Современная судебная практика в связи с перепланировкой

Современная судебная практика в связи с перепланировкой

Судебная практика в связи с перепланировкой квартиры делится на несколько видов. Первый – разрешают оставить квартиру в нынешнем состоянии, но придется заплатить штраф за самовольные действия. Второй – вернуть квартиру в прежнее состояние.

Если рассматривать нежилые помещения в качестве собственности для перепланировки, то здесь действуют похожие правила, так как здание в любом случае эксплуатируется людьми. Решения суда также могут быть двух вышеописанных типов.

Решения принимаются в зависимости от инстанций, проверяющих соответствие нынешнего плана и реальной планировки, пожарной и эпидемиологической инспекций.

Нормативная база

Опираясь на статью 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации, можно сделать следующие заявления по вопросам судебной практики в связи с самовольной перепланировкой:

  • Самовольными действия по перепланировки считаются только при условии, что ремонтные работы проведены вопреки основаниям из части 6 настоящей статьи. Вторая причина, показываются неправомерность действий – нарушение проекта переустройства собственности по пункту 3 части 2 настоящей статьи.
  • Ответственность за проведенные работы будет полностью ложиться на собственника недвижимости. Строители никакой прямой связи с незаконной перепланировкой не имеют.
  • Если суд установил, что необходимо привести жилое помещение в прежнее состояние, то собственник или наниматель должны за свой счет устранить результат противоправных действий. Порядок и сроки устанавливаются законодательным органом.
  • Есть случаи, при которых суд разрешает оставить квартиру в нынешнем состоянии, но только при условии, что перепланировка не нарушает интересы граждан, проведенные ремонтные работы не создают угрозу жизни для жителей дома.
  • Если собственник или наниматель не имеет возможности привести квартиру в прежнее состояние, либо не смог уложиться в установленные судом сроки, то принимается решение о дальнейших действиях. Это может быть выставление собственности на публичные торги, где собственник после продажи получит разницу за вычетом суммы, необходимой для изменения перепланировки на стандартную.
  • Орган, ответственный за согласование действий нового собственника жилья, основывает новый договор, следуя которому покупатель должен будет в новые сроки устранить все незаконные перепланировки в квартире. Если же ремонтные работы не были проведены снова, то процесс с торгами повторяется. С новым владельцем также заключается договор с определенными датами для устранения несогласованных перепланировок.

Образец искового заявления о перепланировке квартиры:

Чем грозят незаконные изменения

Судебная практика в связи с перепланировкой показывает, что необходимо заплатить штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. После чего в квартиру отправляется инспектор, который должен решить, есть ли необходимость возвращения квартиры в первоначальное состояние.

Судебная практика в связи с перепланировкой квартиры

Несмотря на то, что процедура согласования перестройки максимально упрощается, она остается сложной. Из-за чего некоторые граждане принимают решение о перепланировки в разрез законам Российской Федерации. Такие собственники являются нарушителями, а изменения в квартире считаются самовольными.

Многие считают, что никто не узнает о незаконной перепланировке, хотя коммунальные службы рано или поздно раскроют завесу тайны. Изменения могут быть замечены соседями, при плановых проверках, возникновении аварийной ситуации и так далее.

Потому во избежание различных проблем, лучше всего как можно скорее исправить, если перепланировка несогласованна, а лучше всего – сначала получать разрешение, только после чего приступать к ремонтным работам. В некоторых случаях самовольному собственнику придется не только заплатить штраф, но и привести недвижимость в первичное состояние.

Есть некоторые работы, которые не получится узаконить даже с помощью судебного разбирательства. Дело в том, что перепланировка может быть одобрена даже после проведенных работ, главное – соответствие нового вида квартиры строительным и санитарным нормам.

Если же изменения никак не создают опасность для жителей квартиры или дома в целом, то есть высокие шансы получить одобрение. В качестве примеров можно разобрать две следующие ситуации.

Перепланировка была намечена с целью объединить две комнаты в одну большую. Убранная перегородка не изменяет целостности всего здания, а значит узаконить изменение можно даже после перепланировки.

Если перепланировка планируется в формате превратить обычную квартиру в студию совсем без перегородок, то высокий шанс того, что будут задеты несущие конструкции, а значит она будет незаконная и небезопасная. Если это произошло, то изменение придется убрать и вернуть квартиру в прежнее состояние. Но при условии, что несущие стены не были демонтированы, службы могут принять работу и разрешить ее регистрацию.

Также работает система и при желании создания или демонтажа гардеробной комнаты. Скорее всего, работу примут, но необходимо проверить изменения на соответствие санитарным нормам. Если было принято решение часть комнаты превратить в гардероб, то оставшееся пространство должно соответствовать минимальным требованиям жилой территории.

Если сначала производить согласование работ, а потом подходить к самой перепланировки, то это поможет заранее создать условия, при которых все действия и результаты будут полностью соответствовать правилам и требованиям. Суд не даст разрешение на согласование, если в работе были задействованы несущие стены, из-за чего увеличивается нагрузка на инженерные системы дома.

Причина проста – создание опасности для других жителей дома. В таком случае суд требует вернуть квартиру в прежнее состояние. Особенно осторожно нужно подходить к перепланировкам в старых домах, так как конструкция может ослабнуть из-за срока давности.

Если было принято решение о необходимости изменения планировки с затрагиванием несущих стен, то такие работы зачастую согласовать невозможно. Чтобы выполнить подобную работу в соответствии со всеми нормами безопасности, необходимо не только создавать подробный план проекта перепланировки, но и проводить технические исследования. При этом нельзя заказа проект у простого человека, любая организация или частное лицо должно иметь разрешение на создание проектов, так как ответственность за решения будет возлагаться на них.

Если прибегать к услугам непрофессионалов без специального образования, то это может отразиться на всех жителях дома, приведя его в аварийное состояние. При неправильном проекте над работами с несущими стенами первый показатель ошибки – появляющиеся трещины через некоторое время. В итоге это может привести к обрушению стены и трагическим последствиям.

Суд ни при каких условиях не примет решение об узаконивании квартиры, в которой перепланировка затрагивала запрещенные виды работы.

В список входят не только манипуляции с несущими стенами, но и:

  • затруднение доступа к стоякам, отключающим устройствам;
  • проведение работ с демонтажем вентиляционного короба;
  • объединение комнаты с лоджией или балконом;
  • полное объединение помещений.

Все из этих пунктов можно избежать, главное – сначала создать проект работ на основе технического паспорта квартиры, только после чего приступать к строительству.

Как узаконить переустройство

Существует только один способ узаконивания перепланировки – через суд. Основанием для этого служит статья 29.

Удовлетворение заявления может произойти только в том случае, если не были нарушены правила по отношению к соседям, а также нет негативных последствий по причине перепланировки.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Чтобы обратиться в суд с прошением, истец должен иметь при себе два документа: паспорт, подтверждающий личность собственника, и план квартиры до перепланировки. Вся техническая сторона документации должна подготавливаться сотрудниками Бюро.

Технический паспорт собственности можно получить у кадастрового инженера, при помощи подачи соответствующей заявки с приложенным заключением по нынешнему состоянию квартиры. Важным элементом при обращении в суд является проводимая экспертиза для подтверждения на соответствие пожарной безопасности.

Образец согласия различных банков на перепланировку

Куда обращаться

Для получения разрешения необходимо обратиться в жилинспекцию с уже готовым проектом, где будут содержаться все изменения в планировке.

Если был замечен факт незаконной перепланировки у соседей, то можно обратиться в следующие инстанции для начала разбирательств по вопросу:

  • управляющая компания;
  • жилищная инспекция;
  • прокуратура;
  • суд.

Каждая из инстанций готова принять заявку, главное условие – наличие доказательств, после чего на место нарушения закона будет направлен специалист из отдела архитектуры.

Если переустройство уже совершено, то нужно отправиться в муниципальный орган, занимающийся вопросами градостроительства. Если здесь был получен отрицательный ответ, то можно составить исковое заявление в суде и отстоять свои права как собственника.

Чтобы провести процесс узаконивания нужно обращаться в следующие инстанции:

  • БТИ (для получения техпаспорта по новой планировке);
  • в кадастровую палату (для получения кадастрового паспорта);
  • в регистрационную палату (для получения свидетельства на квартиру в соответствии с перепланировкой).

Важные аспекты

Особенным вопросом является перепланировка квартиры, взятой в ипотеку. Дело в том, что согласно документам, квартира является полностью в распоряжении заемщика, но на него наложены определенные запреты в связи с банковским договором. Он не может предпринимать никаких действий с собственностью.

Причина со стороны банка проста – уменьшение рисков. Если заемщик и собирается предпринимать какие-то действия, то нужно сразу сообщать о них банку.

Если же собственник решил пойти вопреки договору, то придется заплатить штраф, а также при необходимости восстановить квартиру до прежнего состояния. Все зависит от требований в соответствии с законодательством.

Квартира, в которой присутствует самовольная перепланировка, не могут продаваться или обмениваться из-за несоответствия техпаспорта и действительности.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2020 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Изменения в законе о перепланировке в 2020 году

Содержание:

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.

Опишите, ситуацию и получите бесплатную консультацию нашего юриста в течение 5 минут.

Алексей Романов юрист-консультант

Ответ за 15 минут

89 консультаций сегодня

98% довольных клиентов

Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных!

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Перепланировка квартиры: правила нормы

Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.

Недавно (в конце 2020) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».

Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

  • Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
  • Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

  • Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
  • Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
  • Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
  • Вынос элементов центрального отопления на балкон
  • Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

  Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

  • Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
  • Замену кухонной плиты
  • Перемещение сантехники в пределах санузла
  • Установки или разборки гипсокартонных перегородок
  • Застекления балкона
  • Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
  • Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

Основные правила перепланировки в 2020 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

  • Заявление
  • Техпаспорт на квартиру
  • Эскиз проекта (2 экземпляра)
  • Паспорт собственника
  • Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

Квартира с добавкой

Верховный суд России, рассмотрев несколько дел, детально разъяснил важные нюансы перепланировки квартир. Тема весьма острая. Число желающих улучшить свое жилье — что-то пристроить, что-то уменьшить, а потом все это зарегистрировать — не сокращается. Как результат — обилие соответствующих судебных дел.

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что «выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан». Однако чиновники все равно сказали «нет». Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины «заехали», куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. «С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел», сказано в определении Верховного суда. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 2020 году глава семьи получил ордер на служебной жилье — однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади — 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 «квадрата» — жилая площадь.

«Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м», сказано в материалах дела.

С помощью пристроек квартира из 28 квадратных метров выросла до 60 «квадратов»

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

Высокая инстанция, изучив материалы, указала: изменились параметры не только квартиры, но и самого дома.

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой — санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, — напомнил Верховный суд. — Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на «разжалование» квартиры — перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция. Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

«Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.», — поясняют эксперты.

«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», — напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Перепланировка квартиры в 2020 году

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: