Возможна ли продажа квартиры с прописанным в ней человеком

Продажа квартиры с прописанным человеком

Что делать, если в квартире зарегистрирован человек, а вы хотите срочно продать жильё?

Сначала рекомендуется урегулировать конфликт досудебно. Если прописанный гражданин отказывается выселяться — придётся решать вопрос в суде.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, насколько это законно? Рассмотрим вопрос подробно, начнём с определения правового статуса зарегистрированного гражданина в 2020 году.

Правовой статус прописанных в квартире лиц

Если человек не собственник жилья — возможны следующие варианты правового статуса:

  1. Временная регистрация по месту пребывания. В данном случае у человека отсутствуют права на недвижимость. Но он может пользоваться квартирой до тех пор, пока не закончится определённый срок регистрации.
  2. Постоянная регистрация по месту жительства. Гражданин проживает в квартире неограниченный период времени. Такой правовой статус предполагает право на постоянное пользование данной квартирой.

Если у человека открыта временная регистрация — проблем при совершении сделок не возникнет, т. к. сразу после истечения срока она становится недействительной.

Если гражданин имеет постоянную прописку по месту жительства, но не является собственником квартиры — выписать его становится сложнее. Он может и дальше претендовать на жильё, в котором зарегистрирован постоянно. Произвольно право пользования жильём прекратить нельзя.

Встречаются следующие ситуации, при которых имеет место прописка по месту жительства в квартире, не являющейся собственностью физ. лица:

  • человек проживает в квартире после её приватизации гражданином, отказавшимся от приватизационной сделки в пользу другого лица;
  • проживание с сохранением права на завещательный отказ;
  • у собственника есть члены семьи, не имеющие долю как собственники;
  • несовершеннолетний гражданин родился после того, как была проведена регистрация права собственности.

Когда выписать невозможно?

Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами доставит множество проблем, если такие граждане по закону не могут быть выписаны.

Существует несколько категорий граждан, которых невозможно выписать из квартиры после её передачи в собственность другому лицу:

  1. Гражданин, который был прописан в жилье в ходе приватизации. Он имел полное право пользоваться квартирой — наравне с собственником, которому жильё принадлежало по ордеру. Не важно, есть ли у такого лица другая собственность — он сохраняет право на проживание.
  2. Гражданин получил право пользования жилплощадью на основании завещания умершего члена семьи или другого родственника. Такие лица сохраняют право пожизненного проживания в квартире. Человека невозможно выселить без его согласия даже при обращении в суд.
  3. Заключена сделка пожизненного содержания с иждивением. Если гражданин получает содержание — он будет проживать в квартире пожизненно.
  4. Человек пропал без вести. Выписать его можно, но только по решению суда.
  5. Развод супругов. если у одного из них нет возможности переезда в другое жильё (отсутствует достаточное количество средств) — он имеет право на отсрочку. Сроки устанавливаются в судебном порядке, по их истечении гражданин обязан выселиться из квартиры.
  6. Гражданин полностью или частично заплатил за жильё в кооперативе. Выселить человека невозможно, даже если его право собственности не подтверждено документом о её государственной регистрации.
  7. Несовершеннолетние граждане без родителей и официальных опекунов. Выселить их нельзя, единственный вариант — предоставление жилплощади определённого качества — не хуже прежнего.

Основания для выписки

Как продать квартиру с прописанным человеком, который не подходит под описанные выше категории? Есть следующие основания:

  • гражданин имеет другую жилплощадь;
  • человек не участвует в обеспечении и обслуживании жилья, не оплачивает коммунальные услуги;
  • лицо имеет другую семью, с которой проживает;
  • гражданин уехал на длительный срок с целью работы или прохождения обучения.

В таких случаях нужно избавиться от проблемы через суд: решение будет в вашу пользу.

Информирование покупателя

Если правом пользования квартирой обладает одно или несколько лиц, в соответствии с Гражданским кодексом продавец должен предупредить об этом покупателя.

Также данное обстоятельство обязательно прописывается в договоре купли-продажи. Если данный факт будет умалчиваться — впоследствии избежать судебных тяжб не получится.

Ответственность за продажу квартиры с прописанным человеком

Т. к. квартиру с прописанным в ней человеком можно продать, этим пользуются владельцы. Но практика показывает, что покупатели опасаются таких сделок, поэтому приходится значительно снижать стоимость такого объекта недвижимости. Чтобы не терять деньги, продавцы часто замалчивают факт прописки другого лица.

Продажа квартиры с прописанным человеком (с обременением) возможна, т. к. не каждый покупатель проверяет наличие такой проблемы, приобретая себе жильё.

Как только сделка будет совершена, покупатель квартиры практически сразу узнает о наличии такой проблемы. Некоторым гражданам это не доставляет неудобства, и они сами занимаются выпиской нежелательных посторонних лиц.

В случае, когда просто так выписать человека не получается, вдобавок, он желает дальше проживать в квартире — приходится обращаться в суд.

Встречаются ситуации, когда по закону невозможно выписать человека. Продавец в таком случае будет вынужден смириться с судебными тяжбами и потерять на них много времени.

Даже если вина продавца будет доказана, административная и уголовная ответственность не предусмотрены!

Продавец жилья может предотвратить подобные проблемы, снизить риск судебных разбирательств. Для этого нужно обратиться к опытным риелторам. За это придётся заплатить, но вы получаете гарантию законности сделки и отсутствие неприятностей в дальнейшем.

Не хочется продавать жильё с обременением? Обращаемся в суд

Итак, продавать квартиру со значительно сниженной стоимость вы не хотите: что делать?

Если человек не подходит под категории граждан, которых невозможно выписать, вы можете договориться с ним о добровольной выписке. Досудебное урегулирование — наилучший вариант, избавляющий от возможных долгих разбирательств.

Другой вариант — обратиться в суд. Это может сделать и собственник квартиры, но сейчас речь о сохранении стоимости жилья.

Вам понадобится:

  • составить иск, чётко и подробно описать ситуацию;
  • предоставить паспорт заявителя;
  • подготовить документы, подтверждающие, что у зарегистрированного гражданина нет прав на данную собственность.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

  1. Определяем законные основания на снятие проживаемого гражданина с регистрации в данной квартире. Подтверждаем факт его добровольного выселения.
  2. Подаём иск. Заявление направляется в арбитражный суд по месту жительства.
  3. Прилагаем полный список подготовленных документов. К ним относится договор на приобретение жилья, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельские показания. В зависимости от возникшей ситуации перечень может изменяться.

Обратите внимание: ситуация значительно упрощается, если прописанный человек долгое время не выходит на связь, не платит по счетам и не проживает в вашей квартире. Это весомое основание для его быстрого выселения без особых проблем в суде.

К юристам часто обращаются с вопросом: могу ли я продать квартиру если в ней прописан человек? Вопрос нужно рассматривать индивидуально, в идеале — получить согласие собственника. В противном случае вопрос можно решить только в арбитражном суде.

Видео: Купили квартиру с «прописанным» человеком. Что делать?

Как продать квартиру с прописанным человеком?

Нередко при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней.

При регистрации самой сделки не требуется документ о том, кто фактически прописан в квартире. Поэтому оформить такую сделку можно.

Но нужно понимать, что регистрация и право собственности – различные понятия. Регистрация человека по указанному адресу дает право только проживать в квартире.

А право собственности дает право не только владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, но, в том числе и решать, кто будет зарегистрирован в данной квартире, а кто выписан.

Законодательство

Зачастую встречаются такие ситуации, когда в квартире прописано много человек. И при организации сделки купли-продажи такого имущества возникает вопрос, может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных граждан.

Законодательством предусмотрен такой порядок:

  1. Для осуществления сделки купли-продажи совместного имущества требуется согласие всех собственников.
  2. Для осуществления сделки купли-продажи доли в имуществе требуется согласие тех, кто совместно с собственником владеет этой долей. Остальные долевые владельцы имеют приоритетное право выкупа этой доли. Без соблюдения приоритетного права выкупа другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку и выкупить долю на этих же условиях.

Таким образом, согласие требуется только собственников этого жилья. Получается, что законом предусмотрена продажа квартиры с прописанным человеком.

Важно помнить, что в российской практике выделяют в 2 вида собственности на жилье:

  • совместная;
  • долевая.

Совместная собственность образуется между супругами в процессе приобретения ими имущества в браке на средства семейного бюджета.

При этом совершенно не важно, кто из супругов официально по документам оформлен собственником. Если жилье было приобретено в браке, то при совершении сделок с ним требуется согласие второго супруга.

Исключением может быть составленный ими брачный договор, предусматривающий иное разделение прав собственности на совместное имущество. В этом случае права каждого будут определяться согласно данному соглашению.

Долевая собственность предусматривает выделенные доли каждого владельца жилья. В соответствии с полученными ими правами собственности, они имеют право продать каждый свою долю.

Но при этом обязательно должен быть соблюден преимущественный порядок выкупа другими дольщиками.

Порядок продажи

Если осуществляется продажа одной доли, то собственник обязан письменно уведомить каждого долевого собственника жилья о том, что он желает продать свою долю.

В этом извещении обязательно должны быть прописаны основные условия сделки:

  • порядок оплаты (отсрочка, предоплата, авансовый платеж, задаток);
  • стоимость продаваемой доли;
  • прочие значимые обстоятельства.

Если этот порядок не был соблюден, то другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку в суде и признать ее недействительной. В этом случае они должны будут выкупить эту долю на таких же условиях.

Для того чтобы доказать, что порядок извещения о продаже был соблюден, продавец должен получить подпись каждого долевого собственника на копии извещения. Там же ставится и дата получения данного документа.

С момента получения у дольщика есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. В случае игнорирования и непредставления ответа в установленный срок, а также при отказе от покупки продавец получает право продать долю третьим лицам.

Такое извещение может быть предоставлено лично в руки, но и отправлено по почте с уведомлением. Даже если другой собственник его не получит, продавец сможет доказать в суде, что сделал все, чтобы известить его о продаже доли.

Нюансы выписки из квартиры

Данная процедура имеет определенные нюансы, связанные с продажей жилья и наличие прописки в ней у человека. Можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек не собственник?

Как уже было сказано выше, данная сделка не предусматривает наличие согласия прописанного человека, если он не является собственником жилья. Кроме этого собственник имеет право выписать такого человека в любой момент из своей квартиры.

Но здесь есть некоторые нюансы. Не во всех случаях собственник может выписать человека из своего жилья.

К исключающим обстоятельствам относятся следующие моменты:

  • если данный супруг имеет право владеть квартирой на правах совместной собственности;
  • если данный жилец был зарегистрирован в квартире на условиях социального найма и добровольно отказался от участия в приватизации жилья;
  • если зарегистрированный человек является несовершеннолетним и снятие с учета нарушит или ущемит его права;
  • если в квартире зарегистрирован взрослый человек с несовершеннолетним ребенком, а собственник жилья не является родителем этому ребенку.

Данные условия помешают человеку осуществить возможность снятия с регистрации данных людей. Второй супруг в любой момент может оспорить совершенную сделку, даже если она будет оформлена без его согласия.

Хотя в 2020 году сделки купли-продажи недвижимости с участием нескольких долевых собственников обязательно должны быть заверены нотариусом.

А нотариус, в свою очередь, обязан проверить все нюансы относительно прав собственности на данное жилье других родственников.

Приватизация

Под данной процедурой понимается безвозмездная передача прав собственности на недвижимость от государства человеку.

Обязательным условием является то, что человек должен проживать в этой квартире по договору социального найма или ордеру.

Если он имеет право на проживание в таком жилье, то он может воспользоваться правом на приватизацию жилья.

Такая возможность предоставляется гражданам только один раз в жизни, за исключением тех случаев, когда человек участвовал в приватизации в несовершеннолетнем возрасте.

По закону в приватизации жилья обязаны участвовать все граждане, прописанные в квартире. Если они не имеют права на участие, например, потому что уже приватизировали какую-либо недвижимость, то сделка осуществляется без их участия.

В тех случаях, когда один из зарегистрированных человек, имеющих право на получение части собственности, не желает участвовать в приватизации жилья, он должен написать письменный отказ.

Без такого документа проведение данной процедуры невозможно.

С согласия прописанного противника приватизации остальные жители вступают в права собственности на квартиру.

А этот гражданин имеет пожизненное право проживания в ней.

Никто из собственников не имеет прав на его выселение, даже если жилье будет продано другим владельцам.

Выселение несовершеннолетних

Законом очень строго охраняются права несовершеннолетних граждан. Поэтому выселить их в никуда невозможно. Для снятия такого гражданина с учета требуется моментальная его регистрация по другому адресу.

При этом количество жилой площади не должно быть меньшей той, где он был до этого зарегистрирован.

Несовершеннолетние дети до 14 лет не могут быть прописаны отдельно от родителей или своих официальных представителей. Поэтому осуществить выписку взрослого человека, зарегистрированного с ребенком также невозможно.

Один супруг может выписать второго только при условии, что квартиры не считается их совместной собственностью. При этом ребенок должен остаться проживать с одним из родителей.

Для оформления процедуры снятия с учета несовершеннолетнего гражданина потребуется получить предварительно согласие органов опеки. А эти сотрудники должны убедиться, что права ребенка данной ситуацией не нарушаются.

Все эти нюансы не дают так просто выписать человека из квартиры. Но сама регистрация жителя не мешает оформлению сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи

Если заверять любую сделку купли-продажи у нотариуса, то он обязательно запросит выписку из домовой книги, либо саму домовую книгу (для частного дома), чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных жителей в продаваемой недвижимости.

Однако за услуги нотариуса придется платить. А в настоящее время еще не все сделки подлежат обязательному нотариальному заверению.

В 2020 году обязательному заверению подлежат только сделки с недвижимостью, где присутствуют интересы несовершеннолетних граждан, а также других долевых собственников.

Во всех остальных случаях участники данных правоотношений могут сэкономить и не заверить сделку у нотариуса.

Поэтому в некоторых случаях покупатель может не запросить по собственной неграмотности такую выписку и не узнать заранее о том, что в квартире числятся зарегистрированные жители.

Некоторые собственники не хотят лишний раз утруждать себя снятием с учета человека, особенно если сам этот человек не желает или не может по объективным причинам присутствовать при данной процедуре.

Тогда возникает вопрос, как продать квартиру с прописанным человеком? Тут есть 2 варианта:

  1. Этот факт можно скрыть, если сам покупатель не требует документального подтверждения о количестве зарегистрированных жителей. Но в случае выяснения обмана покупатель будет вправе расторгнуть договор и признать его в суде недействительным.
  2. Данный факт можно сразу озвучить покупателю и предоставить хорошую скидку на недвижимость. Некоторые покупатели могут сами организовать снятие с учета данного человека, получив хорошую выгоду от сделки.

В этом случае выбирать должен сам продавец, какой вариант его больше устраивает. А также сам покупатель должен помнить об этом нюансе. И обязательно надо проверять, кто зарегистрирован в квартире.

Нельзя верить на слово продавцу. Надо взять данную выписку, убедиться в том, что это совершеннолетний гражданин. А также надо узнать, на основании какого права он имеет данную регистрацию.

Помимо этого важно помнить, что любой зарегистрированный родитель имеет право прописать вместе с собой ребенка.

При этом ему даже не потребуется согласие собственника. А выписать в этом случае такую пару будет уже намного сложнее.

Принудительное снятие регистрации

Также важно знать, если купил квартиру с прописанным человеком, как выписать его из нее. Не всегда выгодная сделка для покупателя может оказаться для него выгодной. Важно учитывать все вышеперечисленные обстоятельства.

Существует несколько вариантов снятия с учета. Во всех случаях такая процедура без согласия человека осуществляется через суд.

Возможны следующие варианты:

  1. Если человек не имеет прав на пожизненное проживание в жилье, а просто избегает процедуры снятия с учета, новому собственнику достаточно только обратиться в суд и представить все необходимые документы, подтверждающие его право на выписку данного гражданина.
  2. Если человек имеет право пожизненного проживания в данном жилье, его можно выселить только при определенных условиях. Для этого нужно обратиться с заявлением в муниципалитет. В заявлении должны быть указаны веские причины, установленные законодательством для выселения. Только в этом случае муниципальные органы могут обратиться в суд и принудительно снять человека с регистрации.
  3. При регистрации в квартире несовершеннолетнего гражданина, который имеет в собственности другую недвижимость, либо его родитель имеет другую недвижимость, новый собственник может обратиться в суд с целью принудительного выселения такого ребенка со своим родителем. Однако сам отец или мать не могут выселить принудительно ребенка из собственного жилья без автоматической регистрации несовершеннолетнего по адресу регистрации другого родителя.

Сама по себе процедура принудительной выписки представляет собой следующий алгоритм действий:

  1. Сбор необходимых документов, подтверждающих право на выселение зарегистрированного жителя.
  2. Подача заявления в суд, либо в администрацию населенного пункта, чтобы она обратилась с заявлением в суд.
  3. Участие в судебном процессе и доказывание своих прав на выселение данного гражданина.
  4. Получение судебного решения о снятии с учета человека.
  5. Подача заявления в регистрирующие органы с предоставлением полученного судебного решения и некоторых других обязательных документов для снятия с учета проживающего жителя.
  6. В течение нескольких дней данный гражданин будет выписан из квартиры, о чем будет сделана соответствующая запись в домовую книгу.

В таком порядке осуществляется снятие с учета зарегистрированного человека без его согласия.

Эта процедура может длиться несколько месяцев, поэтому некоторые собственники не желают ей заниматься. Им удобнее сделать скидку на продаваемое жилье и переложить эту процедуру на нового владельца.

Условия для снятия с регистрации пожизненного арендатора

Если человек получил право на проживание в жилье от муниципалитета, то и лишить такого права его может только сам муниципалитет через суд.

Для этого должны быть веские основания, прописанные в законе. Сюда относится:

  1. Постоянное проживание человека по другому адресу. В этом случае он может быть снят с учета, если это будет документально доказано в суде. Однако в любой момент данный человек может оспорить свою незаконную выписку и вернуться по месту проживания.
  2. Задолженность по ЖКХ, составляющая срок более полугода. При жестком нарушении обязательств по оплате коммунальных услуг человек может быть выписан из арендуемого им жилья. Но в этом случае он не должен сделать ни одного платежа за 6 месяцев. При этом администрация обязана попробовать решить этот вопрос в досудебном порядке в виде направления претензии человеку. Если жилец нерегулярно, но все же оплачивает коммунальные платежи, то ему могут только приостановить подачу этих услуг до полной их оплаты.
  3. При обнаружении у жильца в собственности другого имущества.
  4. При использовании жилого помещения не по прямому назначению для проживания, а для офиса, склада, передержки животных и прочих нужд.

Все эти обстоятельства могут послужить основанием для лишения человека права пожизненного проживания по определенному адресу.

Однако муниципалитет всегда должен предварительно решать эту проблему в досудебном порядке, поэтому мало кто из жильцов допустит своего выселения.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным человеком: закон, правила сделки и образец договора 2020 года

Сделка купли продажи сопровождается различными нюансами. Один из ключевых моментов – освобождение квартиры от проживающих в ней граждан. Однако не всегда это возможно, и тогда происходит продажа квартиры с прописанным человеком. Сегодня рассмотрим, какие виды прописанных бывают, что с ними делать и как оформлять документы.

Закон о прописанных жильцах

Люди, прописанные в жилье, получают очень важное право – право пользования жилищем и проживания в нем. Собственности человеку это не дает, только право жить в определенном помещении.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными людьми возможна в любом случае. Вопрос в том, как ее правильно оформить.

Есть различные основания для регистрации и соответственно разные виды прописанных граждан. В зависимости от конкретных особенностей нужно выбирать разные варианты продажи. Рассмотрим основные виды прописанных:

  • Пожизненные жильцы – самый проблемный вид для покупателя. Их нельзя выселить без согласия даже по решению суда, а в некоторых случаях нужно брать разрешение на продажу.
  • Временные жильцы – наниматели по договору аренды. Могут проживать, пока действует договор найма/аренды квартиры. Договор не прекращается со сменой собственника.
  • Член семьи продавца – это люди, которых продавец не выселил сам по какой-то причине. Если они отказываются сниматься с регистрации, поможет обращение в суд. Их право на проживание прекращается в момент продажи жилья.
  • Несовершеннолетние – рассмотрим их отдельно, потому что в отношении них действует особое правило. Дети должны проживать вместе с родителями, а значит при их выселении из старой квартиры через суд могут возникнуть сложности.
Вид жильца Основание возникновения Особенности оформления
Пожизненный Отказался приватизировать квартиру;

Получил право на основании завещательного отказа;

ДКП или дарение (редкие случаи)

Жильцы обязательно перечисляются в ДКП.

Их согласие на продажу не требуется.

Рентополучатель по соглашению ренты В договоре обязательно указывается наличие рентополучателя.

Обязательно брать согласие рентополучателя на продажу

Временный Договор найма (аренды) квартиры В ДКП нужно указать наличие таких жильцов. Их согласие на продажу не нужно
Член семьи продавца На основании ст. 30 и 31 ЖК РФ. Члены семьи собственника могут проживать в его квартире вместе с ним с его разрешения Их не нужно указывать в ДКП, т.к. они не сохраняют права проживания в квартире. Согласие на продажу от них не требуется.

Нужно указать в ДКП срок, до которого продавец обязуется выписать семью из квартиры.

Несовершеннолетний Аналогично членам семьи – ст. 30, 31 ЖК РФ. Если несовершеннолетний является собственником, требуется разрешение опеки. Если не собственник, обращаться в опеку не нужно.

Перечисленные выше ситуации касаются только жильцов приватизированной квартиры. Для жильцов муниципальных площадей действуют другие особенности продажи.

Пожизненные жильцы

Эти люди имеют право пожизненного проживания независимо от воли собственника. Даже при продаже квартиры такое право не аннулируется – и такая ситуация считается самой проблемной для покупателя. Ниже рассмотрим, как продать квартиру с прописанным человеком с правом пожизненного проживания.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы отражаются в официальных документах. Увидеть запись о них можно:

  • справка о прописанных – указывается ФИО, дата рождения, родство и дата регистрации, основание прав нужно проверять дополнительно;
  • выписка из ЕГРН – содержит сведения о ренте и иногда о завещательном отказе;
  • документ-основание необходим для выявления пожизненных жильцов по приватизации или по предыдущему ДКП (дарственной).

Как оформить ДКП. В договоре обязательно дается список прописанных пожизненных жильцов согласно со ст. 558 ГК РФ. Иначе покупатель сможет аннулировать договор через суд. При обременении рентой рекомендуется обратиться к нотариусу для удостоверения договора. Если речь идет о других основаниях достаточно простой письменной формы договора.

Нужно ли согласие. Для продажи потребуется только согласие рентополучателя. Согласие лиц, получивших прописку по другому основанию, брать не нужно.

Как действовать покупателю. Подписывая договор, покупатель должен понимать, что выселить пожизненного жильца он не сможет даже через суд. Впоследствии продавать квартиру ему придется также с жильцом, о чем нужно будет уведомить следующего собственника.

Временные наниматели

По договору коммерческого найма гражданин сдает свою квартиру другим лицам, которые за возможность проживания выплачивают определенную арендную плату. При продаже такой квартиры договор найма не аннулируется, а арендаторы продолжают пользоваться жилищем до тех пор, пока не истечет срок контракта.

Где посмотреть. Росреестр регистрирует только долгосрочный договор найма, более 1 года – он будет показан выпиской ЕГРН. Если договор заключен на меньший или неопределенный срок, записи о нем не будет. Вычислить нанимателей можно по справке о прописанных – там может быть отражена временная регистрация.

Как оформить ДКП. Простая письменная форма договора с пунктом о факте заключенного договора аренды. Дополнительно контракт нужно дополнить списком временных жильцов.

Нужно ли согласие. Согласие на продажу временных жильцов не требуется.

Как действовать покупателю. Покупатель станет арендодателем автоматически. После истечения срока договора или при нарушении правил проживания можно выселить жильцов принудительно.

Члены семьи продавца

Семейство собственника проживает в квартире на основании закона – ст. 30 и 31 ЖК РФ. При продаже собственник должен выписать всех зарегистрированных граждан. Но можно ли продать квартиру с прописанным человеком, если выписать всех до сделки не удается.

ВНИМАНИЕ! Наличие прописанного члена семьи не влияет на факт регистрации прав нового собственника. Росреестр зарегистрирует право, а разбираться с прописанными придется уже покупателю.

Где посмотреть. Вариант только один – справка о прописанных (домовая книга). Там будет указано ФИО лица, его родство с собственником, дата рождения и регистрации по мест проживания. Срок давности справки не должен превышать 3-5 дней до даты заключения договора, иначе сведения могут быть недостоверными.

Как оформить ДКП. Договор оформляется с помощью простой письменной формы, перечислять поименно членов семьи продавца не нужно, но желательно. Обязательно указать обязанность продавца выписать свою семью в определенный срок после сделки.

Нужно ли согласие. Согласие прописанных членов семьи на сделку не требуется, если они не являются сособственниками. Исключение – согласие супруга на продажу общей квартиры, но оно не зависит от факта прописки.

Как действовать покупателю. Если после покупки продавец игнорирует просьбы выписать свою семью из квартиры, нужно обращаться в суд за принудительным выселением.

Несовершеннолетние

Продать квартиру с прописанным ребенком возможно на общих основаниях как для членов семьи, если он не является собственником. Прописанный человек, являющийся собственником и не достигший 18 лет, означает необходимость обратиться в орган опеки за разрешением.

Сложность продажи квартиры с прописанным ребенком – его нельзя выписать в никуда. Одновременно с выпиской его нужно прописать по новому месту жительства и обязательно – с одним из родителей. Не всегда это можно организовать, поэтому продавцы просят покупателей отсрочить дату выписки на более позднее время.

Для покупателя это риск. Если продавец так и не выпишет ребенка, защитить через суд права нового собственника будет затруднительно. Усилить позицию покупателя поможет нотариальное обязательно продавца о снятии себя и ребенка с учета.

По сути, продавец так дополнительно гарантирует, что он в определенный период совершит перерегистрацию. С таким обязательством на руках можно требовать в суде возмещения убытков в денежной форме.

В остальном продажа квартиры не отличается от стандартной – договор в простой письменной форме, удостоверять у нотариуса не нужно (если ребенок не собственник). Подробнее о продаже квартиры с несовершеннолетними читайте по этой ссылке.

На сколько дешевле продавать квартиру

Цена квартиры зависит от конкретной ситуации. Чаще всего дисконт на продажу таких квартир предоставляется, если в квартире прописаны «мертвые души», с которыми продавцу не хочется возиться самостоятельно. Например:

  • фиктивные прописанные;
  • дальние родственники или знакомые, которых затруднительно найти;
  • проблемные родственники;
  • прописанные в МЛС.

В этом случае скидка может составить не менее миллиона рублей, ведь покупателю придется нести значительные судебные и временные издержки на снятие таких граждан с регистрации.

В других случаях, когда перерегистрация откладывается на время (например, семья с несовершеннолетними переезжает в другой город), скидка может составить несколько сотен тысяч рублей.

Образец договора

Для оформления продажи с прописанным человеком нужно взять стандартный бланк ДКП и дополнить его условием:

  • если имеются пожизненные или временные жильцы (наниматели) – прописать их ФИО, даты рождения, паспорта, указать, какие они сохраняют права на квартиру и на каком основании;
  • если на время остаются прописанными члены семьи – прописать срок, до которого продавец обязуется снять их с учета, дополнительно можно взять у него нотариальное обязательство об этом.

Бланк договора для заполнения можно скачать бесплатно по этой ссылке.

Процедура продажи квартиры с прописанным человеком не особенно отличается от стандартной. Согласие от прописанных не требуется, нотариальному удостоверению такие сделки тоже не подлежат. Достаточно только просчитать все риски покупателя и внести соответствующие условия в ДКП.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему юристу в чат. Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее статью, как выписать ребенка при продаже квартиры.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Екатерина Мирошкина

экономист

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2020 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2020 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2020 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2020 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2020 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2020 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

Недвижимость купили до 2016 года

3 года
Недвижимость купили после 1 января 2020 года 5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации 3 года

Любое имущество, кроме недвижимости

3 года

Недвижимость купили до 2016 года

3 года

Недвижимость купили после 1 января 2020 года

5 лет

Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации

3 года

Любое имущество, кроме недвижимости

3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2020 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2020 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2020 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2020 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Знаем, как сэкономить на налогах

Или не платить их вообще. Подпишитесь на рассылку, чтобы узнать, как законно не делиться доходами с государством

Продается жилье. Это может быть комната, квартира, жилой дом или доля. Нежилых помещений поправки не касаются.

Оно единственное для продавца. У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.

Или еще одну квартиру купили за 90 дней до продажи. При проверке единственного жилья не будут учитывать квартиру или комнату, которую купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому нужно считать налог. Допустим, семья сначала купила новую квартиру, а потом в течение трех месяцев после регистрации права собственности продала предыдущую. Хотя на дату продажи у нее в собственности две квартиры, но минимальный срок владения все равно составит три года.

При продаже дома срок уменьшается и для участка. Если собственник продает жилой дом и при этом соблюдаются все условия для уменьшения срока владения, то новый срок будет действовать и для земельного участка с хозпостройками. Но только при условии, что это именно тот участок, на котором находится единственный дом продавца.

Для какого жилья трехлетний срок действует в 2020 году

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2020 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
  2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
  4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если квартира досталась в наследство от дяди, ее можно продать без налога и декларации спустя три года после смерти предыдущего владельца. А если дядя подарил ее племяннику за день до смерти, то продать жилье без налога наследник сможет только через пять лет. Смысл сделки один и тот же, но варианты оформления различаются на сотни тысяч рублей.

Как уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального срока

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Вычет Сумма Чем подтверждать Когда подходит
Фактические расходы на покупку Сколько потратили на приобретение квартиры Договор, расписки, квитанции из банка

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

1 000 000 Р или пропорционально доле

Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Фактические расходы на покупку

Сумма

Сколько потратили на приобретение квартиры

Чем подтверждать

Договор, расписки, квитанции из банка

Когда подходит

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

Сумма

1 000 000 Р или пропорционально доле

Чем подтверждать

Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Когда подходит

Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2020 году он женился, а в 2020 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше. Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку. Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой. В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет. Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.

Такие вычеты можно применять и в следующем году — при продаже любого жилья, даже если оно не единственное. Их не отменяли, и это реальный способ уменьшить НДФЛ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: