Условия признания договора аренды земельного участка недействительным

Условия признания договора аренды земельного участка недействительным

Соглашение об аренде недвижимости является довольно частым способом оформления правоотношений между гражданами. Сторонами договора при этом могут выступать как физические лица, так и различные организации.

В соглашении об аренде земельного участка прописываются обязанности арендодателя, передающего право пользования участком арендатору, который, в свою очередь, обязуется своевременно оплачивать ренту.

В некоторых случаях возникает необходимость доказательства несостоятельности такого соглашения. Причиной этому могут служить различные обстоятельства. Далее будет в деталях рассмотрено, каким образом возможно признание соглашения об аренде земли недействительным.

Опора на закон

Арендные договорные отношения регулируются Гражданским кодексом. В статьях 168-174 прописываются все случаи, при которых соглашение признается недействительным.

К ним относятся:

Статья 168 Нарушение прав третьих лиц.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

Статья 169 Несоответствие нравственным нормам либо установленному правопорядку.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности

Статья 170 Доказательство того, что соглашение является мнимым.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

Статья 170 Установление факта того, что соглашение было заключено с целью прикрытия другой сделки.
Статьи 171-172 При участии в заключении соглашения недееспособного человека (в том числе ребёнка до 18 лет) либо лица, страдающего психическими расстройствами.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

Статья 174.1 При игнорировании наложенного ограничения на земельный участок.

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено

Какие бывают основания

Согласно гражданскому праву (статья 166), соглашение об аренде участка может быть признано недействительным в случае, если сделка является оспоримой либо ничтожной.

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

Если соглашение является ничтожным, то, по сути, оно недействительно уже с момента его подписания. В связи с этим доказывать в суде тот факт, что оно недействительно, нет необходимости.

Если же соглашение оспоримо, то недействительным оно может быть признано только через суд. Практика показывает, что в большинстве случаев обращение в суд подаётся каким-либо третьим лицом, права которого были нарушены при передаче земли в аренду.

Образец договора аренды земли:

Обязательные требования

Чтобы соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно. Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам.

В случае если после подписания соглашения вступил в силу закон, который устанавливает какие-либо иные правила, обязательные для выполнения сторонами, то все положения заключённого соглашения сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда в законе оговаривается распространение действия принятого нормативного акта в том числе и на ранее заключенные соглашения (статья 422 ГК РФ).

Соглашение об аренде является простым видом договора. Закон требует, чтобы оно заключалось в письменной форме.

При этом в нём должны быть прописаны следующие сведения:

Преамбула Здесь указываются:

  • наименование соглашения;
  • дата/место заключения;
  • данные о сторонах сделки – если это организация, то должен быть указан документ, на основании которого действует учреждение (устав и т. д.);
  • наименование сторон в рамках соглашения (арендатор/арендодатель).
Предмет сделки
  • наименование объекта с указанием подробных его характеристик, которые позволяют его однозначно идентифицировать (площадь участка, адрес расположения, кадастровый номер и т. д.);
  • обязательства сторон;
  • сумма сделки и способ взаиморасчётов (если применяется задаток, то информация о нём должна быть указана в обязательном порядке);
  • сроки исполнения обязательств каждой стороной.
Дополнительные положения
  • ответственность, налагаемая на стороны в случае невыполнения пунктов соглашения;
  • варианты расторжения договора, предпринимаемые одной из сторон, с указанием оснований для такого действия;
  • способы выхода из спорных ситуаций;
  • действия при форс-мажоре.
Сведения о сторонах
  • личные и регистрационные данные каждой стороны;
  • адреса;
  • банковские реквизиты;
  • подписи (а также печати, если в сделке принимают участие юридические лица).

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Оспаривание и ничтожность

Как уже было упомянуто выше, для признания ничтожного соглашения недействительным не нужно обращаться в суд, так как для этого достаточно, чтобы любая из сторон заявила о данном факте. При этом заявляющая сторона должна иметь аргументы, подтверждающие факт несоответствия соглашения законодательным нормам.

В случае если другая сторона отказывается принимать предоставленные аргументы, то для того чтобы соглашение было признано недействительным официально, инициирующая сторона может обратиться в судебные органы.

Если обстоятельства, подтверждающие факт нарушения закона, действительно имеют место быть, то суд не имеет отказывать в удовлетворении иска.

При необходимости признания недействительным оспоримого соглашения об аренде участка в судебный орган предоставляются следующие бумаги:

  • ксерокопия соглашения об аренде;
  • правоустанавливающая документация на землю;
  • оригиналы документов, подтверждающие внесение оплаты арендатором;
  • заявление, в котором приводятся основания для признания сделки недействительной;
  • прочие подтверждающие документы.

В судебном процессе могут участвовать также и свидетели, которые могут подтвердить, что одна из сторон нарушила свои обязательства.

В результате судебного слушания возможны два исхода: либо соглашение признаётся недействительным, либо предоставляется отказ в удовлетворении иска. Если заявитель или другой участник соглашения не согласен с вынесенным решением, он вправе подать апелляционную жалобу.

Прерогатива суда

Чтобы суд удовлетворил требования о признании соглашения об аренде земельного участка недействительным, судебной комиссии должны быть представлены аргументированные претензии относительно неправомерности соглашения.

Такими основаниями в 2020 году могут быть:

Нарушения законодательства К примеру, если организация заключила соглашение об аренде, хотя не имела прав на это (в случае, когда истекли полномочия лица, подписывающего договор, нарушены положения устава организации, отсутствует лицензия и т. д.).
Заключение соглашения мнимого характера Например, в случае, когда имеется заключенное соглашение, но никакие арендные права на самом деле не предоставляются.
Нарушение публичного порядка Например, при использовании участка в качестве кафе в жилой зоне.
Подписание соглашения недееспособным человеком В случае, если в сделке участвовало лицо, признанное судом полностью и ограниченно недееспособным, а также при заключении сделки с гражданином, которому ещё не исполнилось 18 лет.
Ввиду возникновения тяжелых обстоятельств Из-за которых сторона пошла на заключение договора на невыгодных для себя условиях (при этом потребуется это доказать, что довольно проблематично).
Сделка заключалась мошенническим путём либо посредством насилия Если это будет доказано, то помимо расторжения договора виновному лицу будет грозить ещё и уголовная ответственность.

Необходимо иметь в виду, что договор не может быть признан недействительным, если просто не выполняются какие-либо его положения – например, арендатор вовремя не перечисляет ренту либо оплачивает её не полностью. В таких случаях вопрос встаёт не относительно недействительности соглашения, а о невыполнении его условий.

Меры, которые предпринимаются по отношению к стороне, нарушающей свои обязательства, прописываются в соглашении.

Если и они не выполняются, то в качестве способа решения проблемы также может использоваться обращение в суд лица, которое столкнулось с недобросовестным выполнением обязанностей со стороны другого участника договора. При этом сторона, в отношении которой нарушаются договорные обязательства, должна сначала предпринять попытки досудебного урегулирования проблемной ситуации.

На основе поданного заявления суд фиксирует размер задолженности, а также пени за просрочку, которые подлежат оплате в пользу истца.

Вопрос признания соглашения об аренде участка недействительным в большинстве случаев является проблематичным для обывателей, поэтому рекомендуется обращаться к профессиональным юристам. Они помогут выявить основания, с помощью которых можно оспорить заключенное соглашение в суде.

Каковы последствия признания договора аренды земельного участка недействительным

Для обеих сторон сделки немаловажным вопросом являются последствия признания договора аренды земельного участка недействительным. Вне зависимости от того, ничтожной либо оспоримой была признана сделка, к заключенному соглашению применяется так называемая реституция. Это означает, что стороны обязуются вернуть всё то, что было передано в результате заключения соглашения.

В случае если расчёты производились не в натуральной форме (например, когда в обмен на предоставляемые услуги выполнялась какая-либо другая работа), то компенсации подлежит стоимостное выражение использованного способа расчёта.

Таким образом, на основании решения суда собственник получает назад имущество, которое было предоставлено в пользование арендатору, возвращая при этом последнему все средства, полученные в качестве арендной платы. Зачастую при этом вычитаются средства за фактическое использование участка. Но данное решение, а также сумма вычета устанавливаются исключительно судом.

Признание договора аренды недействительным

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

Основания признания договора аренды недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:

  • договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
  • договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
  • имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ).

Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов; договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок признается недействительным договора аренды

Для признания договора аренды недействительным подайте иск в суд.

Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Последствия признания договора аренды недействительным

Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).

Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 2020 ГК РФ).

Адвокат по гражданским делам в Москве.

Условия признания договора аренды земельного участка недействительным

Признание договора аренды земельного участка недействительным порождает негативные правовые последствия для сторон правоотношения. Существует два варианта признания любой гражданско-правовой сделки не соответствующей закону: она ничтожна в момент ее заключения или оспорима. Но последнее обстоятельство необходимо доказывать в суде. Общие положения, связанные с признанием сделок недействительными, установлены в гл. 9 ГК РФ. Кроме того, на помощь приходят нормы, содержащиеся в ЗК РФ от 2020 года.

Основания признания

Недействительное соглашение – это документ, не порождающий для сторон и третьих лиц юридических последствий. Актуальность услуг юристов в отношении заключения любого договора в гражданско-правовом поле, не вызывает сомнений. В ситуации обращения к ним можно быть уверенным в том, что соглашение будет составлено по всем правилам.

Закон устанавливает основания, по которым сделка признается ничтожной или оспоримой. Эти правовые понятия отличаются друг от друга характером порождаемых правовых последствий.

Ничтожность договора по статьям ГК РФ рассмотрим в форме таблицы:

169 договор, заключенный против нравственности и правопорядка
170 мнимость

притворность

171 недееспособность стороны договора
174 подписание договора гражданином от 14 лет
174.1 договор, подписанный с нарушением запрета или ограничения в пользовании имуществом
ст. 18 ФЗ

N161-ФЗ от 2002

совершение сделок предприятиями, которые превысили в ходе их подписания свои полномочия

Оспоримость сделок (общие основания) по статьям ГК РФ:

10 невозможность оформления договорных отношений в связи с нарушением принципа добросовестности
173 заключение договора предприятием с противоречием видам деятельности
173.1 договор, заключенный без согласия третьего лица, органа ЮЛ
176 сделка, совершенная ограниченным в дееспособности лицом
177 договор, подписанный гражданином, не способным понимать значение своих действий
178 договор, заключенный лицом под воздействием заблуждения
179 применение к стороне соглашения угрозы, расправы, насилия

Это ситуации, изложенные в законе, по которым в Арбитражном суде сделка может быть признана незаконной.

Иные основания

Существуют другие обстоятельства, при которых сделка по предмету недвижимого имущества, может быть признана не соответствующей закону. Например, муниципальный орган власти нарушил условия информирования о возможности предоставления земельного надела в аренду. Если это будет выявлено, то договор может быть признан недействительным. Об этом говорит судебная практика, в частности Постановление Арбитражного суда по делу N А79-3930/2013. В этом деле суд указал, что местная администрация ненадлежащее исполнила обязанности, связанные с публичным информированием заинтересованных лиц о предоставлении земельного надела под строительство, что привело к сужению круга конкурирующих между собой организаций.

Кроме того, отсутствие преимущественного права на оформление арендного договора без проведения аукциона также влечет за собой признания сделки недействительной. По ст. 46, ч. 2 ЗК РФ, причиной окончания арендных отношений в отношении земельного участка, предназначенного для строительства, выступает его неиспользование с указанной целью в течение 3 лет. Но при условии, если более длительный период времени не указан в ФЗ, договоре.

Еще одним, частным основанием по ст. 449, ч. 2 выступает признание торгов в отношении земельного участка, недействительными.

Дополнительно, недействительность договора признается по основаниям:

  1. Признание не соответствующим закону договора аренды будущего земельного надела. Если соглашение оформляется лицом, который владеет земельным наделом на праве бессрочного пользования указанным наделом, и намеревается его выкупить с целью дальнейшей сдачи в аренду, оно ничтожно на основании ст. 168 ГК РФ. Это объясняется тем, что заключение договоров, которое предусматривает распоряжение земельным наделом, включая и будущее время — лицом, обладающим правом бессрочного пользования, не допускается в силу правоприменительной практики, сложившейся из решений судебных инстанций в РФ.
  2. Договор аренды земельного надела ратифицируется лицом, которое не имеет право на его подписание.

Порядок признания аренды не соответствующей закону

Алгоритм действий лиц, которые обращаются в суд за признанием договора не соответствующим закону, отдельно не выделены в ГПК или в АПК. Поэтому в этом вопросе необходимо опираться на общие правила. Споры о праве пользования недвижимым имуществом и иск о признании арендного договора не соответствующим закону, подается по месту нахождения недвижимого имущества. То есть, в этом споре действуют правила, установленные исключительной подсудностью. Закон не предусматривает обязанность сторон по урегулированию спорного вопроса в претензионном порядке.

Несмотря на то, что досудебный порядок не установлен законом, это положение стороны вправе включить в текст договора.

Статья 166, п. 2 устанавливает, что иск в суд вправе подавать арендатор или собственник земельного надела. По общим основаниям ст. 45 ГПК РФ, в суд общей юрисдикции имеет право обратиться и прокурор. Например, в защиту прав несовершеннолетнего гражданина.

Последствия признания соглашения не соответствующим закону

В договоре стороны вправе самостоятельно прописать условия, по которым сделка признается недействительной. Если указание в договоре отсутствует, то используются общие положения закона по ст. 167, п. 2.

Если арендный договор признается недействительным, то сторона, получившая в найм участок земли, обязана возвратить имущество собственнику. Иными словами, вопрос о восстановлении вещного права на недвижимое имущество, должен быть решен.

Если была признана незаконной недействительная сделка, то решение, вынесенное судом, будет выступать основанием для погашения ранее совершенной записи о вещном праве. Это положение полностью соответствует Приказу Минэкономразвития от 2020 года, N 943. Обособленные требования об аннулировании записи о регистрации незаконного договора аренда не могут считаться самостоятельным способом защиты прав, законных интересов граждан и организаций. Все юридически значимые действия, связанные с устранением последствий незаконных договоров, должны совершаться исключительно по решению, вынесенному в судебной инстанции. Если договор признают недействительным по причине нарушения местными органами власти процедуры по предоставлению земельных наделов, арендатор может подать в суд иск по компенсации убытков, которые он понес. Размер урона определяется общими положениями ст. 15 ГК.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: