Пути перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Пути перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Достаточно распространенным вариантом проведения перепланировки среди современных граждан является разделение комнаты перегородкой для того, чтобы сделать из нее два полноценных жилых помещения.

При этом многие люди не знают о том, что действующее законодательство устанавливает достаточно большое количество строгих правил, связанных с проведением данной процедуры.

Именно поэтому лучше заранее разобраться с тем, как сделать перепланировку однокомнатной квартиры в двухкомнатную в 2020 году.

Начальные требования

В первую очередь, перед началом проведения ремонтных работ, стоит разобраться с тем, какие условия устанавливаются действующим законодательством к оформлению перепланировки и что нужно делать, чтобы не столкнуться с проблемами со стороны государственных органов.

Основные моменты

В соответствии действующим законодательством запрещается проводить следующие виды таких работ:

  • объединение кухонной и жилой комнаты;
  • преобразование эксплуатируемого ранее санузла в жилое помещение;
  • перемещение перегородок, которые разделяют кухонную и жилую комнату;
  • обустройство жилой комнаты, в которой будет отсутствовать естественное освещение;
  • обустройство жилой комнаты, площадь которой составляет менее 9 м2;
  • расширение площади комнаты за счет использования пространства лоджии или балкона;
  • обустройство дополнительного этажа на антресолях, на котором будет создаваться спальное помещение.

Определенным преимуществом в данном случае отличаются квартиры, которые находятся на первом и последнем этажах, так как отсутствие одной из квартир внизу или вверху позволяет избавиться от целого ряда проблем, связанных с оформлением перепланировки. При этом не стоит забывать о том, что в каждой отдельной ситуации процедура оформления перепланировки осуществляется в индивидуальном порядке.

Необходимые условия

В соответствии с нормами, указанными в статье 28 Жилищного кодекса, все работы, связанные с перепланировкой, должны в обязательном порядке сдаваться приемной комиссии, которой составляется акт приема-передачи после того, как будут закончены строительные работы.

В процессе подписания акта по приемке комиссия будет руководствоваться исполнительной документацией, оформление которой осуществляется в процессе проведения работ. В частности, таким документом может быть акт скрытых работ.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Также не стоит забывать о том, что нормативами устанавливается достаточно большое количество факторов, среди которых, в частности, стоит выделить создание определенного микроклимата в помещении, что, в первую очередь, обеспечивается за счет отделения жилой комнаты от ванной, кухонной и других. Помимо этого, эффективность используемой в помещении вентиляции непосредственно сказывается на влажностном режиме жилья, а также всех помещений, которые находятся рядом с ним.

Учитывая все это, разрабатывать проект перепланировки следует в полном соответствии с указанными выше актами, а помимо этого, важно также учитывать норму инсоляции, прописанную в СНиП 2.08.01-89.

Обзор нормативов

В соответствии с пунктом 5.7 СП 54.13330.2011 площадь гостиной комнаты должна составлять как минимум 16 м2, в то время как спальня может иметь площадь и 8 м2. Если же осуществляется обустройство кухни-ниши, ее площадь может составлять 5 м2.

После того, как комната будет разделена на два отдельных помещения, в соответствии с пунктом 9.12 СП 54.13330.2011 каждая из них должна получить естественное освещение. Чтобы реализовать это, нужно будет воспользоваться продольной перегородкой или же разделять помещение поперечной перегородкой, имеющей возможность пропускания света.

Образец перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Как узаконить по документам

Многие люди считают, что намного проще провести перепланировку, не согласовывая ее с какими-либо государственными органами, ведь нужно просто провести ремонт и все. Но на самом деле, если впоследствии появится желание продать недвижимость или обменять ее на новую, можно столкнуться с некоторыми сложностями, так как без соответствующих корректировок в техническом паспорте вряд ли кто-то решится на покупку такого жилья.

В такой ситуации единственным оптимальным решением будет узаконивание ремонтных работ посредством проведения судебного разбирательства. При этом лучше всего заранее заручиться поддержкой специализированных компаний, имеющих большой опыт в решении подобных вопросов, так как самостоятельно решить проблему вряд ли удастся.

Если ремонтные работы были проведены в полном соответствии с нормами СНиПов и Жилищного кодекса, можно рассчитывать на достаточно быстрое узаконивание их в государственных органах, но в любом случае придется, как минимум, оплатить штраф, предусмотренный действующим законодательством, но на самом деле его сумма для физических лиц является довольно незначительной и составляет не более 2 500 рублей.

Алгоритм действий при перепланировке однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Для проведения такой перепланировки нужно провести несколько операций:

  1. Собрать информацию о ключевых особенностях данной квартиры.
  2. Определить месторасположение самого помещения в доме (фронтальное или угловое).
  3. Определиться с особенностями разводки коммуникационного оборудования.
  4. Ознакомиться с правилами и нормами, на основании которых должны проводиться ремонтные работы.
  5. Разработать проект.
  6. Согласовать проект.
  7. Определиться с объемом работ, которые требуются для проведения ремонта.
  8. Выбрать строительные материалы, учитывая особенности составленного проекта.
  9. Рассчитать время, оставив запас для непредвиденных обстоятельств.

Прочие дополнения

Помимо уже упомянутых особенностей проведения перепланировки, нужно учесть также несколько других моментов, которые могут оказаться полезными в тех или иных ситуациях.

Оговорки насчет согласования

Все варианты перепланировок можно разделить на несколько категорий, каждая из которых отличается своей степенью сложности и количеством необходимой документации для получения разрешения.

В первую очередь, стоит отметить такие работы, как установку кондиционера без штробления, устранение встроенных шкафов и кладовок, перенос электроплиты в пределах кухни или перемещение сантехники в туалете или ванной, то есть перепланировку, которая не предусматривает предварительного согласования.

В таком случае вполне достаточно будет просто отправить в многофункциональный центр планы, показывающие внешний вид квартиры до и после проведения ремонта, чтобы ознакомить государственных служащих с результатом проведенных работ.

Также перепланировка может проводиться по проекту, и в частности, это относится к ситуациям, когда одна комната разделяется на две. В такой ситуации нужно будет заказать план квартиры в БТИ, после чего с ним отправиться в проектную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации, чтобы заказать разработку соответствующего проекта.

Вместе с этими документами далее нужно будет пойти в Жилищную инспекцию, чтобы получить согласие на проведение ремонтных работ, и провести их в полном соответствии с предоставленным проектом.

В конечном итоге по результату ремонта уполномоченный сотрудник данного органа должен проверить соответствие его проектной документации и выдать акт приемки, с которым нужно будет внести корректировки в технические бумаги.

Нюансы и трудности

Отличительные особенности проведения перепланировки зависят от типа жилого здания. Более сложно проводить ремонт в панельных домах, так как возможности его реализации ограничены из-за массы несущих конструкций. В монолитных зданиях перепланировку проводить легче.

При этом важно предварительно получить разрешение на проведение ремонтных работ у государственных органов, так как в противном случае можно столкнуться с наложением соответствующей штрафной санкции, а также требованием о возвращении помещения в первоначальное состояние.

Помимо этого, не стоит забывать о том, что квартиру, в которой присутствует незаконно проведенная перепланировка, достаточно сложно продать, а если даже кто-то согласится ее купить, то только по заниженной стоимости.

Плюсы и минусы

Преимущества
  • возможность образования нового просторного помещения;
  • организация в помещении различных мероприятий или встречи гостей;
  • возможность обеспечения более светлого дизайна в помещении или даже обустройства дополнительного окна для более обильного поступления дневного света;
  • в крупном помещении можно будет с легкостью создать стильный и оригинальный дизайн.
Недостатки
  • из-за разделения комнат свободного пространства становится гораздо меньше;
  • кто-то может спать в одной комнате с работающим холодильником, что может быть не очень приятным;
  • в зоне гостиной не рекомендуется стелить светлые ковры.

Таким образом, перед проведением ремонта лучше заранее оценить все плюсы и минусы, и только потом приступать к проведению ремонтных работ.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2020 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: