиляции, сделать акустический расчет, чтобы кондиционеры не мешали жителям соседних квартир, учесть увеличение нагрузки на электросеть и др.

Заключение от автора проекта дома

Если перепланировка затрагивает несущие стены, например, нужно сделать новый проем или новое окно, понадобится заключение о допустимости перепланировки от автора проекта дома. Это, например, МНИИТЭП — Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования. Это компания, которая разработала большую часть панельных и блочных серий домов в Москве. Если разработчиков дома уже не найти, заключение можно получить в ГБУ «Экспертный центр».

В нашей компании разработать проектную документацию стоит от 18 500 рублей. Мы можем не только подготовить проект перепланировки, но и взять все согласование на себя, включая поиск автора проекта дома и общение с ним. Согласование перепланировки «под ключ» будет стоить от 70 тысяч рублей. Консультация бесплатна.

Получить положительное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии

Согласовать перепланировку в Мосжилинспекции получится только после обращения в Центр гигиены и эпидемиологии, который подведомственен Роспотребнадзору (п. 1.8 приложения № 3 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

При обращении в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» необходимо предоставить:

  1. Заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации — есть две формы: для физических и для юридических лиц.
  2. Проектную документацию, то есть готовый проект перепланировки с техническим заключением. Для ФБУЗ нужно сделать отдельный экземпляр, возвращать его не будут.
  3. Копии правоустанавливающих документов (договор аренды, свидетельство о собственности, если выдавалось, выписка из ЕГРН о праве собственности и др.)
  4. Доверенность на физическое лицо на представление интересов заявителя. Если помещение принадлежит не организации, а гражданину, и он сам подает документы, доверенность не нужна.
  5. Документ, подтверждающий полномочия заявителя по представлению проектной документации для экспертизы. Это требование для юридических лиц, таким документов может быть устав, в котором указаны полномочия директора представлять интересы общества.
  6. Копии учредительных документов — это требование тоже для юридических лиц, им нужно подготовить копию устава.

Время обращения и контакты ФБУЗ указаны на его сайте. Также на сайте можно онлайн проверить готовность результатов.

Экспертиза платная, стоимость зависит от сложности проекта.

Заключение, которое выдадут по результатам, нужно будет приложить к пакету документов для Мосжилинспекции.


Так выглядит заключение Центра гигиены и эпидемиологии. Оно подтверждает, что проектная документация соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим нормам.

Сложнее всего согласовать перепланировку для объектов, которые связаны с производством или продажей пищевых продуктов — кафе, рестораны, продовольственные магазины. Для этих организаций действует больше санитарных правил и норм, которые будут проверять сотрудники ФБУЗ. Проще всего получить положительное заключение для офисов, непродовольственных магазинов. Однако все это абсолютно реально при качественно подготовленной проектной документации.

Если вы решили сделать магазин хозтоваров, получили на него положительное заключение Центра гигиены и эпидемиологии, согласовали и оформили перепланировку, а потом захотели продавать в магазине еду и алкоголь, новое заключение на проектную документацию получать не нужно.

На консультации мы рассказываем владельцам нежилых помещений, какая проектная документация им понадобится для ФБУЗ, как может проходить согласование, сколько времени это займет и какие могут быть варианты, чтобы процесс был наиболее быстрым и наименее затратным.

Получить техпаспорт БТИ

Проектная документация готовится на основании техпаспорта БТИ. Для нежилых помещений в МКД есть особое требование — реальное обследование квартиры должно быть проведено не более чем 5 лет назад. В техпаспорте вся эта информация указывается.

Пример 1: если у вас старая квартира, переведенная в нежилое помещение, и последнее обследование БТИ в ней проводилось в 2020 году, нужно вызывать техников БТИ, чтобы получить распоряжение от Мосжилинспекции.


Так выглядит архивный план БТИ. Если техпаспорт на здание не обновлялся больше 5 лет, придется заказать новый.

Пример 2: если нежилое помещение довольно новое и техпаспорт выдан с датой последнего обследования в 2020 году, вызывать техников БТИ заново не нужно.


На техпаспорте есть отметка о том, когда он составлен. Если техпаспорт выдан за 5 лет до перепланировки, новый можно не заказывать. Это титульная страница техпаспорта, выданного МосгорБТИ.

В любом случае мы советуем обращаться за новым техпаспортом или его копией после того, как посоветуетесь со специалистами, которые будут готовить проектную документацию или заниматься процессом согласования перепланировки в целом. Мы подскажем, когда нужно обращаться в БТИ и вызывать техников: стоит ли делать это прямо сейчас или сначала нужно исправить какие-то небольшие недочеты в ремонте, не важные с точки зрения владельца помещения, но существенные для БТИ.

Техпаспорт можно заказать в МосгорБТИ или любой другой организации, которая имеет право проводить техинвентаризацию, например, в Московском областном БТИ или Ростехинвентаризации. Большая часть документов готовится через МосгорБТИ, если у вас уже есть техпаспорт на помещение, скорее всего, он выдан именно этой организацией.

Заказать техпаспорт в МосгорБТИ можно через любой МФЦ, на сайте mos.ru или на приеме в окружном управлении:

  1. БТИ в Сосенском для ТиНАО;
  2. любой из трех окружных БТИ, независимо от адреса квартиры, для остальной Москвы:
  • БТИ на Профсоюзной;
  • БТИ на Преображенской площади;
  • БТИ на Савеловской.

Внимание! Из-за эпидемии коронавируса порядок работы БТИ временно изменен. Прием заявителей проводится не в офисах МосгорБТИ, а дистанционно. Временно не получится вызвать техника на обследование помещения. Можно воспользоваться следующими онлайн-сервисами:

  • заказать документы на жилой объект Online — заказать и получить документы технического учета в электронном виде;
  • заявка на предоставление копий архивной документации — оформить заказ на получение копий технических паспортов;
  • электронная приемная — обратиться по любым вопросам, в том числе отправить электронные образы документов.

МосгорБТИ ввело специальные почтовые ящики для работы с заявлениями, через которые можно оформить заказ. Информация есть на сайте каждого из управлений.

Получить согласование с Москомархитектурой

Если проект перепланировки затрагивает фасад здания, требуется положительное заключение от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, сокращенно — Москомархитектуры.

Сейчас нельзя получить такое соглашение в органе напрямую, но можно сделать это через Мосжилинспекцию, если нужно согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме. Когда инспектор будет проверять документы, он сам направит запрос в Москомархитектуру (п. 13 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

В таком порядке можно получить согласование на заранее планируемые работы. Узаконить самовольную перепланировку, которая уже выполнена, так не получится, как и провести согласование по помещениям, находящимся в нежилых зданиях. Для этого нужно обращаться в Москомархитектуру напрямую, но сейчас порядка рассмотрения таких обращений нет. На практике входные группы, отмеченные красным в планах БТИ, приходится демонтировать — а потом согласовывать заново.

Когда фасадные работы в нежилых помещениях можно согласовать с Москомархитектурой

Где находится нежилое помещение Тип перепланировки Получится ли согласовать
В жилом доме Планируемые работы по фасаду Можно согласовать через МЖИ
В жилом доме Выполненные работы по фасаду Нельзя узаконить
В нежилом отдельно стоящем здании Планируемые работы по фасаду Нельзя согласовать
В нежилом отдельно стоящем здании Выполненные работы по фасаду Нельзя узаконить

Это временные сложности, так как Москомархитектура должна принять новый порядок выдачи заключений на проектную документацию по перепланировкам. Но это дополнительный аргумент в пользу того, чтобы согласовывать перепланировки заранее и консультироваться со специалистами перед тем, как начать выполнять какие-то работы. Это в перспективе поможет сэкономить время и деньги на ремонте и быстрее начать использовать помещение по назначению.

Получить согласование с Мосгорнаследием

Если дом относится к объектам культурного наследия, понадобится согласование с Мосгорнаследием. Положительное заключение на проект перепланировки Мосжилинспекция запросит сама, когда будет рассматривать документы о перепланировке (п. 14 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

Заключение от Мосгорнаследия о допустимости перепланировки требуется, если нежилое помещение или дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия. На такие объекты выдают охранные грамоты, а их статус в целом определяет Закон об объектах культурного наследия.

Если перепланировка включает работы по сохранению объекта культурного наследия, потребуется сначала согласовать проектную документацию с Мосгорнаследием. В этом случае проект перепланировки также является проектом проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, например, по приспособлению его части для современного использования (см. разъяснения Мосгорнаследия).

Порядок согласования проектной документации по объекту культурного наследия

Какие работы проводятся Куда подавать документы
перепланировка не требует проведения работ по сохранению ОКН документы нужно подавать в МЖИ, она сама отправит запрос в Мосгорнаследие
перепланировка невозможна без проведения работ по сохранению ОКН документы нужно подавать сначала в Мосгорнаследие, потом в МЖИ

Получить согласие жильцов дома

Этот этап необходим, если перепланировка затрагивает общее имущество дома, например, фасад здания или подвальные помещения. Если для работы магазина, офиса или парикмахерской нужно прорубить отдельный вход в здание и оформить входную группу, потребуется согласие от жильцов дома.

Иногда жильцы дома считают, что любые работы, проводимые владельцами нежилых помещений, нужно с ними согласовывать. Это не так. Если часть дома, которую затрагивает перепланировка, не относится к общему имуществу жильцов, их согласие не нужно. Что такое общее имущество, можно узнать из Жилищного кодекса (ст. 36).

Пример: ТСЖ обратилось в суд к организации, которая возводила на первом этаже жилого здания надстройку на террасе. ТСЖ посчитало, что остекление террасы затрагивает общее имущество многоквартирного дома, а именно фасад здания. Так как согласия у жильцов дома организация не получала, ТСЖ считало, что такие работы незаконны.

Преображенский районный суд г. Москвы отказал ТСЖ и разъяснил, что организация получила разрешение на перепланировку, а согласие жильцов или ТСЖ ей не требовалось — терраса, на которой велись работы по перепланировке, не является помещением общего пользования и не относится к общему имуществу собственников помещений.

Куда подавать документы

Способ подачи документов отличается в зависимости от того, кто владеет помещением — организация или физическое лицо.

Собственник помещения — фирма. Если нежилым помещением в МКД владеет организация, она подает документы через своего представителя в Мосжилинспекцию напрямую. В МФЦ документы у представителя организации не возьмут.

Можно поручить весь процесс согласования перепланировки компании, которая занимается проектной документацией, например, нам. Тогда документы подаст сотрудник такой компании. От собственника помещения понадобится только нотариальная доверенность. В Москве это обойдется в 1500–2500 рублей.

Собственник помещения — гражданин. Если нежилым помещением владеет гражданин, ему нужно обращаться с пакетом документов в МФЦ. На прием можно записаться заранее.

Услугу можно получить в электронном виде на московском портале госуслуг. Для этого понадобится регистрация на Госуслугах или на портале mos.ru. Проектная документация тоже должна быть подписана электронной подписью разработчика. Сообщите при заказе документации, что хотите предоставлять документы в электронном виде, чтобы вам их правильно оформили. Мы предоставляем клиентам такую услугу, проблем с этим не возникает.

Особенности согласования перепланировки нежилых зданий в МКД в 2020 году

  1. Проектную документацию нужно заказывать в организации, которая состоит в СРО проектировщиков.
  2. Нужно вызывать техника БТИ для обследования помещения, если последнее обследование было больше чем 5 лет назад.
  3. Требуются дополнительные разделы в проектной документации и положительное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве». Точный перечень разделов зависит от функционала помещения.
  4. Если затрагивается фасад здания, нужно положительное заключение Москомархитектуры. Сейчас его можно получить только через Мосжилинспекцию и только для планируемой перепланировки в жилых домах.
  5. Работы, которые касаются общего имущества МКД, нужно согласовывать с общим собранием жильцов дома.
  6. Если дом относится к объектам культурного наследия, потребуется еще и положительное заключение Москомархитектуры.
  7. Можно не заниматься самостоятельно всеми согласованиями, а поручить это организации, которая оформит перепланировку в нежилом помещении «под ключ», например, к нам.

Изменения в законе о перепланировке в 2020 году

Содержание:

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.

Опишите, ситуацию и получите бесплатную консультацию нашего юриста в течение 5 минут.

Алексей Романов юрист-консультант

Ответ за 15 минут

89 консультаций сегодня

98% довольных клиентов

Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных!

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Перепланировка квартиры: правила нормы

Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.

Недавно (в конце 2020) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».

Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

  • Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
  • Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

  • Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
  • Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
  • Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
  • Вынос элементов центрального отопления на балкон
  • Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

  Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

  • Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
  • Замену кухонной плиты
  • Перемещение сантехники в пределах санузла
  • Установки или разборки гипсокартонных перегородок
  • Застекления балкона
  • Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
  • Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

Основные правила перепланировки в 2020 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

  • Заявление
  • Техпаспорт на квартиру
  • Эскиз проекта (2 экземпляра)
  • Паспорт собственника
  • Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: